Как выделить доли ребёнку при покупке квартиры — и как её потом продать. Объясняем на пальцах

Решили наконец улучшить жилищные условия и купить квартиру, а часть расходов покрыть материнским капиталом? Не забудьте, что придётся обязательно выделить долю ребёнку — или всем имеющимся детям. Без этого есть риски попасть в серьёзные неприятности: вплоть до возврата денег государству. «Секрет фирмы» разбирался, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры за материнский капитал, в какие сроки и что будет, если этого всё же не сделать. Эксперт статьи: Зачем выделять доли детям По закону с рождения дети имеют право становиться собственниками недвижимости. Получить жильё или его часть они могут в дар (по договору дарения), в порядке наследования или по приватизации. Так что вопрос, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры, может возникнуть в массе жизненных ситуаций. Чтобы ребёнок стал собственником квартиры или доли в квартире при её покупке, его можно внести в договор купли-продажи в качестве единственного покупателя или одного из покупателей квартиры. При этом в интересах ребёнка выступают его законные представители: усыновители, родители или опекуны — об этом говорит ГК РФ . Когда необходимо выделить доли ребёнку Если семья покупает жильё или начинает его строительство с использованием материнского капитала, родители по сути распоряжаются деньгами, которые государство выдало на ребёнка. Поэтому они должны выделить ребёнку долю в новом жилье — в обмен на использованные деньги. Это чётко прописано в законе , который регулирует распоряжение материнским капиталом. Уже при подаче заявления о распоряжении средствами материнского капитала владелец сертификата должен подтвердить, что он выделит долю ребёнку или детям. Неважно, какую часть стоимости квартиры покроет маткапитал — в любом случае надо оформить обязательство о выделении долей детям. Согласно закону доли надо выделить в течение полугода после покупки квартиры. А если её купили на заёмные деньги — то есть в кредит, то в течение полугода после погашения ипотеки. Такие же условия могут быть в любой программе господдержки, которая подразумевает наличие ребёнка как условие для льгот. Например, «Молодая семья» . Выделять ребёнку долю при покупке квартиры или дома через неё также придётся — недвижимость оформляется в собственность всех членов семьи. Кому нужно выделить доли при покупке квартиры Получить свою часть жилплощади, купленной с использованием материнского капитала, должны все члены семьи. Супруг тоже, если он не бывший и вообще официальный, как говорит суд . Но что более важно — все дети становятся собственниками части жилья, а не только тот, на кого этот маткапитал выдали. Условно, семья получила маткапитал на первого ребёнка, а в момент оформления долей в собственности появился второй. Он тоже должен получить свою часть. Нужно ли выделять ребёнку долю при покупке квартиры, если он родился условно через 2–3 года после закрытия ипотеки и распределения долей, закон о маткапитале не говорит. Он говорит про выделение «для последующих», но это требование размытое. И даже устоявшейся судебной практики нет. Возраст роли не играет — выделять долю ребёнку в квартире нужно, даже если он уже достиг совершеннолетия. Более важный нюанс — чьих именно детей воспитывает семья и кто получил материнский сертификат. Если это дети матери, пусть и от разных браков, все они имеют право на свою долю в недвижимости. Дети отца от других браков — нет, если сертификат на маткапитал получил не он. Какие доли нужно выделить В законе не прописано детально, как выделить ребёнку долю при покупке квартиры с использованием маткапитала и в каком размере — это определяют сами родители. Но лучше сделать так, чтобы доля в квартире на каждого члена семьи не была меньше, чем его пропорциональная доля в сумме материнского капитала. Если по какой-то причине семья обратится в суд по вопросу, касающемуся этой недвижимости (например, при разделе имущества), суд может настоять на том, что ребёнок должен получать долю, соразмерную его доле в маткапитале. Такая судебная практика есть . Как это выглядит в цифрах: Например, семья из 3 человек покупает в ипотеку квартиру площадью 40 м2 за 5 млн рублей. Часть этой суммы — 500 000 рублей (или 10%) — покрывается материнским капиталом. Эти 10% нужно поделить на 3 человек: каждому по 3,3% или по 1,3 м2. Именно это минимальная доля ребёнка в имуществе. Поскольку при выделении доли в соглашении нужно указывать часть от общей площади, а не квадратные метры, эту цифру округляют — в большую сторону. Получается, что ребёнку нужно отдать 2/40 м2. В идеале выделять долю ребёнку при покупке квартиры с учётом норм площади на человека. Если семья состоит из 3 и более человек, это 18 м2 на каждого. Важно: при расходовании средств маткапитала на строительство дома обязательство о выделении долей будет касаться не только самого дома, но и земли. Это связано уже не с законом о маткапитале — в нём таких требований нет. Здесь в дело вступает Земельный Кодекс : невозможно отдать долю дома, не отдав долю земли. Как оформить выделение долей ребёнку Если вы купили квартиру без ипотеки, выделить доли детям нужно в течение полугода после перечисления денег продавцу и, соответственно, закрытия сделки. А если приобретаете жильё или участок под строительство за кредитные средства, возможно несколько вариантов действий. Выделение доли до выплаты ипотеки Ребёнок может получить долю в квартире ещё до того, как она окажется в полной собственности семьи. Но это сделать сложнее, чем после погашения ипотеки. Пока кредит не выплачен, на квартире лежит обременение. Собственник заезжает, делает ремонт, но сдать в аренду жильё не может, зарегистрировать кого-либо, кроме родственников, — тоже. Продать квартиру или дом без согласия банка тоже нереально. Обременение снимают после выплаты ипотеки. А пока она не закрыта, чтобы выделить ребёнку долю при покупке квартиры, придётся обратиться к банку за его согласием на эту процедуру. Есть высокий риск, что заявителю откажут, потому что для банка это дополнительный риск. В случае если заёмщик не сможет закрыть кредит, банку надо будет реализовать квартиру для погашения долга, а с долей ребёнка в имуществе это сделать сложнее. Сделки с недвижимостью, в которую вовлечены несовершеннолетние, проводить трудно. Проверить, есть на ипотечной квартире обременение или нет, просто: зайти на сайт Росреестра и оформить выписку из ЕГРН. Либо же на том же сайте ввести кадастровый номер объекта и адрес. Кроме решения от банка, надо получить согласие органов опеки — и в нём тоже могут отказать, потому что жильё остаётся под обременением. Опять же, будет согласие или нет, зависит от степени риска невыплаты долга по ипотеке. Здесь будут учитываться и финансовые возможности заёмщика, и сумма оставшегося долга, и срок. Важно: выделить долю ребёнку при покупке квартиры не получится, если жильё ещё не введено в эксплуатацию или не построено (актуально для частного дома). Придётся дожидаться сдачи объекта. Выделение доли после выплаты кредита Автоматического снятия обременения после выплаты ипотеки не происходит — нужно делать запрос через сайт Росреестра при наличии ЭЦП (электронной цифровой подписи) или через МФЦ. На сайте Росреестра надо войти в учётную запись через Госуслуги и в блоке «Мои услуги и сервисы» найти «Кадастровый учёт и(или) регистрация прав». Там будет опция «подать заявление на снятие обременения». Надо будет заполнить электронное заявление и приложить документы, подтверждающие, что ипотека закрыта. После этого Росреестр выдаст выписку из ЕГРН с отсутствием обременения. После этого можно выделять доли детям в квартире: 1. Подписать соглашение о распределении долей. 2. Принести его в Росреестр с пакетом документов для регистрации доли. 3. Оплатить госпошлину — она составит 2000 рублей на всех членов семьи. 4. Подождать до 9 рабочих дней — Росреестр пришлёт новую выписку из ЕГРН, где будут указаны все владельцы долей в объекте недвижимости. Необходимые документы для выделения долей ребёнку Чтобы выделить долю в квартире ребёнку по материнскому капиталу, нужно оформить соглашение о распределении долей. Его можно составить в простой письменной или нотариальной форме. Установленного шаблона нет, образцы можно найти в интернете. Главное — прописать размеры выделения долей, условия, вид собственности, данные всех участников сделки. Выбор формата соглашения зависит от того, кто именно будет в него включён: - Только дети — можно писать в свободной форме. - Долю получает супруг(а) — придётся готовить нотариальное соглашение, как требует закон . Поскольку выделение доли супругу попадает под разделение совместной собственности. Если доля у мужа и жены общая, к нотариусу идти не нужно. В Москве такое нотариальное соглашение в 2023 году обойдётся в 6 000 рублей — по тарифам МГНП (Московской государственной нотариальной палаты). Помимо соглашения в Росреестр, надо подать : - паспорта участников сделки; - свидетельство о рождении ребёнка; - свидетельство о браке — если есть; - выписку из ЕГРН, договор купли-продажи — как подтверждение права на жильё; - квитанцию об оплате госпошлины (2000 рублей). Если долю ребёнку в квартире не выделять Очень важно своевременно позаботиться о выделении долей в квартире детям, если квартира куплена с использованием средств материнского капитала. В противном случае прокуратура или лица, не получившие положенные им доли в квартире, могут оспорить сделку, обратиться в суд с иском о выделении долей или даже потребовать возврат материнского капитала в бюджет. Есть реальные прецеденты , когда, например, прокуратура провела проверку расходования средств материнского капитала во Владимирской области. Супруги купили квартиру, каждый получил в собственность половину жилплощади, а ребёнку долю не выделили. С момента погашения ипотеки прошло 2 года, то есть все установленные законом сроки вышли. Пришлось супругам по решению суда выделять долю ребёнку. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего Дети до 14 лет сделки с недвижимостью совершать не могут — за них всё делают усыновители, родители или опекуны, согласно закону . У подростка 14–18 лет прав больше, он может стать стороной договора продажи квартиры. Однако только с письменного согласия его законных представителей — всё тех же родителей, опекунов, усыновителей. Возрастной порог полной дееспособности снижается, если подростка признали эмансипированным — по решению суда или с согласия органов опеки. Такое возможно , когда подросток вступает в брак или устраивается на работу с 16 лет. Любые сделки с недвижимостью, в которой у несовершеннолетних детей есть доля, проводятся с согласия органов опеки. Жилья, купленного с использованием материнского капитала, это тоже касается. Закон не запрещает продавать такую квартиру, даже если дети ещё несовершеннолетние. Разрешение у органов опеки надо получить по месту жительства ребёнка — владельца доли. Именно органы опеки определяют, на каких условиях можно продать квартиру. Типового регламента нет, решение по каждой ситуации индивидуально. Обычно одновременно с реализацией старого жилья надо будет купить новое и также выделить ребёнку долю в квартире или доме. Либо положить деньги от продажи его части недвижимости на его расчётный счёт — если у семьи есть другое жильё и в нём у ребёнка есть своя доля. Есть нюанс: сменить квартиру с детской долей на новую, где тоже будет выделена доля ребёнку, взяв ипотеку в банке, может быть сложно. Органы опеки могут и не согласиться на такую схему, потому что детская доля окажется в залоге у банка. Поэтому при покупке квартиры с участием маткапитала стоит прикинуть все действия с ней до совершеннолетия ребёнка и все потенциальные риски. Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Federico Bottos , Unsplash License , Freepik/Racool_studio , freepik , alexandercho , master1305 , cookie_studio , wuttichai1983 .