ВИЗ-Правобережный, третья попытка

В середине августа власти Екатеринбурга вынесли на общественное обсуждение проект планировки территории на южном берегу Верх-Исетского пруда общей площадью около 766 гектаров. Там планируется до 2035 года возвести огромный микрорайон с населением, превышающим 100 тысяч человек, разветвленной дорожной инфраструктурой, современными школами и детскими садами, уникальными спортивными объектами и правительственным кварталом, который разместят вблизи обустроенной набережной.

Жилье рисуем – метро в уме

На протяжении последних шести лет ВИЗ-Правобережный неоднократно пытались превратить в мегастройплощадку для мероприятий федерального уровня: сначала ЭКСПО–2020 и 2025, затем Универсиады–2023. Однако борьбу за обе выставки Екатеринбург проиграл, а деревню Универсиады было решено строить в Новокольцовском.

Пытались пробраться на "правобережье" и крупные девелоперы. Так, "Группа ЛСР на Урале" дважды (2017, 2019) анонсировала масштабные проекты освоения этой территории, включавшие строительство крупных жилых массивов, социальных объектов и набережной. В первый раз "ядром" территории должен был стать ЭКСПО-городок, а позже – две станции второй очереди метрополитена.

Стройплощадка "Железного острова". Фото: гигапиксельная панорама Екатеринбурга

Из-за переноса площадки Универсиады план не был осуществлен, но компания внакладе не осталась: возводит недалеко от Большеконного ЖК "Зеленый остров". По соседству реализуют девелоперские проекты "Астра-Девелопмент" (ЖК "Белый парус"), ГК "Стройтэк" (ЖК "Янтарная долина"), ТЭН (ЖК "Русь"), "Фортис" (ЖК "Тактика"). Недавно на площадку рядом с базой ОМОН зашел еще один игрок – девелолперская компания "Унистрой", связанная с казанским застройщиком G-Group. Там планируется построить жилкомплекс Riverside.

Но это пока "точечные" проекты. Что мешает осваивать территорию комплексно? В первую очередь большое количество правообладателей, с которым предстоит как-то договариваться. Это и сады южнее "Зеленого острова" (там находится 13 СНТ), и огромный кластер участков ИЖС в квадрате улиц Татищева – Красных зорь – Танкистов – Рабочих, и внушительных размеров промзона к северу от строительного гипермаркета "Леруа Мерлен". Кроме того, рядом с Малоконным полуостровом расположен Сухореченский торфяник и два больших болота.

Судьба "дикой" части ВИЗа-Правобережного определена в Генплане-2045: территорию планируется разделить на жилую, общественно-деловую и транспортную зоны с небольшими вкраплениями озелененных территорий и (на периферии) садовых участков. Но это – общий набросок. Какой конкретикой предлагает наполнить его Мастерская генплана?

Визуализация: Мастерская генплана Екатеринбурга

Документ, на первый взгляд, во многом повторяет концепцию, разработанную бюро ARCHINFORM по заказу Группы ЛСР в 2019 году: строительство разветвленной дорожной сети, обустройство двух станций второй ветки метрополитена, социальных объектов, благоустроенной набережной и, разумеется, жилых кварталов.

Кроме того, концепция 2019 года отводила крупную территорию за Срединным кольцом и южнее Большеконного полуострова под выставочный "городок" для проведения международных выставок. По словам начальника главархитектуры Екатеринбурга Руслана Габдрахманова, территория под возможное размещение выставки в новом проекте сохранена. Под вторую ветку метро тоже: такая планировка позволит достаточно быстро начать проектирование и строительство, "когда появятся деньги" (имеется в виду федеральное софинансирование, без которого вторую очередь подземки построить не получится).

Но есть и существенные различия с предыдущим планом. Так, площадка южнее Большеконного полуострова, которая в концепции 2019 года предназначалась под проведение международных мероприятий, теперь отдана под пожарное депо, поликлинику, ФОК с двумя универсальными спортзалами, центр гребного слалома и центр креативных индустрий.

Территорию западнее Малоконного полуострова (ранее она предназначалась для спортобъектов Универсиады) теперь решено приспособить под правительственный квартал со 100-метровым небоскребом. Участки, где ранее предполагалось разместить медцентр и общежития, размечены под жилые кварталы и соцобъекты (два детских сада суммарной вместимостью 700 мест и школу на 1 500 учеников).

Территория правительственного квартала (обозначена коричневым цветом) в проекте планировки ВИЗа-Правобережного

А на пересечении улиц Юрия Исламова и Татищева разместятся жилые кварталы, два детских сада, школа искусств, школа единоборств, поликлиника и две многоуровневых автостоянки на 700 мест. Еще одна крупная площадка, ранее предназначавшаяся для университетского кампуса, выделена в "зону специального назначения": там поселят базы ОМОН и Росгвардии.

"Высотки убрать, набережную – до Фролова!"

Некоторые изменения внесены и в структуру размещения жилых кварталов. Если в концепции ЛСР шла речь об абстрактных 200 тысячах "квадратов" жилой застройки, то теперь планы куда более грандиозные: свыше 3 миллионов квадратных метров, которые распределят по 8 микрорайонам. Два из них (1-й и 2-й) разместятся на месте существующих садовых участков.

"На этой территории работает больше восьми девелоперов, – подчеркивает Руслан Габдрахманов. – Мы помним, как за короткий период разрослась Широкая Речка, и нам приходилось уже постфактум решать, куда разместить там социальные объекты и что делать с инженерными сетями. И чтобы такой сценарий не повторился в ВИЗ-Правобережном, руководство города поставило задачу проработать эти вопросы комплексно и на предварительном этапе, пока район окончательно не застроили. В первую очередь была проработана улично-дорожная сеть (она стала каркасом для заполнения ячеек функционального зонирования) и набережная. Ниже по Татищева определена территория для объектов федерального, регионального и местного значения, блок общественно-деловой застройки, в том числе правительственного квартала, объекты спортивного назначения, а дальше идет блок жилой застройки, в котором концентрируются объекты обслуживания: садики, школы, поликлиники и ФОК. Места для социальных объектов заложены "с запасом", следующим шагом мы переведем участки под ними в соответствующую градзону, зафиксируем и утвердим".

Хотелось бы понять, в какую сумму могут обойтись бюджету инфраструктурные проекты. Аналогичные строительные подряды в Академическом (прокладка улиц Академика Парина, Вавилова и Рябинина), заключенные в январе 2023 года администрацией Екатеринбурга, обошлись в общей сложности в 2,3 миллиарда рублей, выделенных из бюджетов трех уровней.

На территории ВИЗа-Правобережного расположено свыше 1 400 садовых участков. Фото: гигапиксельная панорама Екатеринбурга

Не забудем и про выкуп садовых участков. Их на планировочной территории свыше 1 400, кадастровая цена варьируется от 80 тысяч до 1 миллиона рублей. Также необходимо расселение частных и многоквартирных домов на улицах Татищева и Заводской. Без этого не расширить улицу Татищева – важнейшую магистраль планировочного района ВИЗ-Правобережный.

"Мы могли бы примерно посчитать цены, но завтра они уже могут измениться, - отмечает Руслан Габдрахманов. - Надо разрабатывать проектную документацию, и уже на ее базе делать сметы и составлять бюджеты. Что касается финансирования работ, тут придется подключать все источники, начиная с федерального уровня и заканчивая местным. На федеральном это должны быть какие-то субсидии, потому что у нас строятся и дороги, и "социалка" с привлечением бюджетов разных уровней. Ряд бизнесменов уже говорят, что могут взять часть территории в благоустройство – например, набережную. Будут привлекаться инфраструктурно-бюджетные кредиты, на них, в частности, уже строится канализация. Также прорабатывается возможность использования инструментов ГЧП при постройке бассейна для одного из проектируемых ФОКов".

При сносе существующих построек мало иметь "на кармане" нужную сумму денег для выкупа – нужно еще убедить местных жителей покинуть насиженные места. А их соседей, которым вроде бы снос не грозит, успокоить, что высотки не "убьют" экологию района. А такие опасения уже звучат.

Пляж Верх-Исетского пруда

Жители домов на улице Фролова в начале сентября выступили против строительства на участке, ныне занятом объектами ИЖС, трех жилых высоток и многоуровневого паркинга. Они опасаются, что это "уничтожит и так небольшую зеленую зону… возле берега реки… увеличит количество пробок, занятых парковочных мест, детей в садиках и школах, сделает дополнительную нагрузку на коммунальные службы".

Вместо этого горожане призывают сделать на этом участке "полностью доступную набережную" от яхт-клуба "Коматек" до Малого Конного полуострова, обустроив на ней прогулочные зоны, детские и тренировочные площадки, арт-объекты, беговые и велодорожки, места проката водного инвентаря. Саму же набережную активисты предлагают расширить на этом участке до улицы Фролова.

На пути у стройки – "торфяная мина"

Еще один риск - наличие на планировочной территории больших торфяных полей и прилегающих к ним болот. Некогда снабжавший свердловчан электроэнергией Сухореченский торфяник расположен вдоль линии Верх-Исетского пруда между Большим и Малым Конными полуостровами. Именно там планируется возвести правительственный квартал.

"Существуют определенные мероприятия для возможности безопасного строительства: выторфовка, дренаж, осушение территории, - рассказала "Уралинформбюро" начальник отдела градостроительного проектирования филиала ЦНИИП Минстроя России "УралНИИпроект" Гульнара Родионова. - Это ведет, конечно, к удорожанию строительства, но в условиях дефицита территории, это не препятствие. Учитывая такие природно-гидрогеологические условия и очевидность недостатка озелененных и благоустроенных мест отдыха горожан, в том числе прибрежных, имеющих особую привлекательность, целесообразнее было бы зону "озеленения территорий общего пользования" сделать шириной 60-100 метров. А в проекте такая ширина только в районе 1-го квартала. Ширина этой зоны (между Большим и Малым Конными полуостровами. – Прим. ред.) достигает 50 - 60 метров. Далее, за исключением полуострова, до улицы Плотников всего 20-40 метров".

Пожар на торфяном поле в окрестностях Екатеринбурга

"Прежде всего надо выяснить, не находится ли торфяник в перечне территорий для добычи полезных ископаемых, - пояснил завкафедрой геоэкологии Уральского горного государственного университета Александр Семячков. - Также нужно знать глубину залегания торфа. Если один-два метра, то проблем не будет, он просто убирается и сверху насыпается скальный грунт. Если торф залегает глубже, при строительстве на таком участке следует использовать свайные фундаменты".

Стоит напомнить, что технологии выторфовки территорий давно и успешно применяются при застройке таких районов Екатеринбурга, как Юго-Западный и Академический. По словам главного инженера проекта Академического Игоря Цыся, среди этих технологий наиболее часто используются осушение с помощью дренажной канализации либо дополнительная вертикальная отсыпка территории.

"Это зависит от мощности слоя "слабых" грунтов, в том числе и торфа, положения кровли скальных грунтов, - заявил собеседник агентства. - При значительной мощности слабых грунтов выполняются свайные основания, при относительно небольшой мощности слоя "слабых" грунтов выполняются плитные или ленточные основания. В любом случае нужно смотреть конкретную территорию, местоположение строящего объекта, проводить геодезические и геологические изыскания, и на основании этих материалов выбирать типы фундаментов оснований, зданий и сооружений".

Болота и торфяники ВИЗ-Правобережного с высоты птичьего полета. Фото: гигапиксельная панорама Екатеринбурга

В Мастерской генплана уже есть наметки. "Согласно инженерным изысканиям, мощность торфа в границах планируемого квартала составляет 1,7-3 метра, - сообщил начальник мастерской Павел Скачков. - В период строительства будет необходимо выполнить полную выторфовку под фундаменты зданий.

Проектом планировки предусматривается насыпка грунта около 4 метров и устройство закрытой сети дождевой канализации с отведением стока на очистные сооружения. Это необходимо для осушения территории, защите ее от подтопления высоким уровнем грунтовых вод, организации поверхностного водоотвода, создания проектного рельефа, обеспечивающего нормативные уклоны поверхности".

Однозначно Екатеринбург ждет грандиозный проект освоения территории. Со всеми вытекающими спорами, скандалами, новеллами и сюрпризами.

Евгений СУСОРОВ