Жилой рынок: в Москве со спросом все в порядке, в России он пошел на спад
Как сказал на одной из прошлогодних пресс-конференций президент ГК «Основа» Александр Ручьев, «нашего покупателя ничем не испугаешь: он покупает, когда дешево, когда дорого, когда кризис, когда штиль». Будто решив проверить, действует ли данное утверждение и в этом году, эксперты компании «Главстрой регионы» проанализировали* более тысячи ипотечных сделок, заключенных с начала 2023 года, и составили своеобразный график, показывающий, как менялось (и менялось ли вообще) потребительское поведение ипотечников под влиянием ключевых для сегмента событий — повышения требований к минимальному первоначальному взносу, увеличения надбавок к коэффициентам риска, повышения ключевой ставки.
Общий вывод, которым с BFM.ru поделились аналитики: начиная с весны на первичном рынке наблюдаются нехарактерно высокие темпы продаж, выбивающиеся из привычных сезонных тенденций. При этом характер самих сделок, несмотря на влияние внешних факторов, если и претерпел изменения, то не критичные.
Так, в апреле произошло увеличение доли сделок с привлечением ипотечного кредитования (+8 процентных пунктов по отношению к марту и +11 к январю): в итоге ипотечные сделки составили 95% от общего числа заключенных договоров. В июне этот показатель и вовсе приблизился к стопроцентному (98% сделок). А вот в июле и августе в структуре продаж отмечалось увеличение доли сделок с полной оплатой (10% и 8% соответственно). При этом в среднем доля собственных средств заемщиков в августе составила 25%, в то время как с апреля по июнь она находилась на уровне 28-29%.
«Можно предположить, что увеличение первоначального взноса в период с апреля по июнь — это результат вложения собственных средств в качестве инвестиции или для их сохранения на фоне ослабления рубля. В этот же период отмечается снижение доли сделок со 100% оплатой, что также косвенно указывает на их принадлежность к инвестиционным. В условиях волатильности рынков диверсификации инвестиционного портфеля — действительно лучшая тактика, и очевидно, что ряд граждан начали действовать именно по этому сценарию. Таким образом, население стало активнее закрывать квартирный вопрос по мере развития событий на валютных рынках», — считает руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой регионы» Виктория Ковалевская.
По данным компании, в структуре ипотечных сделок более 90% занимают сделки по «семейной» программе и программе господдержки, начиная с марта — с существенным преобладанием последней. «Сейчас многие задаются вопросом, как очередные изменения могут повлиять на спрос и доступность льготных программ кредитования. Давайте рассмотрим на примере. Если взять подмосковную трехкомнатную квартиру евроформата площадью 46,4 квадратного метра стоимостью 7 772 000 рублей и рассчитать платежи по текущим параметрам льготной и семейной ипотеки с первоначальным взносом 15%, 20%, а также с первоначальным взносом 20% и увеличенной на 0,5% ставкой, мы увидим, что даже при повышении ставки ежемесячный платеж за счет увеличения первоначального взноса остается прежним. При этом и размер выплаченных за 30 лет процентов увеличивается не сильно, а без увеличения ставки платеж и сумма процентов и вовсе снижаются», — делится подсчетами руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-недвижимость» Вадим Бутин.
Тогда остается понять, насколько критично увеличение первоначального взноса на 5%, но эту тему BFM.ru уже освещал и довольно подробно. Кстати, статистика сделок «Главстрой регионы», заключенных за восемь месяцев 2023 года, гласит, что средний размер первоначального взноса составляет 26%. «Так что у потенциальных покупателей немного возрастет нагрузка при оформлении кредита, но при этом она останется неизменной или снизится в части ежемесячных платежей. При этом, например, для молодых семей огромным подспорьем станет то, что они по-прежнему могут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, который сейчас составляет 587 тысяч рублей на первого ребенка и 775,6 тысячи рублей за второго и последующего», — резюмируют в компании.
Если кому-то важна конкретно московская статистика — вот данные «Москомстройинвеста»*, согласно которым в строящихся комплексах столицы по состоянию на середину сентября 2023 года продано более 7 млн квадратных метров жилой недвижимости, что составляет 42% от возводимого девелоперами жилого объема. «Примерно такой же объем — около 42% жилплощади, свыше 7 млн квадратных метров — сейчас находится в продаже. Это стандартные пропорции для столичного рынка в последние годы. Таким образом, достигается баланс спроса и предложения, что важно для поддержания адекватных рыночных цен. Новые квартиры на первичном рынке есть во всех административных округах, в самых разных ценовых категориях. По 15% площади квартир (2,6 млн квадратных метров) продажи пока не открыты», — констатирует председатель «Москомстройинвеста» Анастасия Пятова.
Эксперт напоминает, что август 2023 года стал пиковым месяцем по объемам выведенной в продажу жилой площади: в продажу поступило 0,8 млн квадратных метров недвижимости, это на 0,2 млн квадратов больше, чем в августе 2022 года. «Повышенное предложение отчасти стимулировано возросшим спросом, который в свою очередь вызван в том числе со стремлением граждан сохранить и инвестировать свои средства в связи с низким курсом рубля, повышением ключевой ставки и другими факторами», — поясняет Анастасия Пятова.
Однако детали общероссийского исследования*, результатами которого с BFM.ru поделились Ассоциация менеджеров и digital-агентство полного цикла Adventum, рисуют совсем иную картину. Эксперты совместно проанализировали поисковые запросы на жилую недвижимость за второй квартал 2023 года (использовался «Яндекс.Wordstat») и пришли к следующим выводам.
Самый большой интерес у россиян по-прежнему вызывают однокомнатные квартиры: 41% приходится на этот тип запросов. При этом поквартальная динамика показывает падение запросов и на студии, и на квартиры: так, снижение интереса к студиям составило 25%, к четырехкомнатным квартирам — 18%, к трехкомнатным 15%, к одно- и двухкомнатным — по 13%. Однако на этом фоне зафиксирован интерес к покупке апартаментов: положительный рост в 8%.
Падение запросов на покупку квартир во втором квартале составило 12% по сравнению с первым кварталом года. Если сравнивать второй квартал 2023-го со вторым кварталом прошлого года, то интерес к новостройкам и вторичному жилью сократился на 7% и 15% соответственно. «Эконом-, бизнес-, премиум- и элитный классы показали падение год к году. Вырос только комфорт-класс на 6% (с 9,3 тысячи до 9,9 тысячи запросов). Интерес россиян к недорогому жилью экономкласса снизился на 33%, и это стало самым высоким падением из всех анализируемых классов жилья (c 24,8 тысячи до 16,5 тысячи запросов год к году)», — рассказывают эксперты.
На этом фоне во втором квартале значительно вырос спрос населения на аренду квартир, отмечается в исследовании: рост запросов составил 42% по сравнению с первым кварталом 2023 года. А вот интерес к ипотеке по сравнению с первым кварталом снизился на 12%. Также на 12% упал и интерес к инвестициям в недвижимость.
«В партнерстве с Adventum мы ежеквартально проводим анализ поискового интереса к недвижимости, поскольку это помогает игрокам рынка прогнозировать спрос в следующем квартале и оперативно реагировать на изменения. Очевидно, что девелоперам в этом году придется столкнуться с еще более серьезной конкуренцией за покупателя, а также переосмыслить используемые инструменты стимулирования спроса и стратегии продаж», — уверен исполнительный директор Ассоциации менеджеров Вячеслав Евсеев.
Впрочем, как признает CEO агентства Adventum Евгения Грунис, «наше исследование затрагивает вопрос только поискового интереса, на реальный спрос влияют много факторов, в том числе стимулирование и поддержка со стороны государства». Поэтому многое действительно будет зависеть от его, государства, позиции по отношению к льготным ипотечным программам.
В том, что программы продолжатся, сомнений практически нет, но вот в каком виде — пока вопрос. Особенно если вспомнить недавнее предложение Минфина ограничить число выдаваемых льготных ипотек и добиться снижения их доли покрытия первичного рынка с нынешних 80-90% до 50%.
* Есть в распоряжении BFM.ru
