Аренда складов резко подорожала
Рынок складской недвижимости будет бурно развиваться по всей стране в ближайшие годы. Такие прогнозы дают эксперты.
Сейчас 54% складов находятся в московском регионе, но в последние полтора года происходит разворот на восток и появился повышенный интерес на склады в других регионах и странах СНГ, отметил на XIX ежегодной складской конференции NF Group региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко.
В третьем квартале в московском регионе находилось 24 млн кв.м складов, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 4,9 млн кв.м, а на остальные регионы в целом приходится 15,3 млн кв.м. В ближайшие три года, по оценкам NF Group, объем неудовлетворенного спроса на склады составит около 10 млн кв. м, и 70% его придется не на московский регион. В ближайшие три-пять лет ожидается активная фаза становления региональных складских рынков, отметил Фомиченко.
Уже в нынешнем году вне столичного региона было построено 1,1 млн кв. м складов и по итогам года ожидается их рекордный ввод. Основной объем предложения сосредоточен в городах-миллионниках. Если исключить Москву и Санкт-Петербург, то наибольший объем предложения складов находится в Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Самаре, Казани, Ростове-на-Дону.
В 2021 году резко выросла доля сделок со складами в секторе онлайн-торговли (до 55%). В прошлом году онлайн-сегмент так же резко упал до 13%, а в этом году уже по итогам девяти месяцев на электронную коммерцию приходится 62% сделок в регионах.
Онлайн-ритейл - ключевой генератор спроса на склады, отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. И потребность онлайн-торговли в складах будет только расти: из-за необходимости обработки небольших заказов (сейчас наблюдается рост количества заказов на 63% по сравнению с прошлым годом при снижении на 20% среднего чека), растущего числа возвратов и обработки новых товарных категорий.
Интерес к складам в регионах растет стремительно, отмечает он.
Ранее спрос на такие площади в регионах, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, не превышал 400 тысяч кв. м в год, но с начала года спрос составил 922 тысяч кв.м. На карте складов появляются абсолютно новые города, отметил Бумагин: Белогорск, Чита, Махачкала, Брянск, Смоленск, Томск, Тюмень.
При таком росте спроса и дефиците площадей арендная плата, сейчас составляющая в регионах в среднем 6 500 рублей за кв. м в год, еще до конца года вырастет на 5-10%, прогнозируют в IBC Real Estate. Ставки на аренду в столичном регионе составляют 7,5 тысячи руб за "квадрат" в год, и это на 29% больше, чем в начале года.
На столичном рынке объем предложений по замене арендаторов вырос за полгода в четыре с половиной раза на фоне значительного роста ставок аренды, отмечает Бумагин. Велик риск того, что арендаторы, которые сейчас платят за аренду по низким ставкам и у которых в скором будущем заканчиваются договора, вынуждены будут через год подписывать новые по ставкам от 7 тысяч рублей за квадрат. Поэтому им имеет смысл начать переговоры о продлении договоров досрочно и попытаться найти компромисс с арендодателем на уровне 6-6,2 тысячи рублей, считает эксперт.
Активно развивается складской рынок и в странах СНГ. Так, по оценке NF Group, объем потенциального спроса на склады в 2023-2025 годах в Казахстане составит 400 тысяч кв. м, в Узбекистане, Кыргызстане и Беларуси - по 250 тысяч кв. м. Сейчас в этих странах общий объем складских площадей оценивается в 3,7 млн кв. м. 280 тысяч кв.м введено или будет введено в 2022-2023 годах.
