Light industrial: маленький формат, который частные инвесторы делают большим бизнесом
Начатый в прошлый раз разговор о взаимоотношениях складского сегмента и частных «инвесторов от миллиона» свидетельствует: у профессионалов нет единого мнения насчет того, заинтересован ли в принципе складской девелопмент в коллективных инвестициях и на какую роль на этом сверхустойчивом рынке могут претендовать небольшие частные инвесторы. Пожалуй, управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин четко выразил мнение большинства: «Учитывая специфику складского рынка, сложно представить ситуацию, при которой частные инвесторы с условным средним чеком в миллион рублей могли бы определять его будущее. Даже на западных рынках, где доля частного капитала в общем объеме инвестиций в недвижимость несравненно выше, ведущую роль все-таки играют институциональные и профессиональные инвесторы».
Как подчеркивает эксперт и многие его коллеги, в России формат коллективных инвестиций только начинает развиваться и его будущее во многом будет определяться доступностью инфраструктуры. «Уже есть удачные примеры инвестиционных фондов с порогом входа от нескольких тысяч рублей, и я считаю, что рост числа таких предложений в совокупности с общей работой по повышению финансовой грамотности и доверия частных инвесторов к фондовому рынку должен способствовать привлечению большего объема средств частных инвесторов на рынок», — отмечает Александр Манунин.
Александр Манунин управляющий партнер компании Parametr «В целом основное препятствие для развития рынка частных коллективных инвестиций — это низкий уровень финансовой культуры. Доверие к инструментам фондового рынка невелико, хотя сама по себе идея владения недвижимостью в качестве сбережения и приумножения капитала очень близка российским инвесторам. Складской сегмент показывает свою устойчивость к рыночным потрясениям и в его текущей фазе развития имеет высокий потенциал инвестиционной доходности. Сдерживающим фактором является практически полное отсутствие спекулятивного девелопмента, что ограничивает возможности для формирования новых фондов. Помимо классических складов появляются новые форматы, например light industrial, который имеет потенциал стать востребованным продуктом для коллективных инвестиций. Однако для частного инвестора рынок складской и индустриальной недвижимости остается непонятным. Поэтому требуется время и большой объем маркетинговых усилий для того, чтобы повысить узнаваемость и сформировать необходимый уровень доверия».
Действительно, наиболее привлекательным для частных инвесторов в коммерческую недвижимость сегодня называется именно формат light industrial — сегмент объектов складского и производственного назначения с отдельными блоками площадью буквально от 100 примерно до 2,5 тысячи квадратных метров, который, например, в столичном регионе находится на взлете и довольно быстро набирает высоту. Как гласит июньское исследование компании IBC Real Estate*, на московском рынке представлено 419 тысяч квадратных метров такого формата, еще 330 тысяч «квадратов» находятся в стадии строительства и должны быть сданы в 2023 году, а объекты, запланированные к вводу в 2024-2026 годах, — это впечатляющие 1,4 млн квадратных метров.
Конечно, в Москве одним из мощных стимулов развития формата light industrial стала программа по созданию мест приложения труда, в рамках которой для компаний, одновременно со строительством жилья создающих коммерческие и социальные объекты, плата за изменение вида разрешенного использования земли под жилищное строительство может быть уменьшена. Согласно подсчетам IBC Real Estate, с 2020 года в столице заключено 33 соответствующих соглашения и девять соглашений — о строительстве производственно-логистических объектов.
По оценкам аналитиков Capital Group, в результате интереса к light industrial со стороны девелоперов жилья по итогам 2023 года объем площадей в сегменте может вырасти практически в четыре раза, превысив 500 тысяч квадратных метров. «В дальнейшем можно предположить, что активность со стороны инвесторов (как профильных, так и нет) только сохранится. Но также надо отметить, что, несмотря на значительный неудовлетворенный спрос, ждать, что сегмент light industrial принесет быстрые деньги, не стоит. Окупаемость таких объектов в среднем составляет семь-десять лет, но ведь и интерес инвесторов все чаще направлен на стабильную и предсказуемую доходность», — считают в компании.
Что касается денег: в IBC Real Estate подсчитали, что стоимость продажи в сегменте light industrial класса А (не включая НДС) сегодня составляет в среднем 80 тысяч рублей за квадратный метр. «Спрос на помещения с подобными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков высок и не конкурирует со спросом на big-box-объекты», — подчеркивают эксперты компании.
Игрокам рынка light industrial BFM.ru задал фактически те же вопросы, что и игрокам сегмента классических складов: считаете ли вы, что именно инвесторы-«малыши» (частные инвесторы с «суммой от миллиона») во многом станут определять будущее сегмента, что сегодня привлекает частных инвесторов на рынок light industrial и что, напротив, их останавливает, что надо сделать, чтобы предложения для небольших частных инвесторов стало больше? И вот тут собеседники портала были куда более единодушны в своих ответах.
Василий Демин, исполнительный директор Координационного совета по логистике
«Сегмент light industrial привлекателен именно для небольших инвесторов, которые не могут позволить себе покупку или инвестиции в строительство складов класса А в 10-50 тысяч квадратных метров. При этом такие инвесторы уже имеют достаточный бюджет или для развития собственного бизнеса на собственной же небольшой площадке под производство, или 3PL-склад, или под сдачу в аренду. Именно сегмент light industrial может стартануть и масштабироваться при развитии финтех-инструментов. Но только 80% строящихся объектов light industrial раскупаются на самом старте проекта, когда только идут земляные работы. При этом стоимость за квадратный метр в данном сегменте существенно выше, чем в более качественных складах класса А, и доходит до 120 тысяч рублей за квадратный метр».
***
Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101»
«Мы верим в перспективы формата light industrial в крупных городских агломерациях с точки зрения эффективных инвестиций любого формата. Мы видим растущую деловую активность в сегменте малого и среднего предпринимательства в связи с трендами на импортозамещение, развитие легких производств, логистических сервисов и так далее. По данным индекса RSBI, в последние полтора года отмечался существенный рост деловой активности в сегменте МСП. Представляется, что, несмотря на незначительные колебания этого индекса в августе (с 57,1 пункта до 54), рост продолжится как минимум в среднесрочной перспективе. Но уже сейчас потребность в пространствах, пригодных для подобных бизнесов, особенно в комфортной близости от потребителей, то есть в крупных жилых районах, в десятки раз превышает предложение. При этом у объектов light industrial куда больше сценариев эксплуатации: это не только легкое производство, не требующее санитарно-защитных зон, складские помещения, шоурумы и пункты продаж — такие объекты пригодны для создания творческих студий и мастерских, IT-полигонов и даже выставочных пространств или спортивно-развлекательных объектов. И, что не менее важно, собственник помещения может быстро и точно настраивать его функционал под свои задачи — объединить типографию с дизайн-бюро, ателье с шоурумом и торговой зоной. Наконец, ставки аренды в объектах формата light industrial на 40% ниже, чем там, где подобные бизнесы обычно располагаются сейчас: в помещениях недействующих промзон или, как в случае с IT-полигонами, в не самых ликвидных и удобных помещениях в бизнес-центрах. Поэтому, с учетом дефицита подобных объектов, у них очень высокая скорость заполнения. В Москве и Подмосковье, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области «заселение» арендаторов в объект light industrial в хорошей локации (то есть с хорошей транспортной доступностью и близостью целевой аудитории) занимает примерно месяц, это в разы быстрее показателей офисных или торговых центров. Все это, а также более низкая стоимость строительства по сравнению с аналогами делает light industrial оптимальным объектом как для профильных, так и для коллективных инвестиций с упором как раз на небольших частных инвесторов с объемом средств в районе 1-1,5 млн рублей. Таким инвесторам будет гарантирован, возможно, не самый большой, но точно стабильный доход на долгую перспективу».
***
Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер компании Skladman USG
«Частные инвесторы скорее являются своего рода «топливом» для развития рынка light industrial, нежели классических складов класса А. Инвесторы-«малыши» будут влиять на данный сегмент рынка, и их доля составит 20-30% в такого рода проектах, но это в том числе зависит от размера юнитов. Больше всего таких игроков будет в сегментах mini и midi, то есть до одной-полутора тысяч квадратных метров. В складской сегмент частных инвесторов в первую очередь привлекают стабильность и доходность, последняя здесь сегодня в два раза выше, чем в жилье. А останавливают отсутствие продукта и то, что к моменту окончания строительства и получения права собственности свободных блоков больше нет. Соответственно, с использованием ипотеки приобрести не получается, банку нужна собственность на объект залога».
Сейчас именно на складском рынке остро ощущается дефицит предложения для небольших частных инвесторов. «Впрочем, и в целом спрос превышает предложение практически в 100 раз. Но это временное явление: уже к 2024 году объем предложения составит 300-500 тысяч квадратных метров в сегменте одного лишь light industrial. Нарастить этот объем в дальнейшем вполне реально: уже в следующем году на рынок выйдут большие проекты» — такие перспективы рисует Евгений Нумеров.
* Есть в распоряжении Business FM
