Россияне покупают недвижимость в Европе, но все чаще переезжают в Азию
Спрос на европейскую недвижимость со стороны россиян есть и купить ее можно, но все больше растет интерес к жилью в Азии - к примеру, в Таиланде, Вьетнаме и Индонезии.
Самыми востребованными зарубежными направлениями среди состоятельных покупателей сейчас являются Турция, ОАЭ и Кипр, Индонезия и Таиланд, рассказывает руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Андреева. Эти регионы привлекают инвесторов своим комфортным климатом, качеством жизни и выгодными инвестиционными предложениями.
В 2021 году тройка стран-лидеров была другой - Португалия, Греция и Кипр. Однако в Португалии теперь есть проблемы с выдачей ВНЖ и открытием счетов, Греция перестала выдавать ВНЖ россиянам.
По европейским странам наиболее активно идут продажи недвижимости в Испании, говорит она. Растет спрос в Барселоне и Марбелье. Одним из ключевых стимулов для покупки остается программа предоставления вида на жительство, говорит Андреева. Две трети потенциальных покупателей хотят купить недвижимость ради получения ВНЖ или второго гражданства, отмечали ранее в NF Group. При этом процесс взаимосвязан: в некоторых странах почти невозможно приобрести недвижимость на российский паспорт, не оформляя ВНЖ, а зачастую паралелльное оформление ВНЖ облегчает впоследствии доступ к недвижимости.
Лидирующие позиции в спросе сохраняют ОАЭ и Турция, говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский. Помимо этих локаций, также продолжается развитие спроса на Таиланд, Индонезию (Бали), другие страны Ближнего востока: Оман, Катар. Европа также в спросе, но в значительно меньшем объеме: Франция, Испания, Португалия, Италия, Греция, Кипр, Болгария.
Недвижимость на Кипре пользуется спросом, прежде всего, у местных жителей и у иностранцев из государств, не входящих в Евросоюз (рост спроса на 76% на конец августа по сравнению с прошлым годом) - из Великобритании, США, Израиля, России, говорит основательница агентства недвижимости на Кипре "Antaria Homes" Марина Поповиду. Для одних это возможность получить иммиграционный статус (обычно разрешение на постоянное место жительства на Кипре дают при покупке новой недвижимости на сумму от 300 тысяч евро), для других - решить налоговые вопросы или просто перебраться в относительно спокойный уголок Европы. Кипр не вводил и не собирается вводить ограничений для граждан каких-либо стран, в том числе России. Прямые перелеты сейчас невозможны, но через Армению или Сербию они осуществляются регулярно. Визовые центры Кипра в городах России работают стабильно. Новости об изъятии недвижимости - не больше, чем слухи, говорит Поповиду. Проблемы, связанные с аннулированием паспортом или отказом в выдаче ПМЖ могут быть у людей под санкциями. Россиянин по-прежнему может оплачивать новую недвижимость даже из российских неподсанкционных банков.
"Конечно, мы живем в непредсказуемое время, но уверена, что Кипр - последним из всех стран ЕС будет вводить какие-либо ограничения, связанные с приездом россиян. Да, проблем и проверок стало больше, но они не носят массовый характер. С одной стороны, власти должны действовать в фарватере санкционной политики Евросоюза и вводить определенные ограничения. С другой стороны, Кипр давно и успешно сопротивляется многим "пожеланиям" Брюсселя, который идут вразрез с целями Кипра. Кипрская экономика зависит от рынка недвижимости, а рынок недвижимости зависит от иностранных покупателей (40% сделок - с ними). Экономические соображения нельзя не принимать в расчет, считает эксперт.
В текущих условиях речь идет о транзакционном удорожании базовых банковских операций, говорит Перковский. За рубежом возможно иметь счета, хотя в европейских юрисдикциях действуют ограничения на остатки. Возможно использовать посредников: управляющие компании, следящие за состоянием недвижимости, осуществляющие все необходимые расчеты, а также при необходимости сдающие недвижимость в аренду.
Сложностей с обслуживанием зарубежной недвижимости практически нет, говорит Андреева. После получения вида на жительство (ВНЖ) можно открыть локальный банковский счёт, что упрощает процесс оплаты налогов и других услуг. Въезд в страну, где находится недвижимость, возможен по ВНЖ или по шенгенской визе.
В то же время интерес инвесторов смещается на Восток. "В частности, Бали и другие регионы Азии демонстрируют лояльность к российским инвесторам, что создает благоприятные условия для инвестирования. Безвизовый режим упрощает процесс въезда и пребывания на территории страны. Кроме того, Бали традиционно пользуется популярностью среди туристов, и с учетом молодого населения, платежеспособность которого растет, спрос на жилье здесь будет только увеличиваться", - говорит она.
Все больше запросов на азиатские предложения: Дубай, Бали, Таиланд, Турция, говорит коммерческий директор Andaman City Александр Близнюк. Покупатели воспринимают такое вложение, как альтернативу инвестиционным квартирам в российских городах-миллионниках. Цена вопроса сопоставима, конечно, не везде. Если на Пхукете, к примеру, можно приобрести инвестиционный лот от 10 млн рублей, то в том же Дубае порог входа значительно выше. Причем, россияне не единственные ценители Таиланда. По данным информационного центра недвижимости REIC, в прошлому году основные инвесторы в недвижимость Таиланда- граждане Китая, россияне на втором месте, далее следуют США, Великобритания и Германия с долями 25%, 3,2%, 2,8%, 2% и 1,2% соответственно.
При этом на каждом рынке - свои особенности. В тайской юрисдикции нет эскроу-счетов, отмечает Близнюк. Поэтому, выбирая новостройку, нужно ориентироваться на опыт работы застройщика и его репутацию по уже сданным объектам. Все застройщики, которые ориентированы на иностранных покупателей, прорабатывают вариативные предложения по способам оплаты недвижимости, вплоть до использования крипто-валют.
В Таиланде закреплено право за иностранцем владеть квартирами в кондоминиумах, но это право ограничено 49% от общего количества юнитов в комплексе, а также распространяется только на 90 лет, перечисляет национальные особенности руководитель офиса компании Homeapp во Вьетнаме Олег Морозов. На Бали иностранному частному лицу не разрешено владеть недвижимостью, поэтому граждане других государств оформляют ее в долгосрочную аренду, и это право официально фиксируется в госорганах. Во Вьетнаме иностранцы могут оформить права на недвижимость, но только на квартиры, и это ограничено квотой в 30% от общего числа продаваемых объектов в здании. Камбоджа, интерес к которой сейчас растет, в этом смысле отличается максимально свободным подходом: здесь квартиры можно оформить в бессрочную полную собственность.
Активный спрос среди россиян наблюдается на рынках недвижимости Дубая, Абу-Даби, растет популярность эмирата Рас-эль-Хайма, где доступная пляжная линия и цены на 30−40% ниже, чем в Дубае, говорит руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская. В Турции по-прежнему высок спрос на Бодрум и Стамбул, где пользуются популярностью виллы и апартаменты соответственно - в первую очередь, под паспортную программу. На Кипре востребована вся ликвидная жилая недвижимость стоимостью от 300 000 евро и выше, которая подходит под получение ПМЖ.
"Безопасно покупать недвижимость в тех странах, которые плотно сотрудничают с Россией - прежде всего, это, конечно же, государства Ближнего Востока. В Европе покупать недвижимость сейчас, при существующих рисках потерять к ней доступ, небезопасно. Кипр тоже нас поддерживает, поэтому покупать там недвижимость тоже имеет смысл, однако вопрос в том, как долго это продлится", - говорит Березовская.
