Рынок новостроек: какие финансовые инструменты для покупателей предлагают застройщики и банки

«В 2023 году Центральный банк повышал ключевую ставку три раза. В июле произошло первое повышение с 7,5% до 8,5%, в августе до 12% и в сентябре до 13%. Это подтолкнуло тех клиентов кто планировал покупать квартиру в ближайшее время, на более быстрое ее приобретение. Повышение, конечно, не затронуло государственные программы, но отразилось на стандартных условиях кредитования» - делится информацией директор по развитию партнерских продаж и ипотечных продуктов PIONEER Юрий Никитчук.

«В сентябре Росреестр обновил официальные данные по количеству сделок на первичном рынке столицы, итого за август 2023 г. – 16 386 ДДУ. Это рекорд, так как до этого показатель не дотягивал до 16 тыс.ДДУ. Максимальные показатели зафиксированы и по итогам января-августа 2023 г. 86,36 тыс. ДДУ с эскроу-счетами зарегистрировал Росреестр в первые восемь месяцев года. Это на 23,6% выше прошлогодних результатов за этот же период. Тогда было зарегистрировано 69,88 тыс.ДДУ».

«Спрос на квартиры в новостройках Санкт-Петербургской агломерации за три летних месяца вырос на 40-45% по сравнению с июнем-августом прошлого года: 22 тысячи сделок против 14,5 тысячи. Август стал рекордным месяцем по спросу за последние 2 года – 10,6 тысяч сделок, что довольно близко к пиковым значениям марта 2022 года» - комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«Продажи этим летом росли от месяца – к месяцу. Спрос вырос на фоне ослабления рубля, усиления инфляции, существенного роста ключевой ставки: в таких условиях недвижимость всегда остается самым надежным способом сохранения средств. Покупатели с предварительно одобренными кредитами спешили заключить ипотечный договор до возможных изменений условий».

«с апреля активность покупателей растет, и сейчас мы выходим к более-менее плановым показателям по продажам. Повышение ключевой ставки и последовавший рост среднерыночной ставки до уровня 15% годовых серьезно не отразится на поведении покупателей. Люди уже привыкли к текущим ставкам и не ожидают их снижения в ближайшее время».

«Мы на протяжении всех девяти месяцев отмечали исключительно положительную динамику продаж. Можно выделить два самых крупных скачка продаж, которые произошли этим летом на фоне изменения ключевой ставки ЦБ. Особенно — августовский ажиотаж, когда рост ключевой ставки усугубился анонсом повышения первоначального взноса по ипотечным продуктам с гос. поддержкой. К сожалению, после такого роста неизменно наступит спад, который, возможно, продлится до конца года».

«Ипотека по-прежнему остается основным инструментом для покупки квартиры. Прошлым летом, когда действовали субсидированные программы, доля ипотеки в среднем за 3 месяца составила 87% в продажах. В июне-августе этого года ипотечные сделки заняли меньшую долю – 83%. Это связано как с изменением ипотечных программ, так и с тем, что многие клиенты вкладывали в покупку жилья свободные средства и накопления с целью их сохранения и защиты от инфляции. Например, в премиальном сегменте была востребована рассрочка» - считает Ольга Трошева.

«98% сделок в проектах «Догмы» осуществляется с помощью ипотечного кредитования, из них 95% приходится на программы льготного кредитования» - комментирует Жанна Белянкина, директор по продажам ГК «Догма». «Наибольшим спросом пользуется программа ВТБ со ставкой 0,01% на период строительства проекта. Это подходит тем клиентам, которым нужно продать свою недвижимость, либо они ждут получения крупной суммы (возврат НДС, наследство и т.д.). Для тех, кто покупает с целью инвестиций, программа тоже подходит. ГК «Догма» сдает дома с отделкой и мебелью, поэтому клиент может быстро сдать квартиру в аренду и гасить за счет этого ежемесячные платежи, которые уже начисляются по текущей ставке» - добавляет Жанна Белянкина.

«Драйвером остается семейная ипотека под 3%. Сегодня около 50% продаж происходят с использованием этого продукта» - добавляет Ян Фельдман.

«Траншевая ипотека предполагает выдачу кредита в два этапа. На первом этапе выдается минимальная сумма кредита, как правило, это не менее 10%, а остаток выдается уже перед вводом квартиры. Это позволяет клиенту снизить платежи на этапе строительства» - добавляет Юрий Никитчук.

«Комбо-ипотека - ипотека для клиентов, которые подпадают под госпрограммы, и сумма кредита - более 12 млн руб. или более 18 млн руб. в случае «IT-ипотеки», но не более 30 млн руб. Такой вид кредита представляет собой синергию стандартных условий и госпрограмм и позволяет купить квартиру по сниженной ставке» - добавляет Юрий Никитчук.

«Самыми востребованными остаются комбинированные ипотечные продукты, когда на часть стоимости квартиры до 6 млн. рублей оформляется ипотека с гос. поддержкой, а на остальное — рыночная, субсидируемая застройщиком. Именно они позволяют добиться комфортного ежемесячного платежа, что сейчас стало ключевым критерием при выборе жилья».

«Для поддержки покупателей квартир на первичном рынке застройщики предлагают дополнительно субсидирование ипотечной ставки. Кроме того, на рынке встречаются ставки и 0,01%, но при таких условия застройщики, как правило, перекладывают часть своих затрат на клиента, повышая стоимость квартиры» - комментирует Юрий Никитчук. «Для своих зарплатных клиентов банки предлагают специальные условия по ипотечным продуктам, часто это снижение процентной ставки по ипотеке в среднем на 0,3–0,5%, а также ускоренное рассмотрение заявки с минимальным пакетом документов. К мерам господдержки можно отнести: материнский капитал, субсидии в 450 000 руб. на погашении ипотеки многодетным семьям. В некоторых региона работники бюджетной сферы (врачи, учителя, соцработники) могут получить 1 млн руб. в качестве единоразовой выплаты на приобретение недвижимости» - добавляет Эдуард Гусар. «Снизить активность на рынке может повышение размера первоначального взноса. Возможно, что некоторые возьмут паузу и отложат временно решение жилищного вопроса. Такая ситуация сохранится до момента новых предложений от застройщиков, которые точно появятся. Девелоперы всегда быстро адаптируются к меняющимся условиям, поэтому в ближайшее время стоит ожидать разработки новых совместных программ с банками и выгодных предложений» - оптимистично подытоживает Ян Фельдман.