Набиуллина: за три года новостройки подорожали почти вдвое
В России цены на квартиры в новых домах выросли на 90% за три года. Об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина в ходе выступления в Госдуме. По ее словам, увеличение цен на жилье на первичном рынке стимулирует рост кредитования, прежде всего ипотечного:
«Кредитование населения также растет, особенно в ипотеке. Здесь наблюдаются очень высокие темпы роста, плюс 32% в годовом выражении, то есть за 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас, конечно, не может не беспокоить, что этот рост сопровождается увеличением цен на жилье и снижением качества кредитов за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и, главное, для самих заемщиков. Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья, и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились, это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года».
Набиуллина отметила, что после запуска льготной ипотеки, которая ориентирована на первичное жилье, разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жилье вырос с 10% до 42%. «Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Это кричащий дисбаланс», — заявила глава ЦБ. Она призвала перейти к адресным программам льготной ипотеки или как минимум дифференцировать программы по регионам в зависимости от состояния рынка недвижимости.Стоимость рыночной ипотеки в крупных банках начала выходить за пределы 16% годовых. А по льготной программе ставки сохраняются на прежних уровнях: 8% — на льготы для первичного рынка жилья, 6% — на семейную ипотеку, 5% — на ипотеку для айтишников, 2% — на дальневосточную. Поэтому логично сделать ипотеку более точечной, говорит управляющий директор рейтингового агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» Михаил Доронкин:
Михаил Доронкин управляющий директор рейтингового агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» «Фактически по рыночной ипотеке мы видим, что ставки уже близки к заградительному уровню, в то же время по льготной ипотеке продолжают действовать очень комфортные ставки начала года. Соответственно, ничего удивительного нет в том, что спрос будет частично уходить с рыночных программ и со вторичного жилья на первичный рынок, где действуют льготные программы. Конечно, это само по себе может продолжать добавлять рост цен на жилье на первичном рынке, даже в условиях ужесточающейся денежно-кредитной политики. Вопрос исключительно в том, как долго это продлится, потому что ресурс этих программ так же ограничен, действует до середины следующего года, и сейчас, соответственно, поднимается вопрос о том, стоит ли продлевать такую программу в условиях того, что она приводит к общему росту цен, или все-таки ее стоит сделать точечной, оставить какие-то варианты семейной ипотеки, то есть когда это приобретается не любыми заемщиками, кто хочет, а все-таки ограниченно, то есть для семей с детьми либо, например, для каких-то определенных регионов».
Безусловно, рост цен на новостройки вызван субсидированной ипотекой, но главной причиной является увеличение себестоимости жилья, говорит гендиректор и партнер компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева:
Виктория Григорьева гендиректор и партнер компании «Бест-Новострой» «В этом году это были рекордные наценки, разница в стоимости лота, который продавался по стандартной и субсидированной ипотеке, могла доходить до 25%. То есть удорожание было от 16% до 25%, это зависело от комиссионного вознаграждения банка. И все события, происходящие на сегодня, конечно же, не могли не сказаться на себестоимости. Понимание местных поставщиков о том, что альтернативы у застройщиков нет, дало, по сути, полный карт-бланш на рост цен, цены выросли на отделочные материалы. За три года, о которых мы говорим, можно было дождаться старта проекта от 200 тысяч за квадратный метр в бизнес-классе. За последнее время не было ни одного старта ниже 350 тысяч. Если два года назад в финмодель закладывалась отделка без какой-то маржинальности, застройщики на ней не зарабатывали, то сегодня на старте перезакладывают эту стоимость. Очень показательна стоимость white box. Если три года назад мы закладывали при расчете стоимости до 12 тысяч рублей за квадратный метр, то есть это была верхняя планка white box, а так это 8-10 тысяч рублей за квадратный метр, то на сегодняшний день стоимость white box, которая закладывается, доходит до 25 тысяч рублей за квадратный метр, а где-то и 30 тысяч рублей. Все те проекты, которые выходят в старт в 2023 году, вообще закладывают стоимость отделочных работ от 30 тысяч до 80 тысяч рублей, это я сейчас говорю про сегмент бизнес-класса, сейчас даже не говорю про элитный сегмент. Если говорить о ценах, то они, безусловно, будут расти».
Из-за роста цен на недвижимость, по оценкам экспертов, стоимость аренды жилья сегодня в два раза ниже, чем платеж по ипотеке.
