Преимущество в покупке квартирной доли хотят отдать другим собственникам жилья
Если долю гражданина-банкрота в общей собственности кредиторы выставят на торги, то другие владельцы долей смогут воспользоваться преимущественным правом покупки имущества. Такие поправки кабмин внес в Госдуму 18 ноября. При этом в законопроекте отмечается, что цена доли должника в праве общей совместной собственности должна определяться с учетом результатов торгов. И здесь нужно все филигранно отрегулировать, чтобы не допустить недобросовестных действий со стороны посторонних участников конкурса, которые могут так завысить цену, что сделают ее недоступной для «приоритетных» категорий граждан. О возможных неприятных нюансах правоприменения новшества, которые нуждаются в дополнительном исследовании, «Парламентской газете» рассказал зампредседателя Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев.
КС так решил
В мае этого года Конституционный суд указал на недопустимость ущемления прав добросовестных приобретателей с публичных торгов доли имущества гражданина-банкрота. Поводом для рассмотрения вопроса стало обращение россиянина, победившего на публичных торгах и купившего долю в праве собственности на часть жилого дома и расположенного под ним земельного участка в Архангельской области. Позднее все права покупателя были переведены судом на другого участника — супругу должника, сособственника имущества, при этом в дальнейшем оспорить это решение не удалось.
Рассмотрев обращение, в Конституционном суде признали, что в настоящее время в законодательстве отсутствует специальное регулирование этого вопроса, что не может быть признано конституционным. «Оно касается интересов сособственника (в том числе супруга или бывшего супруга) жилого помещения и земельного участка, защищаемых конституционной значимостью семейных ценностей, стремлением сохранить в собственности жилое помещение, где проживает семья гражданина-должника, его супруг, родители, дети», — объяснили в КС РФ.
При этом в высшей судебной инстанции заметили, что вопрос касается также и добросовестного победителя торгов. «Гражданин В. Шеставин имеет право на компенсацию, форму и размер которой, а также наличие оснований для ее применения определит Арбитражный суд Архангельской области», — сообщается на сайте ведомства. Вместе с тем судьи призвали парламентариев изменить правовое регулирование этого вопроса и постановили, что до этого следует регламентировать такие ситуации в соответствии с абзацами вторым и третьим статьи 255 Гражданского кодекса РФ.
Согласно этим нормам, кредитор при недостаточности у должника другого имущества вправе предъявить требование о вычленении его доли в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если это невозможно либо против выступают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор может потребовать от должника продать долю остальным участникам общей собственности. В этом случае цена должна быть соразмерной рыночной стоимости. Вырученные от продажи имущества деньги идут в погашение долга.
Право-то приоритетное, но есть нюансы
Но если остальные участники общей собственности отказываются от приобретения доли должника, кредитор имеет право обратиться в суд, чтобы выставить долю на публичные торги. Внесенный в Госдуму проект федерального закона вносит коррективу в имущественные вопросы, возникающие на этом этапе: в правовом поле закрепляется преимущественное право покупки «за лицами, являющимися с должником сособственниками имущества, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве». При этом цена доли должника в праве общей совместной собственности определяется с учетом результатов торгов.
«При признании торгов по продаже доли должника несостоявшимися сособственник вправе воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по начальной продажной цене, а также по цене, предложенной победителем торгов, в случае, если торги состоялись», — говорится в пояснительной записке.
Для этого организатор торгов в течение трех рабочих дней после подведения итогов в письменной форме обязан уведомить остальных участников долевой собственности о возможности приобрести имущество «вне очереди», указав при этом цену.
По мнению Николая Николаева, законопроект, безусловно, нужный, но вместе с тем инициатива требует внимательного изучения. «Требования Конституционного суда абсолютно справедливы. Нужно в первую очередь, конечно же, учитывать интересы других владельцев долевой собственности. Однако вопрос возникает в момент, когда будут проводиться торги. Дело в том, что наличие на одной торговой площадке как сторонних людей, так и собственников долевой собственности поднимает вопрос объективности ценообразования», — уточнил депутат.
По его словам, при рассмотрении проекта закона необходимо будет смоделировать те случаи, которые могут возникнуть в правоприменительной практике.
«Например, есть коммунальная квартира. Один собственник банкрот, двое других собственников хотят выкупить его долю. А тут приходит какой-то четвертый участник торгов со стороны и устанавливает завышенную цену. Да, приоритетное право формально есть у владельцев долевой собственности, но смогут ли они им воспользоваться? В этом вопрос», — отметил замглавы комитета. В случае если собственники не смогут потянуть цену, «то это можно рассматривать как пространство для недобросовестных действий третьих лиц», добавил парламентарий.
«Здесь есть нюансы, их нужно будет обсуждать, но сам по себе законопроект абсолютно справедлив, на что, собственно, и Конституционный суд указывает», — резюмировал депутат.
Вместе с тем в Российской гильдии риэлторов считают, что возможность появления каких-либо дополнительных рисков, в том числе для кредиторов при таких изменениях законодательства можно будет оценить «только с учетом судебной практики». «Однако данные изменения нужны, — сказала в беседе с нашим изданием юрист РГР Оксана Байрамова. — Как для защиты конституционных прав граждан, выступающих в качестве иных сособственниками имущества или участниками права общей собственности, так и для приведения единообразного подхода общих норм гражданского права и специальных норм, применяемых в частности при процедуре банкротства».
