Покупатели-инвесторы стараются оттянуть получение ключей от квартиры
Покупатели-инвесторы стараются сейчас как можно дольше оттягивать оформление квартиры в собственность. На этапе строительства квартиру можно продать дороже, поскольку на нее распространяются льготные ипотечные программы.
Цены на вторичное жилье сейчас отстают от стоимости новостроек и продать его сложнее - ставки ипотеки на вторичку зашкаливают. Поэтому те, кто вложился в новостройку ради перепродажи квартиры, стараются найти покупателя в финале строительства - до того, как квартира официально перейдет на вторичный рынок и перестанет подпадать под льготные ипотечные ставки.
Среди инвесторов есть тенденция на оттягивание сроков получения квартиры, чтобы продать или переуступить объект на максимально выгодных условиях, говорит руководитель агентства "PRO ОБМЕН", вице-президент "Гильдии риэлторов Москвы" Екатерина Никитина. В такой момент объекты еще можно приобрести как новостройку по льготным ипотечным программам, поэтому и спрос со стороны потенциальных покупателей значительно выше. Сегодня многие инвесторы выводят свои объекты в продажу в самый последний момент, когда уже начинается процесс оформления актов приема-передачи собственности. Они всячески задерживают сроки, затягивают, не получают и не подписывают акты, не приходят за ключами и т.д. Однако это характерно для непрофессиональных игроков, добавляет Никитина. Люди, которые профессионально вкладываются в новостройки по спекулятивной модели также стараются повысить оборачиваемость средств. Они работают по определенной финансовой модели и выходят из проекта, как только получают тот уровень прибыли, на который рассчитывали. То есть не дожидаются окончания строительства жилого комплекса, а продают значительно раньше, чтобы переложить средства в более интересный проект.
У льготных ипотечных программ разные условия, отмечает основатель "Группы Родина" Владимир Щекин. Если покупатель рассчитывает на программу ипотеки с господдержкой, то по уступке прав он может купить квартиру только у юридического лица (застройщика или другого правообладателя строящейся квартиры). По семейной же ипотеке можно купить квартиру по переуступке у физлица (если этот продавец покупал жилье у застройщика). "Поэтому, конечно, инвесторы отчасти заинтересованы в том, чтобы быстрее продать строящиеся квартиры хотя бы участникам программы семейной ипотеки, которые составляют примерно половину заемщиков субсидированной ипотеки. Для этого инвесторы могут предлагать скидки", - говорит Щекин.
На сделки, когда инвестор - физлицо перепродает квартиру по переуступке, распространяется лишь семейная ипотека, подтверждает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Но даже это обстоятельство упрощает конвертацию недвижимого актива в деньги.
Могут ли аналогичным образом поступать девелоперы, затягивая стройку, чтобы больше покупателей смогли воспользоваться льготными программами? В октябре, как раз после того, как ипотечные ставки взлетели, объемы ввода жилья, по данным Росстата, снизились. По сравнению с сентябрем было достроено примерно на треть меньше домов (6,5 млн кв.м против 9,5 млн в сентябре). По сравнению с октябрем прошлого года месячный ввод в целом упал на 25,5%, а ввод индивидуальных домов - и вовсе на 60%. В сентябре динамика была положительной.
"Причиной резкого падения объема вводимого жилья, думаю, стало ожидание, а затем - реализация резкого повышения ключевой ставки Центральным банком, в связи с чем ожидается существенное "охлаждение" ипотечного рынка, являющегося основным источником фондирования жилищной стройки, - предполагает эксперт Общественного совета при Минстрое Илья Пономарёв. - Непростая ситуация в бюджетной сфере также позволяет предположить сокращение возможностей государства в части субсидирования ставок в различных льготных программах. Большой объем продаж "на флажке" и хеджирование рисков падения спроса создали ситуацию, когда застройщики не станут спешить с оформлением вводов, хотя бы во избежание налоговых рисков при существенном замедлении рынка".
Квадратный метр в квартире в строящемся доме стоит дороже, чем в уже готовых корпусах
При этом участники рынка заверяют, что стратегия инвесторов-физлиц с сознательным затягиванием ввода жилья в случае с девелоперами невыгодна и не работает.
Застройщики не заинтересованы в удлинении срока строительства, поскольку имеют мотивацию побыстрее раскрыть счета эскроу и погасить кредит, отмечают эксперты портала ЕРЗ.РФ. Кроме того, льготная ипотека на новостройки распространяется также на готовые квартиры от застройщика.
Система проектного финансирования защищает интересы дольщиков и направлена на соблюдение девелоперами сроков ввода домов в эксплуатацию, подчеркивает Сырцов. Застройщики получают доступ к эскроу-счетам со средствами, перечисленными покупателями, только после сдачи объекта. Кроме того, ускорение темпов строительства способствует снижению стоимости кредита в рамках проектного финансирования. Соответственно, у девелоперов нет никаких основания намеренно откладывать получение разрешения на ввод.
Льготная ипотека на новостройки распространяется на все сделки с застройщиками - как на договор долевого участия (ДДУ), если дом еще строится, так и на покупку готового жилья по договору купли-продажи, отмечает Щекин.
Застройщику невыгодно задерживать строительство и оттягивать ввод жилого комплекса, так как в таком случае можно не только недополучить денег, но и подвергнуться штрафным санкциям со стороны банка, добавляет Никитина. Задача любого девелопера, наоборот, как можно скорее распродать квартиры в ЖК, получить деньги за проект и направить их на реализацию следующего. Резкое падение объемов ввода жилья в октябре, по ее мнению, не связано с тем, что застройщики затягивают вводы своих проектов. Если смотреть в горизонте года, то по итогам 2023-го в России запланированы и ожидаются достаточно хорошие показатели по объему нового жилья, более 100 млн квадратных метров, что сопоставимо с результатами предыдущего года.
На падение ввода жилья в одном месяце не надо обращать внимания, нужно смотреть минимум три месяца, считают эксперты ЕРЗ.РФ.
В целом, по данным Росстата, объемы строительства жилья в этом году пока не слишком уступают прошлогодним. С января до начала ноября было построено 86,198 млн кв.м. Это лишь на 1,8% меньше, чем годом ранее. Индивидуальное жилищное строительство просело чуть сильнее - было построено 50,131 млн кв.м, что на 7,6% меньше, чем за тот же период 2022 года. Ввод многоквартирного же жилья, как подчеркивают в Минстрое, вырос по сравнению с тем же периодом прошлого года более чем на 7%.
