Сделки с недвижимостью: нотариальный контроль
В длинном списке всевозможных сделок с недвижимостью есть такие, которые требуют обязательного участия нотариуса: в этих случаях без нотариального заверения переход права собственности невозможно зарегистрировать, а сама сделка будет признана недействительной*. Продавцу отчасти все равно, в какой форме (простой письменной или нотариальной) все проводится, его юридические риски минимальны, а вот у покупателя их, наоборот, очень много. И чем скрупулезнее будет проведена проверка будущей квартиры и самого продавца, тем мощнее при необходимости будет выстроена линия защиты покупателя в суде.
«Нотариус максимально «очистит» сделку: проверит наличие всех необходимых документов, в случае отсутствия сам их запросит, проверит квартиру на долги, залоги, установит дееспособность участников сделки и так далее. И, как результат, покупатель получит квартиру, право на которую защищено законодательством», — подчеркивает руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
При этом нотариус не только изучает бумаги, но и удостоверяется в дееспособности физических лиц, обращает внимание на поведение участников сделки: человек должен выглядеть адекватно, логично вести диалог, не пребывать в состоянии опьянения или под воздействием наркотиков и так далее. Важный момент: если договор, удостоверенный нотариусом, по какой-то причине был утрачен или испорчен, гражданин в любой момент может обратиться за дубликатом в нотариальную контору, где изначально он был оформлен.
Как поясняют эксперты Росреестра, обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:
отчуждение долей в праве общей долевой собственности, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками своих долей по одной сделке; отчуждение долей в праве между сособственниками, в том числе когда в результате такой сделки один из сособственников становится единоличным собственником объекта недвижимости; сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину; договоры ренты; соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, брачные договоры.
Нотариус составляет договор купли-продажи и (с согласия сторон) подает документы на госрегистрацию в электронном виде с использованием электронной подписи нотариуса и в формате электронного взаимодействия с Росреестром. Дополнительных платежей за направление документов в Росреестр нотариус не взимает, при этом сокращенные сроки госрегистрации таких договоров — дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Также покупатель и продавец могут для расчетов по сделке воспользоваться депозитом нотариуса — как альтернативой передаче денег через банковскую ячейку. После того как произойдет переход права собственности на недвижимость, нотариус перечислит денежные средства продавцу.
«Хочу добавить, что сейчас возможно проводить сделки через нотариуса удаленно. Как пример: покупатель, находясь в Ханты-Мансийске, обращается к местному нотариусу, а продавец в Краснодаре обращается к своему нотариусу по месту нахождения недвижимости. Далее краснодарский нотариус после взаимодействия с нотариусом другого региона направляет пакет документов в Росреестр на госрегистрацию прав в электронном виде», — добавляет председатель Общественного совета управления Росреестра по Москве, столичный нотариус Антон Фролкин.
Самым распространенным основанием для оспаривания сделок купли-продажи недвижимости является то, что продавец якобы не мог осознавать свои действия во время совершения сделки, хоть и являлся дееспособным. К счастью, у нотариусов имеется видеофиксация, которая может доказать, что лицо находилось в полном сознании, поэтому оспорить такую сделку становится куда сложнее.
Сделки с занижением стоимости (в Гражданском кодексе РФ для этого есть формулировка «притворная сделка») — вариант, весьма распространенный в сфере real estate. «Когда собственник продает вам за 1 млн рублей квартиру, рыночная цена которой 9 млн рублей, такая сделка притворна и ничтожна. Она может быть признана недействительной в силу того, что договор купли-продажи составлен в единой форме, в которой указываются все существенные условия, в том числе и цена объекта недвижимости», — предупреждает Антон Фролкин.
Так вот законопослушный нотариус сделку с занижением стоимости недвижимости не проведет. Хочется считать, что большинство продавцов и покупателей рынка недвижимости тоже законопослушны, поэтому позиции нотариусов только порадуются.
* Есть в распоряжении Business FM