Чем жил рынок недвижимости Татарстана в уходящем году?

Рост вопреки

— Этот год для рынка недвижимости, как и для всей остальной экономики, был годом восстановления. И во многом это происходило не благодаря, а вопреки: серьезному дефициту материалов, уменьшению покупательской способности, сокращению инструментов для покупки жилья и росту ипотечных ставок. Несмотря на все обстоятельства, отрасль не схлопнулась, а устояла, восстановилась и даже имеет вполне амбициозные планы на будущее. Это и есть главное событие, на мой взгляд, — говорит Наиль Галеев, генеральный директор группы компаний «СМУ-88»

Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова отмечает впечатляющий рост по ключевым показателям. А именно, выросшую долю сделок с использованием ипотечных средств: в отдельные месяцы по некоторым проектам их доля превышала 95%. Кроме того, по количеству проданных в Татарстане квартир в новостройках, результаты 2023 давно опередили показатели прошлого года. 

Сколько строим и сколько продаем

Оптимистичные оценки девелоперов подтверждаются статистикой Росреестра по Татарстану. Количество регистраций договоров купли-продажи с января по ноябрь 2023 по сравнению с тем же периодом 2022 увеличилось:

На квартиры на 35,5% (с 65,5 тысяч до 89 тысяч); На нежилые помещения – на 20% (с 7,8 тысяч до 9,3 тысяч); Земельные участки стали приобретать чаще на 15,4% (90 тысяч и 104 тысячи, соответственно); Индивидуальные жилые дома – на 10% (15,4 тысяч и 17 тысяч). 

Но самым быстрорастущим сегментом стали новостройки. Ажиотажный спрос на первичном рынке поддерживала льготная ипотека, а именно – многочисленные заявления ЦБ об ухудшении условий по программе и даже ее отмене. Весь год потенциальные заемщики спешили оформить жилищный кредит до повышения ставок. 

За январь-ноябрь 2023 года зарегистрировано порядка 23,5 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), на 40% больше год к году. 

Также резко выросло количество сделок с использованием кредитных средств: за 11 месяцев этого года зарегистрировано более 101 тыс. ипотек, это почти на 60% больше, чем за 11 месяцев 2022-го года (64 тыс.). 

По данным ЕИСЖС на ноябрь, в Татарстане на разных стадиях строительства находятся 2,745 млн.кв.метров многоквартирного жилья, из них не распроданы 1,180 млн.кв.метров (43%), а на 712 тыс. кв.метров (26%) продажи не открыты. 

Что касается ввода жилья, то по данным Минстроя РТ, годовой план-2023 на середину декабря был перевыполнен на 3% — введено 3 миллиона 189 тысяч кв.м. Из них 1 млн 355 тыс.кв.м. пришлись на многоквартирное жилье; 147 тыс.кв.м. – дома по социальной ипотеке. Но самый большой вклад в реализацию годовое программы — 1 млн 687 тыс. кв.м. внес сегмент индивидуального жилищного строительства. 

Дом вместо квартиры

Об итогах развития сегмента ИЖС «Стройэкспертизе» рассказали резиденты бизнес-клуба ZAGOROD. Рынок загородной недвижимости вырос. При этом население стало строить меньше — всё больше обращаются к застройщикам и строительным фирмам. Особенно развивается строительство коттеджных посёлков в формате «комьюнити». Готовые коттеджи за год подорожали примерно на 20%. При этом ощущается дефицит монтажных бригад из-за оттока «иностранных специалистов», — делится наблюдениями Инсаф Сафин, руководитель компании «Кровля Профи». 

Количество введенного в эксплуатацию малоэтажного жилья превышает объемы жилья в гражданском секторе. Тенденция будет наблюдаться и в 2024 году, убежден Илья Ковальский, руководитель направления малоэтажного строительства завода Tegola. Он говорит, что застройщики стали строить гораздо больше. Подтверждение тому — цифры от них, где каждый заявляет объем в 50-100 строящихся домов. Цены на загородное жилье тоже неумолимо растут. Среди причин: рост стоимости на землю; рост себестоимости строительства (по разным оценкам 5-15%); дефицит рабочей силы (рост затрат на работу от 30 до 50%). 

При этом качество строительства все равно оставляет желать лучшего, отмечает Ковальский: главный критерий — попасть в бюджет клиента. Основной вопрос в загородном строительстве — это цена. Качественные решения применяются, но не массово. А большинство застройщиков идут по пути наименьшего сопротивления. Вместе с тем растет количество рекламаций по некачественным застройкам, — сетует эксперт. 

Частный девелопер Олег Захаров считает, что для застройщиков малоэтажки год был позитивным, а рыночные условия позволили распродать ранее построенные дома. Повышение первоначального взноса и повышение ставок ипотеки на вторичное жилье переключило внимание населения на загородный рынок, где всё ещё оставались выгодные предложения.

По словам Захарова, в этом году значительно увеличилось количество желающих построить дом как для себя, так и на продажу. Однако сбавляют пыл рост цен на стройматериалы и строительные работы. По оценкам эксперта, цены на готовые дома в Татарстане за год выросли в среднем на 10-20%, а расценки на некоторые виды подрядных работ — на 15-50%. Тем не менее, в целом за год объёмы стройки в регионе увеличились на 10-15%.

Прощай, дешевая ипотека

Средневзвешенные ставки ипотеки поступательно росли весь год, что обусловлено повышением ключевой ставки. Напомним, регулятор повышал ее планомерно с 8,5% в начале года до нынешних 16%. И это, похоже, не конец. 

«Будем готовы повысить ключевую ставку вновь, если не увидим признаков устойчивой замедления инфляции. Очень важно инфляцию в следующем году приблизить к цели. Пик инфляции придётся на весну следующего года», — делала заявление глава ЦБ Эльвира Набиуллина. 

Последствия не заставили ждать: ипотека для вторичного рынка дорожает до заградительного уровня. Усиливается разрыв в разнице условий для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Размер ипотечных ставок на вторичку вырос до 16–17% годовых. При этом ставка по льготным ипотечным программам в новостройках составляет 7,9% годовых. 

В перспективе снижение продаж вторичного жилья отразится на рынке новостроек по причине ощутимой доли альтернативных сделок: чтобы купить новое, надо продать старое. 

От высокой ключевой ставки страдают не только покупатели жилья. В среднесрочной перспективе вырастет себестоимость строительства, ведь кредитование для застройщиков становится дороже.

Весь год банки постепенно ухудшали условия кредитования для ипотечных заемщиков по рыночным программам: снижался размер одобренной суммы, увеличивались требования к ПВ, были запросы на дополнительное подтверждение дохода. Но этого оказалось мало. Под занавес уходящего года объявлено о новых параметрах льготных программ:

Первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8% повышен до 30%, максимальная сумма такого кредита для все регионов – 6 млн рублей;  Льготную ипотеку теперь нельзя комбинировать с рыночной; Можно взять только одну ипотеку с государственной поддержкой. Исключение составляет семейная ипотека при соблюдении ряда условий: родился еще один ребенок; прошлый кредит погашен; заемщик приобретает квартиру большей площади;  Субсидии банкам по льготным программам снижены на 0,5 п.п. 

Пока рынок переваривает новую реальность, а последствия перечисленных мер мы увидим уже в статистике следующего года.

Алина Минибаева

Сообщение Чем жил рынок недвижимости Татарстана в уходящем году? появились сначала на Cтройэкспертиза. Отраслевой журнал в ваших интересах.