В НКР спрогнозировали рост цен на недвижимость не более чем на 5% в 2024 году

По итогам 2023-го цены на квартиры в российских новостройках поднялись в среднем на 12%, хотя в предыдущие несколько лет ежегодно росли более чем на 23%. При этом удорожание жилья стало замедляться не только на первичном рынке, но и на вторичном, о чём RT рассказали специалисты отрасли. Наблюдаемую динамику аналитики связывают прежде всего с резким повышением рыночных ставок по кредитам и ужесточением условий льготной ипотеки. Как полагают эксперты, в 2024 году спрос на недвижимость в России будет охлаждаться, что может оказать дополнительное давление на цены.

В 2023 году стоимость квартир в российских новостройках в среднем выросла не более чем на 12%. Тем временем темпы удорожания жилья на вторичном рынке не превысили и 2%. Такие предварительные оценки RT представили в агентстве «Национальные кредитные рейтинги».

По сравнению с 2022 годом рост цен на недвижимость в России замедлился в несколько раз. При этом в 2024-м тенденция должна продолжиться, считают специалисты.

«Доступность льготной ипотеки снижается, а ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного роста цен: за год он составит максимум 5%. Однако сложно сказать, как будут вести себя покупатели, поскольку недвижимость это всё ещё один из немногих инструментов, позволяющих частично уберечь накопления от инфляции», рассказал RT управляющий директор НКР Александр Диваков.

Резкого повышения цен не ожидают и в компании Fam Properties. По словам экспертов, в последние месяцы 2023 года на российском рынке недвижимости наметилось охлаждение спроса, которое, вероятно, можно будет наблюдать и в дальнейшем.

«В декабре стоимость жилья в новостройках увеличилась в среднем на 1,9%, хотя ещё месяцем ранее рост составлял около 2,4%. Это и неудивительно, ведь объём предложения на рынке растёт, в то время как рыночная ипотека дорожает, а условия льготной заметно ужесточились», — пояснил в беседе с RT директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.

Возвращение к балансу

Отметим, что стоимость жилья в России начала стремительно расти ещё в 2020 году. Так, по данным Федеральной службы статистики, если ещё в конце 2019-го 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64,1 тыс. рублей, а на вторичном рынке — за 58,5 тыс. рублей, то уже через год показатели выросли на 23 и 14% — до 79 тыс. и 66,7 тыс. соответственно.

В дальнейшем резкий рост продолжился, и по итогам 2021-го значения увеличились до 98,9 тыс. и 76,7 тыс. рублей (+25 и 15%), а в 2022-м достигли 122,3 тыс. и 94,4 тыс. (+24 и 23%). При этом к началу октября 2023-го цены составили 134,1 и 94,5 тыс. (+10 и 0,2% с начала года), свидетельствуют последние подсчёты Росстата.

Одной из причин такого удорожания квадратных метров аналитики считают длительное действие льготной ипотеки. Напомним, программу запустили в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Сейчас в рамках инициативы все россияне могут до 1 июля 2024 года взять заём на покупку квартиры в новостройке под 8% годовых, что вдвое ниже текущей рыночной ставки.

Запуск программы в своё время привёл к ажиотажному росту ипотечного кредитования в стране. Так, ещё в 2019 году россияне оформили в общей сложности 1,31 млн жилищных кредитов, но уже в 2020-м значение выросло до 1,78 млн, а в 2021-м приблизилось к 1,91 млн. В 2022-м на фоне начала СВО и последствий западных санкций показатель сократился до 1,33 млн, но в 2023-м стал снова расти и по итогам всех 12 месяцев мог достигнуть рекордных 2 млн.

Причём если в 2020—2021 годах на льготную ипотеку и другие субсидируемые программы приходилось лишь 24% всех выданных займов, то в 2022-м их доля выросла до 37%, а в ноябре 2023-го достигла 80%. Об этом свидетельствуют материалы Центробанка и компании ДОМ.РФ.

В целом льготная ипотека оказалась полезной на первых этапах, но позже привела не только к ощутимому удорожанию новостроек, но и к серьёзному разрыву цен на первичном и вторичном рынках жилья. Об этом ранее заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

«Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объём строящегося жилья и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%... Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года. И если, например, в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жильё был около 10%, то… сейчас он уже 42%... Широкие льготные программы, конечно, очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается. Но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам», — отмечала Набиуллина.

В качестве примера глава ЦБ приводила семейную ипотеку под 6% годовых, которая сейчас является второй по популярности после льготной и рассчитана только на россиян с детьми. Кроме того, за последние несколько лет правительство запустило ещё ряд специальных субсидируемых программ: для жителей Дальнего Востока и Арктической зоны — под 2%, для проживающих в сельской местности — под 3%, а также для IT-специалистов — под 5%.

На фоне появления всё большего числа адресных инициатив руководство страны во второй половине 2023 года стало постепенно ужесточать условия льготной ипотеки. В частности, размер первого взноса для получения кредита был повышен с 15 до 30% от стоимости жилья. При этом максимальная сумма займа стала единой во всех регионах и теперь составляет 6 млн рублей, хотя прежде в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях лимит достигал 12 млн.

Более жёсткие условия льготной ипотеки призваны помочь отсеять неблагонадёжных заёмщиков и снизить объёмы выдачи субсидируемых займов. Это, в свою очередь, даст возможность избежать ещё большего перегрева на рынке жилищного кредитования, уверен Валерий Тумин.

«Увеличение первоначального взноса и ограничение максимальной суммы выдачи отсекут до трети спроса, а девелоперам в условиях высокой конкуренции придётся не только уйти от регулярной индексации цен, но и активнее начать предлагать дисконт. В целом на текущий год, по крайней мере на I квартал, я прогнозирую некоторое охлаждение рынка недвижимости, причём не только в первичном секторе, но и во вторичном тоже», — отметил собеседник RT.

По его мнению, давление на стоимость готовых квартир будет оказывать жёсткая монетарная политика ЦБ. Напомним, начиная с июля 2023-го регулятор для борьбы с инфляцией стал резко поднимать ключевую ставку и за прошедшее время уже повысил её пять раз — с 7,5 до 16% годовых. В результате средний рыночный процент по ипотеке в стране вырос с 11 до 16%. При этом, поскольку льготные программы практически не распространяются на покупку вторичного жилья, спрос в этом сегменте будет снижаться в обозримой перспективе.

«Заградительно высокие ставки и охлаждение спроса будут способствовать тому, что в Москве, Санкт-Петербурге и, возможно, ряде других крупных городов вторичка подешевеет в пределах 10%. В сегменте новостроек же динамика цен будет зависеть от решений властей. Если льготную ипотеку не будут продлевать после 1 июля, спрос продолжит ослабевать, и стоимостная разница между первичкой и вторичкой значительно сократится. Тогда рынок придёт в равновесие, а общий рост цен замедлится в среднем до 57% за год», добавил Валерий Тумин.

Похожую точку зрения выразил и вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. Эксперт также прогнозирует охлаждение спроса, но при этом не исключает возможность даже некоторого снижения цен на квартиры в новостройках во второй половине 2024 года.

«В условиях ужесточения условий по льготной ипотеке и снижения спроса возможно удешевление недвижимости через полгода примерно на 10—15%. Впрочем, ниже цены вряд ли упадут, потому что, в отличие от конечных потребителей, банки и строительные компании в этом не заинтересованы», — рассказал Самойлов в интервью RT.

В то же время вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко не ожидает серьёзного снижения цен на жильё в новом году. По её мнению, отчасти этому будет препятствовать сохраняющийся инвестиционный спрос.

«Поскольку инфляция пока остаётся на относительно высоком уровне, а курс нацвалюты тоже не застрахован от снижения, россияне будут и дальше по возможности направлять свои сбережения в квадратные метры. Поэтому резкого падения цен не недвижимость не будет. Скорее мы увидим их закрепление на текущих уровнях, если не произойдёт новое ослабление рубля», — заключила собеседница RT.