"Девелоперы осторожничали со стартом проектов": чем запомнится 2023 год в сфере недвижимости в Татарстане
Рост ставки ЦБ, новый максимум жилья и конец льготной ипотеки — как стройотрасль пережила год и к чему готовится
Российский рынок недвижимости в 2023 году столкнулся с новой серией вызовов: череду неожиданных взлетов сменяли резкие спады. Рекордами своих продаж строители обязаны вовсе не благоприятным условиям, а стремлению покупателей "запрыгнуть в последний вагон" в ожидании роста ставок и окончания льготной ипотеки. В целом же ситуация в отрасли отличалась большей устойчивостью, нежели в условиях шоковых потрясений годом ранее. Татарстану удалось преодолеть новую планку в 3,4 млн "квадратов" жилья, правда, снизив объемы многоквартирного. Тем не менее, похоже, республика досрочно закроет поставленную Москвой задачу по наращиванию объемов ввода.
Рекорды и падения рынка
Главным событием, изменившим российский рынок жилья в этом году, стало повышение ставки Центробанка. Регулятор поднимал ее пять раз, начиная с июля и по декабрь включительно (с 7,5% до 16% годовых). Как следствие, подорожали проектное финансирование строительства и ипотечные кредиты.
Но рост ставки ЦБ вызвал и ажиотажный спрос на ипотеку. Ожидается, что по итогам года банки выдадут россиянам на покупку жилья около 7,6 трлн рублей или почти на 60% больше, чем в 2022-м.
Еще одним стимулом для развития рынка стало грядущее завершение льготных ипотечных программ с господдержкой. Если "семейную" решили продлить везде, то "льготную" — только в регионах с невысоким спросом, сообщил под конец года российский вице-премьер Марат Хуснуллин. Перечень этих субъектов пока не обнародован, но вряд ли Татарстан в него попадет — в республике сохраняется высокий спрос на квартиры. Ранее первоначальный взнос по программам господдержки подняли до 30%, а лимиты снизили до одного уровня для всех регионов — 6 млн рублей.
Зимой и весной рынок строительства переживал спад и стагнацию, летом — всплеск продаж, что было обусловлено мерами поддержки правительства. По данным Минстроя РФ, основные показатели по вводу жилья — 93,2 млн кв. м, в стадии жилищного строительства — 107,3 млн кв. м (по состоянию на 1 декабря). Российский вице-премьер Марат Хуснуллин в начале месяца заявил, что страна побьет новый рекорд — сдаст по итогам года более 103 млн "квадратов" жилья. В Татарстане установили свой максимум.
Половина этого объема (1,702 млн кв. м) пришлась на ИЖС, остальное (1,737 млн кв. м) — на многоквартирные дома. Другие показатели приведены пока только по итогам десяти месяцев года. Татарстанцы оформили почти 60 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 223,6 млрд рублей. Из них около 82 млрд выдали по договорам долевого участия.
Новшества года: эскроу-счета в ИЖС и модернизация коммунальной инфраструктуры
Татарстанский рынок недвижимости этот год переживает в условиях кардинальных изменений. Еще в начале года раис республики Рустам Минниханов поддержал идею передачи полномочий муниципалитетов по разработке основных градостроительных документов на уровень республики во избежание бесконтрольной жилой застройки. В декабре депутаты Госсовета РТ проголосовали за это решение, сделав исключение только для Казани и Набережных Челнов.
Параллельно в течение года в республике шла масштабная работа над мастер-планом Казанской агломерации. Выхода этого документа ждут и застройщики — он определит, сколько жилья и где именно можно построить вокруг татарстанской столицы. Пока же новое жилищное строительство в окрестностях города заморозили. Как анонсировал "Реальному времени" Татарстана один из разработчиков мастер-плана, директор Института пространственного планирования РТ Олег Григорьев, планируемые объемы ввода жилья в пределах агломерации придется сильно урезать, в отдельных районах — в 2 раза, поскольку уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры сильно отстает.
Еще одним грандиозным событием года стал запуск трассы М-12 "Восток", который соединил Казань и Москву скоростным маршрутом и сократил путь до Первопрестольной вдвое. На новой дороге введен и самый длинный мост через Волгу. Открытие автобана будет способствовать развитию территорий, через которые он пролегает.
Но наращивание объемов жилья остается важной задачей для достижения параметров нацпроекта, и поэтому в России делают ставку на частный сектор, на который в масштабах страны также приходится почти половина ввода. Для развития сегмента ИЖС на этот рынок с этого года решили распространить те же условия, что и в многоквартирных новостройках — ипотеку и эскроу. Примечательно, что Татарстан первым в стране начал внедрять это новшество.
В сентябре татарстанский подрядчик получил проектное финансирование на возведение индивидуальных жилых домов. Банк ДОМ.РФ также впервые взялся финансировать проект. Строить частные дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов будет казанская компания "КСТ". Кредитная линия в размере 20 млн рублей открыта по специальной ставке — менее 6% годовых. В банке подсчитали, что внедрение счетов эскроу для рынка ИЖС с подрядом позволит утроить объем ввода таких объектов, поскольку доля желающих строить частный дом с привлечением подрядчиков может увеличиться с 13% до 39%.
К числу важнейших событий года эксперты отнесли еще одно новшество — программу модернизации коммунальной инфраструктуры. В общем объеме 42 млрд рублей распределили между 65 регионами, где первым делом планируют обновить линейные объекты. Всего благодаря программе, рассчитанной на 5 лет, модернизируют около 100 объектов инфраструктуры и 8 тысяч км сетей. Качественными коммунальными услугами обеспечат 3 млн человек. По новому механизму регионы получают субсидии на обновление объектов и сетей коммунальной сферы.
"В других регионах бюджет столько не составляет, как у нас стройкомплекс"
Глава татарстанского Минстроя, подводя итоги 2023 года, рассказал, как работали строители республики и с какими вызовами им пришлось столкнуться. Оборот строительного комплекса РТ ежегодно растет, как и в целом по в стране. Если в прошлом году он составлял 573 млрд, то в этом — ожидается 685 млрд рублей, и в экономике республики отрасль занимает порядка 7%.
— Хорошие темпы набрало жилищное строительство. На сегодня планка по России задана — больше 102 млн "квадратов" жилья. Задача к 2030 году — ввести 120 млн кв. м, где республика свой вклад внесет на уровне порядка 3,5 млн кв. м. Ежегодно мы к этой планке стремимся, — заявил министр.
Жилищное строительство неразрывно связано с обновлением социальной и инженерной инфраструктуры. Поэтому в республике продолжают реализовывать все 44 региональные программы, которые сохраняются и на будущий год: "Реализовали пять государственных программ, связанных с федеральными деньгами, семь национальных проектов и в общей сложности более 4 тысяч объектов в год на общую сумму 126 млрд рублей. Для нас это тоже огромная сумма по сравнению с другими регионами, где бюджет столько не составляет, как у нас строительный комплекс", — уточнил Марат Айзатуллин.
В больших масштабах реализуется и программа капремонта — в этом году обновили 740 многоквартирных домов на общую сумму 6,7 млрд рублей. Программой "Наш двор" в 2023-м охватили 960 дворов, их благоустройство обошлось в 9 млрд. Планы на следующий год — обновить прилегающие территории домов за 10 млрд. В рамках формирования комфортной городской среды благоустроили 68 общественных пространств, потрачено почти 3 млрд рублей.
В ряде районов построили ЖКХ-объекты. Так, город Нурлат и несколько соседних деревень получили новую систему водоснабжения и качественную питьевую воду. В поселке Алексеевское сдали станцию водоподготовки, а в поселке Нурлат — очистные сооружения.
Три года реализуется проект реконструкции очистных сооружений в Казани. По завершении в 2024-м мощность очистных увеличится до 650 кубов в сутки. На сегодня проектная мощность — 430 кубов. Кроме того, в столице идет рекультивация иловых полей: "Это около 100 га иловых осадков, скопившихся с 1960-х годов, которые лежат вдоль берега Казанки. Сейчас по технологии мы их геотубируем, и через четыре года они превратятся в обычный грунт, который можно будет использовать для благоустройства территории", — добавил министр.
Развитие новых жилых районов невозможно без сдачи социальных объектов. В этом году в республике построили 11 школ на 10 тысяч учеников, из них пять школ на 1 521 место каждая и все с бассейнами. В рамках программы капремонта обновили 83 учебных заведения. Ни один год для строительного комплекса республики не обходится без знаковых объектов. В 2023-м в Казани начали работу над новым зданием театра им. Камала.