Центробанку хотят дать право ограничивать выдачу ипотеки

Повышение цен на строящееся жилье привело к тому, что, если заемщику надо будет продать на вторичном рынке купленную в ипотеку квартиру, полученных денег может не хватить для исполнения обязательств перед банком. Поэтому ЦБ хотят дать право ограничивать предоставление рискованных жилищных кредитов, чтобы предотвратить рост закредитованности граждан и накопление рисков профессиональными участниками рынка. Такой законопроект 16 января внесли в Госдуму вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев и председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Риска стало больше

С 1 января 2022 года Банк России наделили полномочиями по установлению макропруденциальных лимитов — максимальной допустимой доле отдельных видов кредитов или займов, предоставленных кредитной или микрофинансовой организацией в течение квартала. Это помогло снизить объем рискованных кредитов: доля заемщиков, у которых более 80 процентов доходов уходит на погашение обязательств по кредитам, с 36 процентов в IV квартале 2022 года снизилась до 25 процентов в III квартале 2023 года.

Но выросли риски в ипотечном кредитовании. Качество обслуживания ипотеки, считает Николай Журавлев, может снижаться из-за предоставления кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Статистика подтверждает опасения сенатора: доля предоставляемой ипотеки заемщикам с ПДН более 80 процентов с 37 процентов в IV квартале 2022 года поднялась до 47 в III квартале 2023 года.

К тому же на рынке недвижимости образовалась некая аномалия: на 1 октября 2023 года цены на строящееся жилье были выше цен на готовое жилье на 42 процента. То есть, если заемщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученных денег может не хватить для исполнения обязательств по кредиту.

Снижаем закредитованность

Цель законопроекта — чтобы лимиты действовали и на ипотечные кредиты. «Это будет способствовать снижению закредитованности граждан и предотвращению накопления рисков кредитными организациями и МФО», — сказал сенатор.

Законопроект предусматривает возможность ограничения доли предоставляемых кредитов, обеспеченных недвижимостью.

Вредные комиссии для застройщиков

Ранее пресс-служба ЦБ сообщила о возможном формировании системных рисков из-за того, что многие банки стали выдавать льготные кредиты на покупку жилья только у застройщиков, которые выплачивают комиссию. По мнению ЦБ, это снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Поэтому Центробанк предложил ДОМ.РФ расширить лимит на льготную ипотеку для банков, которые не вводят комиссии для застройщиков.

Анатолий Аксаков считает решение правильным. «Поскольку речь идет о льготной программе, которую реализовывает государство, выделяя соответствующие деньги на субсидирование процентной ставки, то ограничение по застройщикам, на мой взгляд, звучит очень не в пользу заемщиков», — уточнил депутат. По словам Аксакова, у заемщика должно сохраняться право выбора, «и, очевидно, он должен решать, у кого покупать квартиру, а не кредитная организации».

«Поэтому я полностью поддерживаю действия ЦБ, которые будут стимулировать те банки, которые не устанавливают ограничения по застройщикам. Таким образом, человек сможет выбрать квартиру там, где ему нравится, а дело банка — прокредитовать», — резюмировал глава комитета.

Проценты — в зависимости от зарплаты

Ранее депутат Госдумы Александр Якубовский отметил необходимость сделать льготную ипотеку более адресной, «поддерживая определенные категории граждан, нуждающиеся в поддержке государства, или развитие строительной отрасли в городах с высоким спросом и низким уровнем предложения».

В качестве решающего фактора при определении ставок по льготной ипотеке председатель Госдумы Вячеслав Володин ранее предлагал взять средний уровень зарплаты в регионе. Возможность введения дифференцированных процентов по жилищным кредитам с господдержкой на разных территориях страны планируют обсудить в палате в ближайшие дни.

В первом заседании рабочей группы будут участвовать не только депутаты профильных комитетов, но и представители Банка России, Минстроя и Минфина. Как сообщил зампред Госдумы Алексей Гордеев, он уже провел рабочую встречу с замминистра строительства и ЖКХ Никитой Стасишиным.

Для регионов с наибольшим оттоком населения можно сделать ипотеку со ставкой от 0 до 0,5 процента, ранее заявлял «Парламентской газете» глава Комитета Совфеда по бюджету и финансовым рынкам Анатолий Артамонов. Помогать нужно «жителям Иванова и Костромы», чтобы они закрепились в своих регионах, убежден сенатор. Если исключить из программы льготной ипотеки крупные мегаполисы, то за бюджетные деньги, которые идут на субсидирование ставки, можно обеспечить жильем в регионах гораздо больше людей.

Когда лучше покупать квартиру

Принимаемые законодателями и Правительством меры по охлаждению ипотечного рынка приведут к тому, что цены на квартиры вернутся к оптимальным значениям, убежден Анатолий Аксаков. Поэтому, по его мнению, гнаться за льготной ипотекой в нынешних условиях не стоит, целесообразнее переждать волну повышенного спроса: цены на первичку должны пойти вниз уже в ближайшие месяцы.

«Этот ажиотажный спрос, который подогрел рост цен, спадет. Соответственно, станет ниже и стоимость квартир. Думаю, стоит подождать два-три месяца, — уточнил парламентарий. — Мы рассчитываем, что ближе к лету жилье подешевеет процентов на 15-20, а может, и на 30. Потому что спрос за счет льготной ипотеки уменьшится. Те, кто берет на обычных условиях ипотечный кредит, смогут получить более выгодные условия — банки будут просто вынуждены с ними активнее работать и предлагать более выгодные условия. Так что я вижу плюс в уходе от субсидированной процентной ставки для массового ипотечного заемщика».

Прогноз депутата подтвердил и гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко в недавнем эфире телеканала «Россия-24». Он рассказал, что рост цен на новостройки в России может приостановиться в 2024 году. При этом на вторичном рынке стоимость квадратного метра снизится. Мутко также заявил, что в 2024 году в России сохранится спрос на ипотеку, а семейная льготная ипотека будет преобразована.

В Российской гильдии риэлторов «Парламентской газете» заверили, что 2024 год не будет провальным по ипотечному кредитованию. Максимум рынок «охладеет до 15-20 процентов по выдачам».