Эксперты рассказали, почему рискованно вкладываться в зарубежную недвижимость
Курортная и очень дорогая зарубежная недвижимость могут быть невыгодны для инвестирования. Эксперты рассказали, в какое жилье за границей россиянам лучше не вкладываться.
Инвестиции в недвижимость менее подвержены краткосрочным колебаниям, защищены от инфляции и дают стабильный и регулярный доход в случае аренды, рассказывают эксперты агентства недвижимости Homeapp. Однако необходимо исключить риски. Особенно если речь идет о покупке за границей, где россиянам в принципе сложнее решить какие-то проблемы.
В зоне риска, по мнению экспертов, курортная недвижимость. Как правило, такая недвижимость не является бюджетным вариантом и сложнее перепродается, а ее ликвидность плохо прогнозируема. Например, при покупке виллы в Дубае ее будет тяжело перепродать или сдавать летом из-за экстремально высоких температур и низкого туристического потока.
Быстро теряет привлекательность недвижимость сегмента ultra luxury. К моменту перепродажи купленный объект может утратить актуальность, так как появятся другие премиальные и более современные объекты.
Сложно управлять недвижимостью эконом-класса, отмечают эксперты. Существует большой риск столкнуться с недобросовестными квартирантами и низким качеством строительства, а следовательно - с постоянной необходимостью ремонтировать объект.
Если предварительно не изучить экономическую и демографическую ситуацию в стране, городе и районе, где планируется приобрести объект, есть большой риск, что даже потенциально прибыльная категория недвижимости не будет расти в цене и приносить ожидаемый доход, говорят специалисты.
Чтобы не потерять деньги за рубежом, важно учитывать потенциал роста цен, доходность, спрос на рынке и ликвидность актива.
С какими проблемами можно столкнуться
Перенасыщенный рынок. Не следует забывать о балансе спроса и предложения. Вложения в рынки с перенасыщенным уровнем спроса могут привести к затруднениям при последующей реализации или аренде недвижимости. Например, в популярных направлениях Турции и Дубая цены на недвижимость значительно выросли за последние два года, и рынок оценивается экспертами как "перегретый". В таких условиях инвесторам значительно тяжелее продать квартиру.
Строительные риски. При покупке жилья на этапе строительства можно существенно сократить затраты, но столкнуться с непредвиденными рисками - строительными задержками или финансовыми трудностями застройщика, которые могут обернуться его отказом от проекта или банкротством.
Юридические риски. За рубежом есть свои особенности налогов, сборов и пошлин. Чтобы не столкнуться с правовыми проблемами, важно заранее ознакомиться с законами той страны, в которой приобретается недвижимость. Другой сложностью может стать отсутствие бессрочного права собственности. К примеру, лизхолд (право эксклюзивного владения недвижимостью на установленный период времени) оформляется на определенное количество лет и допустим только при коротком цикле инвестиций.
Экономические риски. По словам экспертов, проще всего определить перспективный с точки зрения экономики рынок по трем слагаемым - росту экономики на душу населения, росту населения города и уровню инфляции. Так, например, можно увидеть, что Камбоджа, Вьетнам и Индонезия - более перспективные рынки для инвестиций, чем Дубай.
Высокий инвестиционный спрос. Рынки, где покупатели подбирают жилье исключительно в инвестиционных целях, непредсказуемы. Локальный спрос, в свою очередь, гарантирует более прогнозируемый спрос и рост рынка. На рынке с высоким локальным спросом в дальнейшем будет гораздо легче продать жилье.
Социальные условия региона. Даже комфортное высококлассное жилье будет падать в цене, если у района плохое транспортное сообщение и неразвитая инфраструктура.
"Я бы не рекомендовала сейчас покупать недвижимость в Европе, поскольку сохраняются высокие риски, - говорит руководитель направления международной недвижимости компании Golden Brown Group Даяна Березовская. - Есть сложности с оплатой таких сделок".
Цели и ожидания инвесторов зачастую ошибочны, говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский. Например, часто общий растущий тренд рынка не применим ко всем его сегментам. Скажем, в ОАЭ недвижимость класса "эконом" может иметь хороший арендный потенциал, при этом скромно расти в капитализации.
Жилье класса "люкс", напротив, при невысокой доходности от аренды, существенно более привлекательно с точки зрения капитализации, рассказывает он. Рынок может расти на 10−15% годовых, но не каждый объект подчиняется этому правилу. Это особенно важно для инвесторов, рассчитывающих на рассрочки платежей и выход до уплаты основной части. "Некорректный выбор объекта инвестиций не позволил ряду инвесторов выйти из них в запланированный срок, и инвестиционная модель не оправдалась", - говорит Перковский.
Очень важно сохранять контроль за инвестицией и свободой выхода из нее. Особенно, если речь идет о консервативном формате инвестиции: покупка недвижимости в собственность. Не стоит инвестировать там, где вы не можете обеспечить себе физический доступ к объекту (из-за транспортных или визовых сложностей). Необходимы действующие и надежные каналы фиксации прибыли и предсказуемая ее логистика.
Следует обращать особое внимание и юридические аспекты, закрепляющие права на приобретаемую зарубежную недвижимость: 100% ли это собственность, есть ли ограничения и другие обременения. Все это также влияет на ликвидность недвижимость, то есть возможность ее быстро реализовать в будущем.
