Почему новостройки снова резко дорожают, как вырастут цены к лету

Риелторы фиксируют резкий скачок цен на новостройки. Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в России за последний месяц выросла на 4,4% при годовом росте в 10,3%. NEWS.ru разбирался, в чем причины этого подорожания и что будет с ценами на жилье к лету.

Как выросли цены на новостройки за месяц

За последний месяц (с середины декабря 2023 года по середину января 2024-го) средняя цена квадратного метра в новостройках России выросла на 4,4%, и это при том, что в целом за 12 месяцев она увеличилась на 10,3%. Об этом свидетельствуют данные риелторской компании «Этажи», с которыми ознакомился NEWS.ru. В Москве цены выросли, соответственно, на 3,1% и 16,6%.

В «Циан.Аналитике» NEWS.ru предоставили альтернативные данные и рассказали, что средняя стоимость «квадрата» в новостройках Москвы в январе составила 343,3 тыс. рублей. Это на 10% больше, чем год назад. В среднем по России (в городах-миллионниках) за последние 12 месяцев новостройки подорожали на 18%.

Основной рост цен на первичном рынке, как отмечают в «Циан.Аналитике», пришелся на период с июля по ноябрь.

По оценкам «Авито Недвижимости», по итогам первой половины января средняя стоимость квартир в новостройках России составила 6,87 млн рублей, в Москве — 16 млн рублей. За год ценник увеличился на 11% (+15% в Москве). Средняя цена квадратного метра в стране сейчас составляет 149,5 тыс. рублей (также +11% за год), в Москве — 334,3 тыс. рублей (+15%).

Почему растет стоимость квадратного метра

Эксперты связывают этот рост с целым рядом факторов, первый из которых — инфляционные риски. Девелоперы строят сейчас, а деньги получают лишь после завершения строительства, то есть через два-три года, говорит NEWS.ru директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Во-вторых, это изменение цен на основные строительные материалы, а также стоимость земельных участков под строительство. В-третьих — изменение структуры предложения на рынке. «С одной стороны, на фоне новых волн высокого спроса во второй половине 2023 года с рынка выбыли наиболее ликвидные варианты, с другой — растет стадия готовности тех вариантов, которые находятся в продаже, а это априори увеличение цены самого объекта недвижимости», — объясняет Зайцев.

Плюс катализатором роста цен на первичном рынке стал активный спрос во втором полугодии 2023 года. А вот скачок цен в декабре — январе Зайцев называет «временным явлением», объясняя его введением банковских комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов.

Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина связывает подорожание новостроек с повышенным спросом. В июле — ноябре 2023 года с рынка уходили недорогие лоты, отсюда и рост цен на экспонируемые остатки, объясняет она. «Плюс к этому застройщики, реагируя на большое число звонков и обращений, смелее, чем в первом полугодии, индексировали цены», — продолжает собеседница NEWS.ru.

Как вырастут цены на жилье к лету

По словам Сергея Зайцева, цены на новостройки продолжат расти, в том числе за счет еще большего снижения конкуренции между вторичным и первичным рынком жилья (из-за выросшей разницы в ипотечных ставках), а также рисков дальнейшего ограничения действия льготных ипотечных программ. Впрочем, резкого роста не будет, считает эксперт. В целом за первое полугодие 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках может увеличиться еще на 4-5%, говорит он.

Елена Лапшина считает, что многое будет зависеть от того, смогут ли застройщики договориться с банками. Дело в том, что несколько крупных банков начали выдавать льготную ипотеку только клиентам, покупающим жилье у застройщиков-партнеров. При этом в отношении аккредитованных девелоперов вводятся комиссии (банки объясняют это тем, что льготная ипотека стала для них убыточной), а те в свою очередь закладывают эти суммы в стоимость квартир.

Это, к слову, уже привело к падению спроса на новостройки. Например, в Москве и области спрос на первичное жилье в первой половине января оказался на 16% меньше относительно аналогичного периода прошлого года, следует из данных «Инком-Недвижимости». «Рынок лихорадит из-за спора между застройщиками и банками, а страдают потребители, которые не успевают адаптироваться к быстро меняющимся ипотечным условиям и продуктам», — комментирует директор направления «новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его оценкам, в 2024 году падение рынка может достигнуть 35%.

«Это будет тяжелый год для отрасли, но преодолимый за счет высокого спроса предыдущих периодов. Эти 35% никуда не денутся, а перейдут в режим ожидания. То есть в отложенный спрос, который „выйдет“ на рынок после смягчения условий ипотечного кредитования», — рассуждает эксперт. Но это произойдет, скорее всего, уже не раньше, чем через год.

Когда жилье может реально подешеветь

Эксперты отмечают, что уже летом массовая льготная ипотека превратится в региональную и адресную, и это приведет к падению числа сделок. Но дешеветь жилье не будет. По крайней мере, пока. По мнению эксперта рынка недвижимости и инвестора Ксении Аверс, сперва застройщики попытаются компенсировать это падение акциями (к примеру, путем субсидирования первого взноса, траншевой и «нулевой» ипотекой). «Девелоперы будут „зашивать“ скидки в какие-то спецпредложения. Но цена будет оставаться завышенной все равно. Коррекция рынка (удешевление квартир. — NEWS.ru.) может случиться позже», — говорит она.

Застройщики будут предлагать купить недвижимость по акции, банки — демпинговать, реализуя залоговые квартиры, а люди — продавать жилье с дисконтом, опасаясь, что цены упадут еще больше. В целом, предупреждает Аверс, нас ждет большой локальный кризис рынка недвижимости. По ее прогнозу, к середине 2025 года цены на новостройки могут упасть с текущих уровней на 20–30%.