Статус апартаментов поднимут до уровня «жилье» – каковы шансы?

Рынок апартаментов – эрзац-жилья, к которому застройщики пытались приучить россиян – окончательно умирает. На полное отсутствие спроса наложились инициативы властей, направленные на устранение нарушений правовой базы.

Попытки протолкнуть законопроект, который бы всё урегулировал, уже несколько лет натыкаются на противодействие чиновников всех рангов. И есть все основания предполагать, что апартаментов в скором времени совсем не останется.

Помещения, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) – примерно так означены апартаменты в современном российском законодательстве. Означены откровенно кривовато, причём всевозможные законодательные новации на рынке недвижимости делают этот статус всё более шатким. В общем, какие-то помещения, не более того.

По сути, коммерческая недвижимость, собственникам которой приходится платить повышенные – в 20 раз больше, чем на аналогичную по площади квартиру! – налоги на имущество. ЖКУ тоже намного дороже, плюс куча иных неприятных дополнений. Не говоря уже о том, что дома, которые под эти самые апартаменты построены, имеют отвратительную коридорную планировку и построены по принципу максимальной экономии.

А зачастую даже не построены, а «перепрофилированы» из промышленных (административных) помещений, и именно с такими объектами столичные власти начали бороться. С последствиями, совершенно непредсказуемыми для тех, кто уже умудрился приобрести там недвижимость. Пока дома признаны объектами незавершенного строительства и все сделки по ним приостановлены. Но в дальнейшем их эксплуатацию могут запретить, а потом и снести.

Однако под прицелом не только дома, которым решили сменить «профессию». Далеко не все и построенные с нуля под апартаменты здания отвечают законодательству. Например, такой вид разрешенного использования земли как «Гостиницы и иные места временного проживания» в последней редакции документации Росреестра трансформировался в «Размещение гостиниц». То есть никаких «иных мест» больше нет. А если нет, то таковые незаконны.

1 октября 2023 года вступил в силу закон о налоге на добавленную стоимость при продаже апартаментов. С того самого момента при продаже апартаментов (равно как и любой иной коммерческой недвижимости), физические лица должны уплатить НДФЛ в размере 13%, юридические лица – НДС в размере 20%.

«Главный миф рынка недвижимости – возможный перевод всех существующих и строящихся апартаментов в жилье. Еще с 2021 года на рынке ожидалось появление закона, который уравняет в правах владельцев квартир и апартаментов. В таком случае собственники получили бы возможность постоянной регистрации, более низкие тарифы ЖКУ и ту самую социальную и транспортную инфраструктуру.

Но пока такой перевод остается возможным только в рамках единичных кейсов – на рынке были случаи, когда застройщик самостоятельно переводил проект в статус жилья. А если же говорить о сегменте в целом, то сегодня такая идея продолжает существовать лишь в рамках обсуждений и фантазий, предпосылок для ее претворения в жизнь так и не появилось», – считает региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев.

В переводе на русский: всё, хана. В жилой фонд эти строения не перевести, и что с ними будет дальше в принципе непонятно. Спасайся, кто может!

Законопроект № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий», он же «Законопроект о апартаментах», был внесён в Госдуму в начале 2021 года и до сих пор находится в подвешенном состоянии. Его постоянно откладывают, и всё явно кончится тем, что документ просто отправится в корзину.

Бесспорно, за ним лоббистский потенциал, причём с большим количеством нулей. Застройщикам очень хочется недорого клепать здания типа общежитий и продавать там квадратные метры. Но все против.

«Я сделаю всё, чтобы этот законопроект не приняли. Это в чистом виде мошенничество! Это обход всех процедур согласования. Потому, что требования к строительству жилого многоквартирного дома – они достаточно серьезные. Их надо согласовать. А таким образом обходится это согласование», – говорит председатель комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Галина Хованская.

Не стоит думать, что парламентарии только пекутся о простом народе, тут иная проблема. Олигархи от строительной индустрии просто хотят окончательно забить на все правила возведения многоквартирных домов и наклепать много-много абы как сварганенных зданий с апартаментами. Которые быстро станут проблемными, и люди начнут протестовать. То есть дополнительная потенциальная болевая точка. А таковая никому не нужна.

«Апартаменты – это коммерческая недвижимость, фактически офисы или гостиницы с жилой функцией. «Недожилье», если хотите. Требования к строительству апартаментов гораздо мягче, чем к домам с официальным жилым статусом, застройщики могут не считаться с нормами СанПиН. Отсюда – предложения апартаментов площадью 5 квадратных метров без окон», – конкретизирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Стоит добавить, что нормы Жилищного Кодекса на апартаменты не распространяются. И в соседнем помещении может круглые сутки орать музыка, там на законных основаниях разрешается ставить всевозможное промышленное (или офисное) оборудование, да и вообще это – совершенно официальный «проходной двор». Причём все стенки в котором сделаны из картона – слышно, как тремя этажами выше кто-то пукнул.

«Девелоперы могут строить дома с апартаментами плотнее, и по соседству с санитарно-защитными зонами автомагистралей, железнодорожных линий, объектов инженерной инфраструктуры – в отличие от корпусов с квартирами. При строительстве квартир придется выделять площадь для инфраструктуры и располагать здания на большем удалении друг от друга для соблюдения требований по инсоляции, что отражается в итоге на себестоимости», – объясняет руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Кварталы-муравейники, при возведении которых застройщик сэкономил на инфраструктуре, переложив эти затраты на других, властям тоже не особо интересны. Нет магазинов, парковок, детских садов, школ и всего прочего. И, самое главное, в апартаментах отсутствует учёт и контроль над тем, кто там проживает. А это уже совсем опасно.

Не покупать апартаменты – это понятно. А что делать тем, кто в это добро уже вложился? По последним данным бюджет сделок со вторичным жильем в Москве упал до минимума за три последних года. И то ли ещё будет! Причём речь про нормальные дома с нормальными квартирами, а не про апартаменты с более чем сомнительными перспективами.

Продать апартаменты, ежели у вас таковые имеются, бесспорно, стоит. То есть попытаться. Правда, вряд ли что получится – после того, как вернули НДС, спрос упал вообще до нуля. А сейчас, когда столичная мэрия грозит начать наводить на рынке недвижимости порядок, всё может вообще посыпаться.