Спрос на офисы побил рекорды

Спрос на офисы в 2023 году стал исторически рекордным. Однако дальнейшего роста не ожидается.

В прошедшем году в Москве было куплено и арендовано 2 млн кв. м офисных площадей, это на 81% выше, чем в 2022 году и максимальное значение за всю историю рынка, сообщают аналитики IBC Real Estate. В Санкт-Петербурге (второй по величине рынок офисов в стране) прошли сделки с 396 тыс. кв. м, это крупнейший показатель с 2016 года. Такие объемы отражают высокую деловую активность рынка, поясняют эксперты.

В 2024 году, по их прогнозам, ожидается неглубокая коррекция объема сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики и замедления деловой активности. В то же время сейчас идет работа по ряду крупных сделок, и если они состоятся, показатели могут сохраниться на уровне прошлого года.

Существенно сокращалась доля свободных площадей в сегменте самых дорогих офисов - в Москве за год вакансия в премиальных офисах снизилась на 5,4 процентных пункта (до 19,3%), в Санкт-Петербурге в офисах класса А - на 1,4 п.п. (до 8,7%).

Такая тенденция связана с тем, что офисы высоких классов, с качественной отделкой, освободили ранее арендовавшие их иностранные компании, и в них с удовольствием переезжали российские предприниматели. Сейчас это уходит из повестки - российские арендаторы уже заняли ключевые площадки.

Спрос на аренду недвижимости в прошлом году превзошел даже показатели 2021 года. Высокая динамика - следствие восстановления спроса после пандемии

Большое количество сделок сейчас проходит в офисах класса В, так как в условиях неопределенности арендаторы ищут более доступные варианты.

На первое место по спросу на московские офисы вышли IT-компании, далее следуют производственные компании, госсектор, банки и финансы, строительство и торговля.

Развиваются и сервисные (так называемые гибкие) офисы - только в Москве за год появилось девять новых площадок, а в целом на них сейчас приходится 381 тыс. кв.м. В Санкт-Петербурге насчитывается 11 площадок, есть такие офисы в Екатеринбурге (3 площадки), Новосибирске и Казани (по две локации), по одной точке есть в Самаре, Махачкале, Пензе, Великих Луках. Хотя в целом в регионах эти офисы открываются не слишком активно, отмечают эксперты.

Аренда офисов подорожала за год примерно на 20%. Это связано в первую очередь с вымыванием менее дорогих предложений, а также вводом новых офисных зданий с более дорогими ставками, отмечают эксперты. В 2024 году прогнозируется рост ставок как отложенная реакция арендодателей на высокий спрос 2023 года. При этом рынок стабилизируется, отмечают аналитики. К примеру, еще в начале прошлого года в Санкт-Петербурге договоры аренды заключались преимущественно на короткие сроки, но к концу года их все чаще заключали на 3-7 лет.

Новых офисов в прошлом году в Москве было построено на 20% меньше, чем в 2022 году, в Санкт-Петербурге - на 28%. Это следствие сниженной активности девелоперов в 2020 году, во время пандемии. Тогда, в частности, многие компании перевели сотрудников на удаленный режим работы, и будущее офисов представлялось неопределенным. Сейчас, отмечают эксперты, удаленка по-прежнему актуальна, но, скорее, перешла в гибридный формат (когда сотрудник появляется в офисе, но лишь время от времени). В 2023-24 году на ситуацию со строительством влияет высокая ключевая ставка - девелоперы сосредотачиваются на завершении текущих проектов. Однако в 2024 году ожидается ввод крупного объекта и в целом на столичном рынке появится более 600 тыс. новых офисных площадей. А в 2024-2026-м - около 2 млн кв.м. В то же время большая часть площадей будет недоступна для открытого рынка на момент ввода в эксплуатацию - более 50% их уже реализовано. В Северной столице показатель ввода офисов в 2024 году будет еще ниже, чем в 2023, и станет минимальным за последние 20 лет.

Как отмечали ранее в CORE.XP, в столице в течение последних семи лет офисный девелопмент практически остановился. Традиционные игроки офисного рынка продолжат занимать острожную позицию относительно нового девелопмента, а высокую активность демонстрируют жилые застройщики, отмечают эксперты. Это связано с реализацией проектов комплексного развития территорий и получением ими льгот, если в жилых кварталах строятся помещения для работы. Спрос на аренду офисной недвижимости в прошлом году превзошел даже показатель 2021 года. Об этом "РГ" рассказала член генсовета "Деловой России" Анна Никитченко.

"Высокая динамика - следствие восстановления спроса и инвестиционного бума 2023 года на фоне более медленного роста предложения. Уже почти замещены все высвободившиеся после ухода западных игроков площади за счет компаний, выбравших путь импортозамещения", - отметила она.

По словам Никитченко, доля вакантных площадей резко сократилась (причем как в А-классе, так и В-классе). В частности, в Москве на конец прошлого года доля вакантных площадей составляла около 12-13% в А-классе и около 7% - в В-классе.

Арендаторы, которые демонстрировали наибольший спрос на офисную недвижимость, - это компании производственного сектора (21%), сегментов технологии/медиа/телекоммуникации (20%) и банки/финансы/инвестиции (12%). При этом особенно активно растут отдельные отраслевые ниши, например стрит ритейл. А также высок спрос на новые форматы офисов с отделкой (с современным дизайном), мультифункциональностью, особой атмосферой, с полезными "мелочами", например с умными полками внутри пространства, интегрированными с сервисами по доставке еды, уточнила она.

Анализируя текущую ситуацию, можно предположить, что рост стоимости аренды и увеличение объема офисной недвижимости в значительной степени связаны с развитием инновационных и технологических секторов, такое мнение в беседе с "РГ" выразил президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков.

"Быстрый темп прогресса в высокотехнологичных отраслях привлекает все больше компаний, которые нуждаются в современных, просторных и функциональных офисных помещениях", - пояснил он.

Кроме того, повышенный спрос на офисные помещения может быть обусловлен ростом числа стартапов и малых предприятий. Стартапы активно развиваются в различных отраслях экономики, и создание рабочих мест требует аренды офисных площадей, заключил эксперт.