ИЖС: от самостроя к профессиональному рынку

Малоэтажка в рост

До 2021 года ипотечное кредитование населения на покупку и строительство малоэтажного жилья развивалось медленно. Банки кредитовали этот сегмент неохотно, требовали дополнительный залог, а ставки были выше, чем на квартиры. Пандемия кардинально сменила вектор спроса, и банки оперативно среагировали на тренд. 

По статистике, приведенной институтом развития Дом.рф, в 2023 году десять крупнейших российских банков прокредитовали возведение объектов ИЖС на 537 млрд рублей. Это в четыре раза больше, чем в 2022 году. Всего было выдано более 118 тыс. кредитов. 

Для сравнения, за весь 2021 год на индивидуальное жилищное строительство выдано порядка 9,5 тысяч кредитов на 30 млрд рублей. Всего за два года в денежном выражении рынок вырос почти в 18 раз! 

Еще показательные цифры: если в 2021 доля ИЖС в общей выдаче была около 1%, то сейчас — почти 10%. Но и такая пропорция не устраивает Правительство. В конце прошлого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отметил, что надо развивать ипотеку: «У нас доля ипотечных кредитов — от 10–20% в разных регионах на ИЖС, все остальное — многоквартирка». Он рассказал, что целевой показатель — довести соотношение долей ИЖС и многоквартирного жилья в выдаче ипотеки до 50% на 50%.

Сейчас уже четверть всех индивидуальных домов строится по ипотеке (почти все кредиты выдаются по программам с господдержкой). Предполагается, что в перспективе так будет возводиться каждый второй дом. Наращивать планируется не только количество, но и качество малоэтажного жилья. 

Сейчас четверть всех индивидуальных домов строится по ипотеке. В перспективе так может возводиться каждый второй дом. Изображение от kaboompics на Freepik

Ипотеке готовят стандарт

Интересно, что около трети кредитов на ИЖС в 2023 году была выдана на строительство «хозспособом», то есть, не привлекая аккредитованного подрядчика. Но у такой стройки есть ряд минусов, например, высока вероятность несоблюдения технологий и нормативов строительства, нарушения сроков. При этом обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой ложится на плечи собственников, что повышает риск нарушения строительных норм и увеличивает затраты граждан. 

Государство заинтересовано в постепенном уходе от стихийной застройки хозспособом и в развитии профессионального рынка, способного дать высокий ежегодный объем ввода жилья. Для этого предлагается применять кластерный подход с комплексным развитием территорий, обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, внедрением типовых проектов домов, а также ввести единый стандарт ипотечного кредитования и распространить схему эскроу на ИЖС по аналогии с городским жильем. 

Так, сейчас разрабатывается единая ипотека для индивидуального жилищного строительства, которая, как заявил заместитель генерального директора компании Дом.рф Алексей Ниденс, будет доступна с середины текущего года.

Вот что на сегодня известно о специализированной программе для ИЖС

Создание программы позволит более точно удовлетворить потребности граждан и дать дальнейшее развитие сегменту ИЖС. Сейчас он финансируется через несколько программ: льготную и семейную, ипотеку для айтишников, жителей Дальнего Востока и Арктики. Цель единой ипотеки – стимулировать строительство малоэтажных ЖК в соответствии с 214-ФЗ. Планируется использовать договоры подряда через схему эскроу-счетов. Ставка единой ипотеки предположительно составит 8% годовых, срок действия программы запланирован до 2030 года. 

Чего ждать от эксроу?

Как показал совместный опрос ЦИАН и Дом.рф, основные опасения российских потребителей относительно загородного строительства – низкое качество построенного дома, несоблюдение сроков или завышение обещанной стоимости. 

— В текущих условиях три четверти россиян предпочитают покупку готового дома, в первую очередь, из-за рисков, связанных со стройкой. Однако риски нивелируются благодаря механизму эскроу на ИЖС. Наши опросы показывают, что при наличии защиты средств дольщиков и гарантий соблюдения сроков, стоимости и качества строительства доля желающих строить дом с подрядчиком может вырасти в три раза. В целом почти 80% выбравших ИЖС готовы привлекать к строительству подрядчиков — компании или частных мастеров, — сообщил руководитель Аналитического центра Михаил Гольдберг.

Такой механизм защиты уже действует при строительстве многоквартирных домов. Специальные счета гарантируют безопасность средств, делают прозрачными процессы стройки и покупки недвижимости. Схема эскроу на ИЖС подразумевает, что деньги граждан для строительства типовых домов будут привлекаться на счета эскроу. Подрядчик, в свою очередь, будет вести работы за счет средств корпоративного кредитования (аналог проектного финансирования). Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении.

Цели у нововведений понятные: за счет массового предложения сделать «загородку» доступнее; защитить средства населения от недобросовестных подрядчиков; устранить риски несвоевременной сдачи и неисполнения обязательств по договору подряда. А есть ли минусы? 

Да, прежде всего – взлетят цены на объекты ИЖС по аналогии с городским многоквартирным жильем. Кто давно наблюдает за рынком недвижимости, помнит, как резко выросли цены на новостройки Казани с введением эскроу (с января по август 2019 рост доходил до 20%, по оценкам Гильдии риелторов РТ). Фактически застройщики переложили возросшие расходы на покупателей. 

— На мой взгляд, для покупателя закон о распространении схемы эскроу на ИЖС будет иметь больше отрицательных последствий. Рост цен однозначно будет, и никто не знает, где будет остановка этого роста, — предостерегает Александр Макин, руководитель агентства недвижимости “MONACO“. 

Кроме того, эскроу выдавит с рынка небольших игроков, не обладающих достаточной финансовой устойчивостью для исполнения своих обязательств. Массово строить в кредит они не смогут из-за высокой стоимости заемных средств. При этом для крупных участников рынка мало что изменится. Как рассказала Анастасия Хайруллина, специалист по недвижимости АН «Альтера», татарстанские застройщики, которые не первый год занимаются строительством частных домов, уже открыли эскроу-счета и разместили там средства.

Справедливости ради отметим, что пока малоэтажка прекрасно дорожает и без помощи эскроу, ведь традиционно раскручивают цены рост спроса и повышение себестоимости стройки: материалов и работ. Стоимость загородной жизни активно растет, начиная с пандемийного 2020 года. С тех пор, по данным ЦИАН, стоимость готовых домов выросла больше, чем на 60%. За это же время цена на земельные участки в пересчете на сотку увеличилась почти вдвое. Спрос на загородку помимо прочего поддерживали ипотечные льготные программы, действие которых в 2021-2022 годы было распространено на возведение домов с подрядчиками, а также на стройку собственными силами.

Как бы то ни было, сейчас внедрение проектного финансирования на ИЖС находится уже на низком старте. Эти изменения нужны для перехода к более массовым стройкам, увеличению ввода малоэтажки и повышения обеспеченности населения жильем. Начало положено, ведь на малоэтажный рынок уже зашли гиганты массового жилищного строительства: ПИК, ЛСР, «Самолет» и «Эталон». Более того, компании активно приобретают производственные мощности для выпуска типового малоэтажного жилья. 

Алина Минибаева

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Александр Макин, руководитель агентства недвижимости “MONACO“: 

Анастасия Хайруллина, специалист по недвижимости АН «Альтера»:

— Те застройщики, которые не первый год занимаются строительством частных домов, в целом готовы к переходу на эскроу. Более того, некоторые компании, которые специализируются на малоэтажном строительстве в Татарстане уже открыли эскроу-счета и разместили там собственные денежные средства. Небольшие подрядчики, не имеющие достаточно собственных средств, вероятно, уйдут с рынка. 

Что касается единой ипотеки на ИЖС, похоже она заменит господдержку, которую планируют отменить в середине года. Пока льготные программы на приобретение малоэтажного жилья действуют. Еще в силе условия кредитования под 6% годовых по семейной ипотеке. На малоэтажку продолжает действовать господдержка под 8%, с лимитом по кредиту в размере 6 млн. рублей. Если у потенциального заемщика уже есть свой земельный участок, то этой суммы вполне достаточно, чтобы построить дом площадью порядка 90 кв.метров.

Заходное фото: vecstock на Freepik

Сообщение ИЖС: от самостроя к профессиональному рынку появились сначала на Cтройэкспертиза. Отраслевой журнал в ваших интересах.