Рынок жилья: «Вторичка» дешевеет, а ажиотажа нет
Риэлтерские конторы зафиксировали катастрофическое падение спроса на недвижимость на вторичном рынке, в ряде регионов количество потенциальных покупателей по их данным упало вдвое. При этом цены, как утверждают торговцы чужими квартирами, существенно выросли. Даже если признать, что пресловутая «невидимая рука рынка» – либеральный миф, – с банальными законами логики это никак не согласуется.
По данным «Авито Недвижимости» за год – с января 2023-го по сей день – спрос на вторичном рынке недвижимости РФ снизился 29%. В столичном регионе падение спроса составило 43%, в Челябинске – 44%, в Саратове – 42%. А вот цены парадоксальным образом выросли в среднем на 14% за объект и на 10% в пересчете на квадратные метры.
«Главная причина снижения спроса на вторичном рынке жилья по сравнению с показателями годичной давности – дорогая ипотека. За год ключевая ставка ЦБ РФ увеличилась с 7,5% до 16%, а за ней выросли и ставки по кредитам. В такой ситуации многие предпочитают аренду жилья или смотрят варианты на рынке новостроек, где есть льготные программы», – говорит руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.
Насчёт дороговизны ипотеки – факт. Но тут стоило бы ещё добавить, что её не дают. Вообще! А после «коммунальной катастрофы» начала года до всех дошло, что покупать квартиру в новостройке – непомерный риск. Дома подключены к старым сетям ЖКХ, которые перегружены и уже дышат на ладан.
К тому же цены там в среднем на 40-50% выше, чем на «вторичке», за что – совершенно непонятно. И снижать их почему-то не торопятся.
«Застройщики сейчас скорее аккуратно индексируют цены на фоне сокращения спроса. В агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга число реальных сделок ниже фоновых значений прошлого года», – говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Насколько ниже? А вот тут молчок. Но есть данные, что после закрытия ипотечных программ из новостроек ушло более 90-95% спроса. Однако застройщики, действительно, на что-то надеются, не иначе как на возобновления программ господдержки. Время от времени наблюдаются попытки реанимировать льготную ипотеку, но сделать это уже очень непросто. Точнее, практически нереально – банки против.
Льготной ипотеки на вторичном рынке не было, и он, по сути, уже давно стал жить своей жизнью в отрыве от «первички». Сейчас, когда торговля новостройками, по сути, остановилась, нет даже той виртуальной поддержки, которую та создавала. И всё повалилось.
Цены, которые выставляются на «Авито» – не более чем их «хотелки» продавцов. И анализировать их бессмысленно. Вот оценить спрос, наверное, реально. Выборка из базы данных может выявить срок, в течении которого объявления о продаже квартир висят в системе, а также число их просмотров. Но не более того. То есть можно говорить о том, что объявления стали висеть очень долго, а смотреть их, наоборот, стали в полтора-два раза реже.
«В аналитических отчетах речь идет о ценах предложения, а не о реальных ценах сделок. Сейчас, если графически изобразить весь объем предложения на московской вторичке вместе с ценами, то получится такая весенняя сосулька. Новые предложения появляются в верхней части этой сосульки – по максимальным ценам. А сделки проходят в самой нижней части. Реально уже во второй половине января цены сделок снизились на 2-3%», – считает гендиректор агентства недвижимости «Инфинити» Роман Вихлянцев.
Правда, и тут нужна корректировка – услугами риэлтерских контор сейчас пользуются единицы, данный бизнес умирает. Люди покупают-продают недвижимость самостоятельно или при помощи знакомых частных риэлтеров. Так что агентства, в общем-то, уже не совсем в рынке. Хотя даже те крохи, которые им перепадают, стремительно заканчиваются.
«В нашем агентстве относительно января 2023 года количество сделок и авансов сократилось примерно на 20%. В сравнении с декабрем 2023 года снижение еще более заметное – примерно на 60%», – говорит вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина.
По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года спрос и продажи жилья сократились на величину от 50% до 75%. То есть цифры примерно совпадают. А вот цены никто странным образом комментировать не готов. К чему бы это?
«Цены сейчас могут быть, в общем-то, любые. Всё зависит от того, как продавец видит своё будущее и будущее страны в целом. И видит ли он его вообще, это будущее. Число тех, кто уезжает, не уменьшается, квартиры и дома выставляются на продажу. Причём сейчас многие стараются не откладывать сделку в долгий ящик и пытаются реализовать свои активы, так сказать, по текущему уровню платёжеспособного спроса. Который очень далёк от предложения. И людей с «живыми» деньгами остались вообще единицы», – описывает ситуацию частный риэлтер Татьяна Иванова.
То, что ещё год назад стоило за 9-10 млн рублей и продавец крайне неохотно торговался, уже несложно купить на 7 млн рублей, а то и меньше. И то ли ещё будет! На «вторичке» постепенно растёт число предложений с адекватной ценой.
Кстати, многие объявления на том же «Авито» снимают, чтобы потом выставить заново, порой с другими фотографиями. И, естественно, с другой ценой. Ниже. Приём далеко не новый, но он худо-бедно работает – свежие объявления всегда привлекают внимание. И, как несложно догадаться, вносят сумятицу в приведённую выше статистику, на основе которой выведено падение спрос на 29%. Де-факто оно намного больше.
«Рынок «вторички» уже значительно просел, но это совсем не дно. Ещё большее снижение цен можно прогнозировать в марте», – уверена доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталья Проданова.
Почему именно в марте? Вопрос, в общем-то, риторический. Что случится через месяц, мы не знаем, варианты развития событий в РФ могут быть самые разные.
«Лучше дождаться падения цен до уровня, который сделает возможным для населения покупать жилье самостоятельно. В случае, если приобретение квартиры необходимо прямо сейчас, то следует понимать, что ее реальная цена может сильно упасть. Если нет острой необходимости в покупке квартиры, лучше сейчас не брать её ни в каком виде», – предупреждает инвестиционный аналитик Валерий Емельянов.
И, судя по всему, покупатели ждут. Согласно данным столичного Росреестра в январе 2024 года в Москве зарегистрировано 7,46 тысячи сделок на вторичном рынке жилья, что на 49,7% меньше, чем в декабре 2023-го. Бесспорно, новогодние праздники также сыграли свою роль, но только этим такой откат объяснить невозможно.
«В январе ещё большее количество покупателей на вторичном рынке поставили решение своего жилищного вопроса на паузу и ожидают изменений – снижения ключевой ставки Банка России и, следовательно, более комфортных ставок по ипотеке. Ну, или резкого падения цен», – говорит исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Ставку рефинансирования вроде как снижать никто не планирует, пока речь идёт лишь о том, останется ли она на прежнем уровне или вырастет. Посему пока расчёт только на обвал цен.
«Если ничего не изменится – а пока предпосылок к этому нет, – то люди будут значительно реже брать ипотеку. Спрос на «вторичку», таким образом, существенно упадет, поскольку большая часть жилья покупается по ипотеке. Ситуация приведет к снижению цен на рынке вторичного жилья на 15-30%», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко.