Россияне зарабатывают на инвестициях в склады и офисы

На рынке разбирают складские помещения и офисы. Вкладываются в коммерческую, в том числе складскую недвижимость и розничные инвесторы, то есть физические лица. Такая возможность появилась у них благодаря паевым инвестиционным фондам (ПИФ). Минимальный порог входа чуть превышает 100 тысяч рублей. В целом рынок складской недвижимости оценивается как один из лучших выборов в 2024 году, считают опрошенные "РГ" участники рынка.

Управляющие компании развивают сегмент альтернативных инвестиций, в том числе инструменты, связанные со складской недвижимостью. Динамика рынка вселяет уверенность: спрос превышает предложение, а значит, и цена складов, и ставки аренды будут расти. "Долгое время ставки аренды в складском сегменте не росли. Однако после 2020 года этот рынок получил новый импульс благодаря росту электронной торговли. Земельный банк в московском регионе заканчивается, и мы прогнозируем дальнейший рост стоимости строительства", - отметил Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК "Альфа-Капитал".

В 2023 году большую долю (67%) в общем объеме заключенных сделок в сегменте складской недвижимости занимали представители онлайн-торговли, рассказал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Общий объем заключенных сделок с традиционными ретейлерами по сравнению с 2022 годом сократился и занял 25%. В целом, по словам эксперта, онлайн- и офлайн-ретейлеры остаются основными драйверами спроса в регионах.

За 2023 год в России было введено в эксплуатацию более 3,2 млн квадратных метров качественной складской недвижимости. Объем заключенных сделок по всей стране за аналогичный период составил более 7,5 млн квадратных метров. По прогнозам NF Group, объем ввода складской недвижимости в России по итогам 2024 года достигнет 5,8 млн квадратных метров, а суммарный объем заключенных сделок составит около 7 млн квадратных метров.

"Уровень вакансии на складском рынке сейчас стремится к нулю. Более того, мы наблюдаем исторически самое низкое значение. Во многом из-за дефицита площадей ставка аренды за 2023 год выросла на 45%, до 8 тыс. рублей за квадратный метр в год. Мы считаем, что эта тенденция продолжится и в 2024 году. При высоком уровне спроса динамика ввода новых объектов несколько снизилась по сравнению с предыдущими годами", - рассказал генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич.

Во многом из-за дефицита складских площадей ставка аренды за 2023 год выросла на 45%, до 8 тыс. рублей за квадратный метр в год

Параметры ПИФ подразумевают складской комплекс 20-40 тыс. квадратных метров класса А в московском регионе. Обычно минимальный размер складского блока больше - 100-150 тыс. квадратных метров, розничным инвесторам такие объекты недоступны.

По оценкам Александра Хомича, минимальный размер блока для складов класса А составляет около 2500-3000 квадратных метров. Для складов формата light industrial (производственно-складские помещения) - 500 квадратных метров. Склад класса А сегодня стоит 80-90 тыс. рублей за квадратный метр, склад в формате light industrial - 100-120 тыс. рублей, отметил эксперт.

Помимо складов набирают популярность вложения в офисную недвижимость, в том числе розничных инвесторов. Как рассказала "РГ" генеральный директор "Тренд Хантер. Инвестиции и управление" Елизавета Мартынова, необязательно покупать целый этаж - девелоперы готовы дробить лоты, в среднем такой лот можно купить уже за 12-20 млн рублей. Эти суммы и взнос по ипотеке сопоставимы с инвестированием в жилую недвижимость. "В качественных объектах инвестору не придется искать арендатора - этим занимается профессиональная управляющая компания. Уже на этапе проекта примерный пул будущих арендаторов понятен", - добавила эксперт.

По ее словам, доходность вложений в офисную недвижимость составляет сейчас 9,5-10,5%. Средняя доходность ПИФ складской недвижимости оценивается в 22% годовых.

Перспективный класс активов, который вскоре может появиться на рынке, - это коллективные инвестиции в производственную недвижимость: технопарки разных форматов, научные кластеры, объекты инновационной инфраструктуры. По словам Елизаветы Мартыновой, это в первую очередь коснется объектов так называемого тихого производства - безопасного для города, без токсичных выбросов и шумового загрязнения. Например, это так называемое бутиковое производство - швейные цеха, пекарни и дарк китчен (рестораны, где готовят только на доставку), предприятия креативных индустрий.

22 процента годовых составляет средняя доходность ПИФ складской недвижимости

Как предполагает эксперт, в производственном сегменте девелоперы также начнут дробить лоты, а прямым инвесторам подобных нетиповых, в широком смысле, производств будет доступна промышленная ипотека или ее аналог.

"Я уверен, что мы находимся в начале большого тренда на коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость, - соглашается Владимир Стольников. - В ближайшие годы фонды недвижимости станут основными игроками рынка капиталов. Этому способствует как создание благоприятной инвестиционной среды для такого класса активов, так и законодательные инициативы в рамках 156 ФЗ "Об инвестиционных фондах".

В частности, прорабатывается возможность переформатирования ЗПИФ для квалифицированных инвесторов в ЗПИФ для неквалифицированных. Это позволит не закрывать фонды после завершения инвестиционного процесса. Ранее девелоперский проект начинался с комбинированного ЗПИФ (доступного только квалифицированным инвесторов). После завершения девелоперской части и заключения долгосрочных договоров аренды девелоперу приходилось чаще всего прекращать фонд и ждать формирования Фонда недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Поправки позволят менять формат фонда.

По прогнозам NF Group, в 2024 году в регионах России (не включая Московский регион и Санкт-Петербург с Ленинградской областью) объем сделок в сегменте складской недвижимости сохранится на уровне 3,5 млн квадратных метров, в то время как объем ввода составит 2,78 млн квадратных метров. "На фоне ограниченного объема ввода спекулятивных объектов, ориентации крупных девелоперов на проекты под заказчика и высокого объема спроса мы ожидаем, что доля вакантных площадей в регионах России будет и дальше сокращаться и приблизится к показателю 0%. Ставка аренды продолжит расти, и к концу этого года ее средневзвешенное значение в объектах класса А по регионам России может достигнуть 9 тыс. рублей за квадратный метр в год", - заключил Константин Фомиченко.