Существует ли ипотечный пузырь и как сейчас заработать на рынке недвижимости?
Недвижимость всегда была одним из самых популярных инвестиционных объектов. Но вместе с экономической нестабильностью в этом секторе начались изменения. Раньше люди даже с небольшим достатком могли планировать новое жилье. Семьи брали долевую ипотеку, разделяя между собой долговые обязательства, кто-то рассматривал приобретение недвижимости как бизнес (покупали объект в плохом состоянии, ремонтировали и перепродавали с наценкой), приобретал квартиру под сдачу и т.д. Но некоторые отложили покупку на потом и сейчас очень жалеют.
Давайте разберемся, что изменилось, какие перспективы представляются на рынке недвижимости в 2024 году и как правильно инвестировать в недвижимость, вместе с Валерием Кузнецовым, коммерческим директором RDI Group.
Итак, давайте сначала обрисуем, что происходило на рынке последние месяцы…
В августе 2023 года после затишья в конце 2022 и первой половине 2023 года ключевая ставка резко стала повышаться, в связи с чем повысился процент по ипотеке. Это привело к тому, что людям стала менее доступна обычная ипотека.
Несмотря на то, что официально процент бедных понизился за минувший год на 5%, общий доход граждан на фоне инфляции фактически падал. Первичную недвижимость активно стимулировала льготная ипотека. Изначально по ней были очень приятные условия: ипотека под 8% с первичным взносом в 15% и максимальной заемной суммой до 12 миллионов по Москве и Санкт-Петербургу и 6 млн по остальным регионам. Но постепенно Центральный банк начал уходить от этой субсидированной программы, перекрывая доступ к «легкой» ипотеке. В начале первоначальный взнос повысился до 20%, потом до 30%, а максимальная заемная сумма по столичным регионам сократилась вдвое.
Но зачем ЦБ это делает, ведь жилье становится из-за этого менее доступным?
Уход от такой доступной ипотеки делается не назло покупателям или застройщикам, а потому, что инфляция при низком проценте растет. А искусственное стимулирование спроса с помощью льготной ипотеки создает повышенный спрос на недвижимость, и появляется риск образования ипотечного пузыря.
Основная проблема ипотечного пузыря заключается в том, что цены растут непропорционально заработку населения. То есть люди, видя доступность в оформлении ипотеки, еще больше закредитовываются, когда фактически не могут себе это позволить. Застройщики из-за повышенного спроса вводят больше объектов недвижимости, потому что это становится экономически выгодно.
По итогу заемщики не могут выполнять свои долговые обязательства перед банком, и процент просроченных кредитов повышается. Именно в таких случаях должен вмешаться Центробанк как главный финансовый регулятор и государство, чтобы стабилизировать рынок и не допустить схлопывание.
Сейчас риски на рынке сейчас минимизировались, но из-за такого сильного и резкого ужесточения доступность льготной ипотеки снизилась, а ключевая ставка осталась такой же высокой. Поэтому тот, кто мог позволить себе квартиру, начал отказываться от нее, откладывая покупку до лучших времен. Что плохо сказалось на рынке недвижимости: вместо инвестирования в нее деньги кладутся в банк под высокий процент, и они выходят из отрасли. Рынок не развивается, денежные средства, которые могли помочь рынку самостоятельно урегулироваться, используются исключительно банками для выдачи кредитов.
Что будет, если ставка останется высокой или еще больше повысится?
Рост ключевой ставки в нынешней ситуации приведет к стагнации рынка недвижимости. Цены на первичное жилье останутся такими же высокими. Потому что только стоимость сырья и логистики увеличилась в среднем на 7-12% процентов по сравнению с прошлым годом.
Для покупателей первичной недвижимости до 1 июля 2024 года (пока действует льготная ипотека) высокая ключевая ставка будет не таким сильным ударом, как по для покупателей вторичной. Потому что уже сейчас разрыв между двумя сегментами рынка достиг критической отметки примерно в 30-50%. После же отмены субсидированной программы первичная недвижимость станет просто недоступна населению, что сократит разрыв со вторичным рынком, на котором жилье начнет резко дорожать.
Как обстоят дела с комфорт- и премиум-сегментом?
Интерес к первичной недвижимости в целом сейчас немного спал. Если жилье комфорт-класса все еще остается актуальным, то сегмент премиум начал падать в цене из-за сильного сокращения спроса. Такая ситуация сложилась из-за того, что с люди высоким достатком отдали предпочтение премиум-предложениям на вторичном рынке, потому что могут позволить себе не брать классическую ипотеку под баснословный процент, а закрывать покупку целиком «живыми» деньгами.
Нужно ли сейчас покупать квартиру для проживания или лучше подождать?
Если вы видите необходимость в покупке жилья для собственного пользования, то, пытаясь подстроиться под рынок, вы просто бесконечно откладываете покупку. А недвижимость с каждым годом только дорожает. Если нужна квартира, то нужно покупать, но, безусловно, все тщательно рассчитав и объективно оценив свои возможности. Новостройка дешевле не будет, а вторичное жилье начнет дорожать после отмены льготной ипотеки.
Падение же цен маловероятно из-за расценок на сырье и логистику, даже при понижении ключевой ставки. Но частичное снижение вероятно, потому что застройщики и девелоперы так же берут целевой кредит в банке. А если процент по кредиту сокращается, то они при необходимости смогут понизить стоимость квартир.
Как теперь правильно инвестировать в недвижимость?
Говоря об актуальности схемы: «купи новостройку, подожди пару лет, продай дороже в 10 раз», то гарантировать такую маржу на несколько лет вперед даже в лучшие времена нельзя. Но такие города с постоянным высоким спросом (например, Москва и Петербург) будут приносить прибыль, так же, как и развивающиеся регионы – Подмосковье, Краснодарский край и т.д.
На текущий момент инвестиция в недвижимость – это безопасное долгосрочное вложение. Но, как и на любом рынке, риски всегда есть. Поэтому, чтобы заработать, стоит учитывать несколько важных пунктов. В отличие от покупки квартиры для собственного проживания, когда объект выбирается исходя из субъективных взглядов, покупка для преумножения капитала должна основываться исключительно на анализе рынка и перспективах развития.
Пункты, которые стоит учитывать:
Начальная стадия постройки. Самая высокая рентабельность в проектах на начальной стадии реализации, потому что цена к окончанию строительства возрастает.Перспективы развития района. Стоит обращать внимание на планы по развитию инфраструктуры локации: общеобразовательных и медицинских учреждений, досуговых объектов и т.д. При постепенном улучшении инфраструктуры цены на жилье в районе увеличиваются.Транспортная доступность. Одним из основных факторов ликвидности квартиры является транспортная доступность, потому что даже в полностью оборудованном ЖК быстрый и удобный выезд будет очень значимым аспектом для потенциального покупателя.Экология. Важно учитывать состояние окружающей среды. Недвижимость в районе с плохой экологией приобретается лишь в крайних случаях, а значит, такая недвижимость нерентабельна. Среди факторов, которые следует изучить, могут быть загрязнение воздуха, качество воды, наличие зеленых зон и парков вблизи дома.Безопасность. При выборе квартиры следует обратить внимание на уровень безопасности в районе. Обратите внимание на статистику преступности, репутацию места и наличие системы видеонаблюдения или охраны на территории ЖК. Безопасность является важным аспектом для комфортного проживания и защиты имущества для каждого человека.
Просто, как все гениальное. Как купить квартиру на «вторичке» по ипотечной ставке прошлых лет
Используйте последний шанс – закрывайте платеж по льготной ипотеке доходом с банковского депозита
Вся такая противоречивая. Что ждать от вторичной недвижимости в текущем году
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
