Будущее льготной ипотеки. У динамичных регионов отнимут, депрессивным оставят
Действие государственной базовой льготной ипотечной программы подходит к своему логическому завершению. Уже точно известно, что в июле получить кредит на тех же условиях, которые существуют сейчас, будет невозможно. Но такое резкое ограничение финансирования, вероятно, может привести к негативным последствиям для строительной отрасли.
Поэтому уже несколько лет подряд правительство работает над различными вариантами более тонкого, настраиваемого подхода к дотированному кредитованию. В частности, рассматривается идея деления регионов России на несколько групп в зависимости от уровня развития, чтобы оставить льготную ипотеку только там, где она больше всего нужна.
По порядку рассчитайсь!
Предполагается, что будет сформировано пять таких региональных кластеров:
«Динамичные», где растет и численность населения, и количество нового жилья, которого, впрочем, все равно не хватает;«С нехваткой спроса», где спрос на жилье падает при одновременном падении уровня жизни и сокращении населения;«С нехваткой предложения», где жилья строится мало и поэтому его не хватает;«Стагнирующие», с равновесием спроса на жилье и его предложения;«Депрессивные», где самый низкий уровень строительства и быстрое сокращение численности населения.
И, соответственно, льготные программы будут применяться только там, где требуется стимулирование спроса – это регионы с «нехваткой спроса» и «депрессивные». Нетрудно догадаться, что обе столицы и областные центры с явно выраженным ростом экономики и уровня жизни населения к ним не относятся.
Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL, уверена: «Это правильное решение – поделить регионы и направить льготные условия тем регионам, которые в этом больше всего нуждаются. В этих регионах ничего сверхъестественного не произойдет, эти рынки не отличаются высокой зрелостью и предложением, чтобы увидеть значительные колебания. Там сохранится динамика отрасли, что важно для таких регионов».
Сейчас госпрограммы меньше всего задействованы в регионах Северо-Кавказского федерального округа – Чечне, Дагестане, Кабардино-Балкарии и Карачаево-Черкесии, а также Ивановской и Тамбовской областях, где нет крупных промышленных центров и поэтому наблюдается низкий уровень жизни населения.
При этом прямая зависимость популярности льготной ипотеки от уровня доходов граждан существует не везде. Есть такие области, как, например, Саратовская, Кемеровская, Омская, Самарская, а также республика Калмыкия, где отмечается низкий спрос на льготные программы при достаточном уровне заработных плат.
Чем выше поднимаешься, тем больнее падать
Больше половины всех квартир в стране приобретается с помощью заемных средств. А доля ипотеки с господдержкой по итогам 2023 года выросла до 60% от общего объема кредитования. В том числе это «Дальневосточная», «Арктическая», «Семейная» и «IT-шная» ипотеки, но их количество в общей массе невелико.
В основном это заслуга базовой программы, которая является драйвером продаж строящейся недвижимости и, соответственно, роста цен на нее. Что станет с рынком, если значительную часть его объема внезапно перестанут покупать? Во время кризисов 2008 и 2013 гг. дисконт на покупку квартир достигал 40% именно из-за резкого сокращения спроса.
«Катастрофы как таковой не будет, но ожидаема национализация некоторых объемов строящегося жилья и некоторые структурные изменения рынка, включая банкротства и укрупнения – слияния и поглощения отдельных игроков.Сами объемы продаж стабилизируются до уровня естественного спроса, средняя продолжительность срока ипотеки ощутимо сократится. Значимая часть инвестиционного спроса перераспределится на таргетируемые регионы и на другие инвестиционные инструменты, в т. ч. на другие инвестиционные инструменты на рынке недвижимости», – считает Елизавета Мартынова, генеральный директор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление».
Очевидно, что ценовой коррекции все равно не избежать. И мы ее уже наблюдаем. Цены в разных регионах будут двигаться разнонаправленно – где-то рынок уже перегрет, а в других местах все еще продолжается рост из-за эффекта низкой базы. По мнению ряда экспертов, цены в первом случае опустятся примерно на 10%, а во втором, наоборот, вырастут на столько же.
Таким образом будет достигнута одна из целей сокращения льготных программ – вывод с рынка различного рода инвесторов путем снижения привлекательности вложений в новостройки. Чтобы на нем остались только те, кому квартиры нужны для собственного проживания. Да и то не все, а только молодые семьи, поддержка которых для государства в настоящий момент в приоритете.
Хвост виляет собакой
Странно, что идея дифференцированного подхода к кредитованию не была использована руководством страны сразу с момента начала действия льготных ипотечных программ. Не нужно быть финансовым гением, чтобы понять, куда в первую очередь пойдет львиная доля дешевых заемных средств. Особенно при увеличении размера лимитов до 12 млн и возможности получения кредитов одновременно каждым из супругов.
В условиях послепандемийного роста цен на материалы и дефицита рабочей силы это привело к перетоку ресурсов девелоперов в наиболее инвестиционно привлекательные регионы со всей страны. В результате возникли совершенно дикие перекосы в ценах и объемах строительства в соседних областях. Например, в Екатеринбурге стали строить больше в 9,6 раз жилых метров, чем в находящемся от него в 200 км Челябинске.
Применение льготных ставок без разумного подхода также может принести больше вреда, чем пользы. Как это уже произошло на Дальнем Востоке благодаря одноименной ипотеке. Кредиты под 2% годовых привели к резкому скачку цен на все категории жилья – возникший на пустом месте спрос не удалось удовлетворить из-за отсутствия в регионе достаточного количества застройщиков и ресурсов.
Поэтому к моменту начала действия новых льготных программ в депрессивных регионах должна быть подготовлена материально-техническая база для оперативного возведения наиболее востребованных типов жилья. При этом желательно начать отказываться от панельного домостроения, которое уже не удовлетворяет современным требованиям комфорта.
Сергей Станкевич, основатель бюро Stankevich.Design, например, предлагает такой вариант: «Один из способов – разработать расширенный качественный стандарт современного интересного жилья эконом- и комфорт-класса, с привлечением не только опытных архитекторов и девелоперов, но и инженеров, социологов, экономистов, маркетологов».
И главное. Какие бы сиюминутные цели не преследовали федеральные программы по стимулированию возведения жилья, оно должно оставаться доступным для всех широких масс населения, а не только для одной категории граждан, приоритетной для государства в данный момент. Тогда и не возникнут перекосы, которые потом придется снова исправлять.
Используйте последний шанс – закрывайте платеж по льготной ипотеке доходом с банковского депозита
Просто, как все гениальное. Как купить квартиру на «вторичке» по ипотечной ставке прошлых лет
Вся такая противоречивая. Что ждать от вторичной недвижимости в текущем году
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Квартиры площадью до 32 кв. м во многих городах начинают дешеветь