Получить льготную ипотеку стало сложнее
Банки, не вводившие комиссии для застройщика при выдаче льготной ипотеки, стали чаще отказывать в одобрении таких кредитов. Причина в досрочном исчерпании средств на субсидии, поясняют "РГ" эксперты. При этом жилье в ипотеку у других банков примерно на 8% дороже.
В конце 2023 года правительство снизило банкам компенсации процентов за выдачу льготной ипотеки, после чего крупные банки заявили, что будут выдавать такие кредиты, если застройщики станут платить им компенсации. Застройщики, в свою очередь, начали закладывать расходы в стоимость жилья, которое в среднем стало на 8% дороже.
Практически все крупные банки сейчас не выдают льготную ипотеку (как по общей программе на новостройки, так и "Семейную" и IT) без оплаты комиссии застройщиком, рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
Были некоторые модификации требований, отмечает член Генсовета "Деловой России", владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Так, один из крупнейших банков снизил процент по программе субсидирования почти вдвое. Есть банки, которые отменили комиссию, но при этом изменили и другие требования - например, подняли первый взнос по всем видам ипотеки, говорит заместитель гендиректора по коммерческим вопросам ГК "Садовое кольцо" Илья Колунов.
Застройщики стараются переориентировать покупателей на банки без комиссий. "Однако такой вариант работы - временный. Он стал возможен из-за сезонного снижения спроса. При его росте перечисленные банки могут попросту не справиться с объемами выдачи льготных кредитов", - говорит Прохоров.
Банки, не вводившие комиссии, уже столкнулись с большим числом заявок и досрочным исчерпанием выделенных лимитов на льготную ипотеку, говорит аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова. "В последнее время мы замечаем рост вопросов пользователей относительно возможных причин отказов в IT-ипотеке, хотя "формальные" требования у большинства из них соблюдались - достаточный уровень первого взноса, высокий кредитный рейтинг, хороший уровень дохода, - рассказывает она. - Мы связываем это с исчерпанием многими банками выделенных лимитов на льготное кредитование, и это актуально не только для IT-ипотеки (на днях Минцифры заявило, что увеличит лимит средств на программу. - ред), но и для других госпрограмм. При этом, если ранее, когда до момента окончания сроков действия госпрограмм оставалось еще достаточно много времени, но у банков периодически заканчивались лимиты, ряд из них продолжал одобрять заявки и ставил заемщиков в очередь на ожидание выдач, то сейчас, столкнувшись с ажиотажным спросом в прошлом году, ряд игроков принимают отрицательные решения уже на моменте одобрения".
Получить льготную ипотеку в банках без комиссий стало сложнее, отмечает коммерческий директор девелопера "Неометрия" Алексей Лысенко. Банки требуют больший первый взнос, увеличились сроки процедур. К примеру, если раньше срок рассмотрения заявок занимал около суток, то сегодня все чаще ответ может поступать в течение семи банковских дней. Аналогично увеличились сроки на запись на заключение сделки. Чаще всего покупатели подают документы сразу в два банка: работающий с комиссией для застройщика и без. Это увеличивает шансы на одобрение.
Помимо обычного оформления ипотеки (с комиссией и завышением цены примерно на 8% или без комиссии в менее крупном банке) банки пытаются развивать и альтернативные механизмы. Например, один из вариантов - суммы на компенсации застройщикам предлагают включить в кредит на проектное финансирование. При этом у застройщика появляются повышенные обязательства перед банком в виде дополнительных процентов, отмечает Прохоров. "По сути предлагается наши деньги заменить нашими же деньгами. Логично, что такие схемы неизбежно приведут к росту стоимости жилья", - говорит он.
Пытаются развивать банки и так называемую "аккредитивную" ипотеку, когда средства покупателя вместе с полученной им суммой ипотечного кредита поступают на счет эскроу с задержкой на полгода и более, поясняет Новиков. Сначала они лежат на аккредитиве, банки могут пользоваться этими деньгами и тем самым компенсировать недополученные от властей расходы.
Однако в этой схеме есть "минусы" и для застройщика, и для покупателя. Для застройщика, отмечает Лысенко, этот механизм малопривлекателен, поскольку сумма не поступает на счет эскроу сразу в полном объеме, а это приводит к удорожанию проектного финансирования (при наполнении эскроу процент по кредиту снижается). Пока широкого распространения этой схемы на рынке пока нет, говорит он. Новые схемы невыгодны строителям, особенно в регионах, где низкая маржинальность проектов, говорит Прохоров.
Заемщик же может не осознавать, что деньги в этом случае не переведены на счет эскроу, и при банкротстве ипотечного банка часть средств может быть утеряна, поясняет руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. С января лимит страхования средств в банках - 3 млн руб., а по счетам эскроу застрахованы большие суммы - до 10 млн.
Для банка же аккредитивная схема выгодна, поскольку позволяет сэкономить на ведении счета эскроу, страховании вклада и даёт возможность аккуратно пользоваться деньгами, добавляет он. За счетами эскроу надзор намного строже, но и надежность их для покупателя выше.
