Почему фермерам под Калининградом не разрешают зарегистрировать дом на участке

Фермер Елена Долгих оказалась в непростой ситуации: в 2022 году, сразу после вступления в силу поправок в Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", она вместе с супругом решила построить жилой дом на своем земельном участке. Однако когда дело дошло до регистрации жилья в декабре 2023-го, Росреестр вынес решение о приостановке регистрационных действий. Выяснилось, что на территории всей Калининградской области жилищное строительство на землях сельхозназначения запрещено региональным законом. В итоге владельцы хозяйства остались без адреса и легальной крыши над головой. За помощью они обратились в "РГ".

Хозяйство у семьи Долгих большое: на площади в 20 гектаров в районе поселка Тургенево они выращивают ягоды и овощи, держат птиц и коз. Этим пенсионеры зарабатывают на жизнь. Променять город на сельскую местность они решили еще в 2015 году. Именно в этот период в Калининградской области случился сельскохозяйственный бум, поэтому новоиспеченные селяне решили влиться в фермерское движение. Прикупили заброшенный участок земли и начали его осваивать.

- Мы постепенно росли, появились первые клиенты. Все шло неплохо. В 2015-м я перевела землю из категории личного подсобного хозяйства в КФХ. Поскольку мы практически весь день проводим на участке, то решили здесь обосноваться. К этому времени как раз внесли изменения в федеральное законодательство, - рассказала Елена Долгих. - Мы понимали, что в силу возраста это станет нашим единственным и, наверное, уже последним жильем. В стройку вложили миллионы рублей. И вдруг внезапный отказ.

Камнем преткновения стали изменения, которые заксобрание региона внесло 28 июня 2023 года в закон "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области". Согласно нормативному акту, "на территориях муниципальных образований не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности". В переводе с юридического на русский - строить жилье фермерам нельзя совсем. Ссылаясь на эту статью, Росреестр временно приостановил регистрацию дома семьи Долгих.

Елена Игоревна обратилась напрямую в Законодательное собрание Калининградской области. Оттуда ее запрос перенаправили в региональный минсельхоз. В ведомстве подтвердили запрет на строительство и объяснили его защитой земель сельхозназначения.

- Эти нормы направлены против бесконтрольного строительства жилых домов в хозяйствах и на сохранение существующей мелиоративной системы. В противном случае массовая застройка приведет к выводу участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и регион лишится площадей под посевы, сады и пастбища, - прокомментировали в министерстве сельского хозяйства Калининградской области.

Сегодня у построенного дома нет статуса жилого, прописаться в нем нельзя, равно как и присвоить адрес. Много сложностей возникает и в повседневной жизни. За электричество фермеры платят как производство - по 8-11 рублей за киловатт. Почта не доставляет писем, пожарные приезжают не сразу, скорая помощь и полиция не могут найти отсутствующее на картах здание. Газифицировать незарегистрированный дом тоже нельзя.

Власти предложили вариант решения проблемы: выделить из принадлежащей Долгих земли участок площадью один гектар под ИЖД, сформировать его, поставить на кадастровый учет и ходатайствовать перед правительством региона о внесении соответствующих изменений в действующий генеральный план Полесского муниципального округа.

- Я не собираюсь этого делать. У меня нет претензий к нашему правительству и Росреестру, которые просто исполняют действующее законодательство. Зато много вопросов накопилось к заксобранию региона, которое почему-то отменило своим нормативным актом федеральный закон. Видимо, придется судиться, - посетовала Елена Долгих.

Справедливости ради стоит отметить, что ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" содержит оговорку, наделяющую регионы правом самостоятельно определять муниципалитеты, где такое жилищное строительство на землях КФХ не допускается. Однако калининградские юристы убеждены, что речи о тотальном запрете там не идет.

- По смыслу внесенных в закон изменений субъект РФ может выборочно определить конкретные муниципальные образования, на которых не допускается строительство жилых домов, обосновав свою позицию, но не запретить строительство жилых домов фермерами в целом на территории региона, - прокомментировала корреспонденту "РГ" адвокат из Калининграда Наталья Ленская. - Кроме того, статья 2 закона Калининградской области № 237 ухудшает положение фермеров, которые при наличии разрешительной документации уже построили дома на своих участках, но не успели их зарегистрировать ко дню принятия изменений в областное законодательство. Это нарушение конституционного принципа о недопустимости придания обратной силы нормативному акту, ухудшающему положение граждан.

По мнению юристов, региональные нормы не соответствуют федеральным, поэтому фермерам необходимо обратиться к прокурору области с ходатайством о принесении протеста на региональный закон.

Официально

Статья 6 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" с учетом последних изменений закрепила, что в состав имущества КФХ могут входить жилой дом, хозяйственные и иные постройки. Вместе с тем регионам делегировано право определения муниципальных образований, где не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельхозназначения, используемых фермерами для осуществления своей деятельности.

Важно знать

Росреестр уточнил требования к жилым домам на территории фермерских хозяйств. Так, построить можно только одно здание не выше трех этажей. Его общая площадь не может превышать 500 квадратных метров. Участок под жилым домом не должен занимать больше 0,25 процента от площади всего земельного участка. Стройка окажется под запретом, если сам земельный участок относится к особо ценным, продуктивным сельскохозяйственным территориям.