Девелоперы хотят массово выйти на рынок ИЖС. Чего ждать покупателю загородных домов?
По данным опроса девелоперов, проведенного в начале года по заказу Дом.РФ, распространение льготных ипотечных программ на сферу загородного индивидуального жилищного строительства (ИЖС) приведет к росту участников рынка с 10% уже вовлеченных в процесс застройщиков до 51% от их общего количества.
Интересно, случится ли это второе пришествие и что из этого получится. Пока что строительные компании успешно осваивают сельскохозяйственные территории вокруг городов, переводя их с помощью местных чиновников в земли населенных пунктов и заполняя многоэтажными «человейниками» без какой-либо социальной инфраструктуры.
Где появятся новые поселки
Проблем у комплексного загородного домостроения достаточно. Это и правовой статус территорий, и наличие коммуникаций или возможность их подведения, и транспортная доступность. И еще много других вопросов, решение которых только лишь за свой счет девелоперам не под силу. А местные власти не торопятся подключаться к их решению.
Практически невозможно просто выйти в поле и построить поселок с нуля. Земля должна входить в состав населенного пункта и подходить по виду разрешенного использования. Больших трудов стоит внесение этих изменений в генплан области. Намного проще, когда освоение площадки происходит по проектам комплексного строительства ИЖС. Но таких раз-два и обчелся.
Поэтому, скорее всего, девелоперы пойдут по пути наименьшего сопротивления и будут стараться осваивать локации, примыкающие к действующим населенным пунктам, где уже все давно в порядке с разрешительной документацией, коммуникациями и готовой инфраструктурой.
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, уточняет: «Это будут проекты классом не ниже комфорт плюс, с базовым набором инфраструктуры (детские сады, площадки и пр.), в поселках или непосредственно прилегать к ним – то есть, в локациях, где проведены коммуникационные сети, электричество. Естественно, ИЖС будет происходить в местах, разрешенных Правилами землепользования и застройки, которые уже утверждены органами местного самоуправления».
Куда скачете, цены резвые?
Каждый год количество возводимого жилья бьет все новые и новые рекорды. Информация об этом подается в упрощенном виде, и у обывателя складывается впечатление о том, что преобладающую долю в этом объеме занимают многоквартирные дома. Однако это не так. Из прошлогодних 103 млн квадратов больше половины принадлежит именно ИЖС.
Частные дома покупаются и строятся не только за счет личных накоплений граждан, но и с помощью заемных средств. Ипотека на ИЖС действует уже давно. И если раньше ее размер был сопоставим с уровнем ставок на вторичное жилье, то последние несколько лет кредит можно получить на льготных условиях. Это не только «Сельская» под 3%, но и «Семейная» под 6%, а также ипотека с господдержкой под 8% годовых.
Вместе с послепандемийным ростом цен на стройматериалы льготная ипотека оказывает сильное давление на стоимость загородной недвижимости, которая все эти годы растет не переставая. Значительно подорожали и участки, и готовые дома, и подряды на строительство. Появление комплексных проектов этот рост не остановит, потому что спрос все еще превышает предложение.
«Цены на этот формат недвижимости продолжат рост, потому что это современный, востребованный тип жилья, к которому стремятся многие жители больших городов. У нас слишком много тяжелой многоэтажной застройки, которая психологически давит на человека», – считает Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty.
Девелоперы будут формировать такой уровень цен, который будет покрывать их издержки на подведение коммуникаций к каждому дому. А он в ИЖС значительно выше, чем при строительстве многоквартирных домов. Также должны учитываться затраты на загородную логистику и более дорогие стройматериалы, что в совокупности не позволит им демпинговать.
Движение в разные стороны
С увеличением количества игроков на рынке комплексной застройки ИЖС неизбежно произойдет разделение уровня качества возводимых поселков. Комфорт- и премиум-сегменты в любом случае останутся, но борьба за массового покупателя приведет к появлению типовых серийных домов с минимальными потребительскими характеристиками.
Эти дома и земельные участки под ними будут постоянно уменьшаться в размерах, отделка удешевляться, а уровень комфорта снижаться за счет отказа от таких привычных атрибутов загородного дома, как подвал, чердак, гараж, веранда и других вспомогательных помещений, за строительство которых покупателям придется доплачивать.
В условиях, когда подавляющее большинство покупателей в эконом-сегменте могут рассчитывать только на льготную ипотеку, стоимость загородного дома будет формироваться исходя из лимитов по действующим программам. Размер первоначального взноса должен быть не меньше 30-40% уже при стоимости дома выше 18-20 млн рублей, чего молодая семья себе позволить не сможет.
Александр Петров, основатель строительной компании NORDHUS, расстраивается: «Сейчас мы наблюдаем удручающую картину – девелоперы пытаются уместить свои предложения в бюджет льготной ипотеки, в который должно уложиться и строительство дома, и участок с коммуникациями и дорогами, не говоря уже о хотя бы минимальной инфраструктуре. В итоге на рынке будут появляться поселки ИЖС сомнительного качества, совершенно не отвечающем тем критериям, которым должна соответствовать современная загородная жизнь».
Время покажет, будет ли так все плохо. В настоящий момент уже имеются примеры массовой застройки ИЖС в регионах с низким уровнем доходов населения. Где параметры готового дома и трехкомнатной квартиры в типовом панельном доме сопоставимы. Но сказать, что в таких домах невозможно жить, нельзя. Они теплые, прочные и вполне просторные. Потому что технологии не стоят на месте.
Поиграли и хватит: какие модные опции не прижились в новостройках и загородных домах
Что можно купить в Подмосковье и рядом, если у вас есть всего один миллион рублей?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Квартиры площадью до 32 кв. м во многих городах начинают дешеветь