Не стоит спешить с покупкой жилья - лучше немного потерпеть и много сэкономить

Падение спроса на жилую недвижимость в РФ бьёт все рекорды, в целом по стране на вторичном рынке стали покупать почти в два раза меньше квартир и домов. При этом декларируемый уровень цен остаётся примерно на прежнем уровне, падение незначительно. Таким образом, нарушается базовый принцип «либеральной» экономики – та самая «невидимая рука рынка». То есть либо сам принцип напрочь ложный, либо реальные цены всё-таки совсем другие.

По данным сервиса «Авито Недвижимость» спрос на вторичном рынке недвижимости Челябинска упал на 48%, Саратова – на 47%, Москвы – на 45%, Самары – на 41%, Сочи – 39%, и так далее. С целом по стране насчитали минус 33%, но это, как несложно догадаться, неточно. Однако тенденция налицо. В чём причина?

«На вторичном рынке жилья в России продолжают снижаться спрос и предложение, но цены при этом растут. Складывается ситуация, когда для одних недвижимость является стабильным и прибавляющим в цене активом, поэтому у владельцев квартир есть желание их придержать, а другие потенциальные покупатели обращают внимание на новостройки, где есть льготные ипотечные программы с более удобными условиями, чем на вторичке», – говорит руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.

Ничего не понятно, какой-то поток сознания… Какой такой может быть «актив», если он имеет совершенно гадательную стоимость и не продаётся. К тому же информация про рост цен, как бы выразиться помягче, немного неточная.

«Вторичный рынок ждет стагнация и снижение цен. Стоимость метра на вторичке топчется на месте – в январе-феврале 2024 года динамика цен не выходит за рамки статистической погрешности. Питавшие собственников вторичных квартир иллюзии о том, что Центробанк, резко повысивший ключевую ставку во второй половине 2023 года, будет снижать её так же быстро, как в 2022 и 2015 годах, постепенно развеиваются. Продавцы свыкаются с новой реальностью ушедшего спроса и начинают подстраиваться под неё. Так что ближе к майским праздникам цены под давлением снизившегося спроса и высоких ставок поползут вниз», – говорит руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко.

Если посмотреть на ситуацию с точки зрения макроэкономики, то будет всё ещё грустней. Та самая «невидимая рука рынка» в масштабах процессов государственного значения – цен на ГСМ, на энергоносители, на стратегическое сырьё и т. д. – действительно, фейк. Всё везде управляется, будь то США, Евросоюз, Россия или Китай. Подобные дела власти любой страны никогда не пускают на самотёк, это вопрос выживания страны.

Напротив, в делах сугубо бытовых этот самый принцип баланса спроса и предложения работает, тут регулирования чаще всего нет. Если выпустить слишком много кофемолок, автомобилей или футболок, возникнет затоваривание рынка, и цены на эти товары неизбежно упадут. Так и на рынке недвижимости – люди нахапали очень много «инвестиционных» квартир, застройщики отгрохали массу многоэтажек, и всё это не продаётся. Итог очевиден.

«Активность покупателей на вторичном рынке с сентября – октября 2023 года снижалась относительно рекордных показателей августа за счет сокращения интереса к ипотеке – повышение ставки ЦБ ожидаемо привело к росту ипотечных ставок до заградительно высоких уровней 17–20%», – отмечают в «ЦИАН-Аналитике».

Как бы «регулирование» было – стимулирование спроса на первичном рынке в интересах застройщиков. Но уже сплыло, льготная ипотека де-факто отменена. Банки обеспокоены сложившейся ситуацией, ведь в стране простаивает несколько миллионов квартир в новостройках, которые никто не в состоянии купить – дорого. Обвал цен может произойти в любой момент, после чего все та залоговая жилплощадь, которую финансисты имеют в качестве обеспечения по ипотечным кредитам, обесценятся. Поэтому новых ссуд на покупку недвижимости не дают.

Собственно, процесс уже пошёл, и декларированные цены, о которых рассуждают так называемые «аналитики рынка недвижимости», имеют крайне опосредованное отношение к реальности. Какие-то сделки, конечно, идут – людям в любые времена нужно решать свои жилищные проблемы – однако цены уже совершенно иные. Они снизились, хотя ещё и не в полном соответствии с уровнем падения спроса.

«Есть у меня несколько квартир, которые продаются ещё с прошлого лета. Одна не так давно ушла, но дисконт составил 25%. Покупатель был первый и единственный: с прошлого лета, как объект выставили, даже ни одного просмотра не было. Он, конечно, хотел скидку больше, но всё-таки договорились к обоюдному согласию. Что будет дальше – непонятно, с каждым днём покупатель с деньгами становится всё большей редкостью», – рассуждает частный риэлтер Татьяна Иванова.

Ипотеки нет, совсем, доходы населения продолжают снижаться. То есть покупать не на что. Именно поэтому те ценники на квадратные метры, которые наблюдаются сегодня, не более чем виртуальные. За такие деньги никто ничего не в состоянии приобрести. И продавцы уже делают выводы.

«Конкуренция за реального покупателя вынуждает собственников как снижать цену продажи, так и делать дисконт: средний уровень торга в этом месяце вырос с 3% до 4,7%. Одновременно на рынке есть и варианты срочной продажи», – отметил директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«Варианты срочной продажи» – это как раз то, пример чего был приведён выше. И дальше, действительно, всё будет только хуже. Как правильно отметил руководитель ИРН, уже в мае на рынке начнётся «мёртвый сезон», и тогда крайне редкие нынче покупатели вовсе исчезнут. Владельцы квартир это понимают и уже готовы хорошо торговаться. Пока ещё не поздно и цены совсем не рухнули.

«Рынки Москвы и Санкт-Петербурга наиболее конкурентные, и поэтому очевидно, что они начинают быстрее реагировать на те тенденции, которые происходят. А тенденции простые. У нас сегодня очень большое количество объявлений с завышенными ценами. Это не цены реальных сделок статистику показывают, а именно цены в объявлениях.

Цены в объявлениях начали снижаться, потому что из-за роста ключевой ставки взять ипотеку стало сложнее, а инфляция снизила покупательскую способность населения. Соответственно упал и спрос. В результате продавцы переоценили свои квартиры. Многие выставляли квартиры по завышенным ценам, что не соответствует реальному спросу», – объясняет член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.