Как Махачкала вышла в лидеры по росту цен на вторичное жилье

Цены на рынке недвижимости с января по март этого года выросли практически во всех городах страны с населением более 300 тысяч человек, при этом столицы северокавказских регионов оказались в числе лидеров. Это данные федерального портала "МИР КВАРТИР".

Так, первое место в рейтин-ге - у Махачкалы, где стоимость квадратного метра на "вторичке" выросла на 8,4 процента, в десятке также Владикавказ (6,8) и Грозный (6,1). "Цены на вторичные квартиры растут теми же темпами, что и в первом квартале прошлого года, - говорит генеральный директор портала Павел Луценко. - Этому способствует инфляция и рост цен на первичном рынке, на что всегда ориентируются собственники "вторички". Предложение же за квартал сократилось на 12 процентов, так как многие хозяева квартир не могут найти покупателей из-за высоких ипотечных ставок. Они снимают объекты с продажи, переориентируясь на аренду, где цены активно растут".

Представитель агентства недвижимости ИН-ГРУПП Наида Зайналова подтвердила, что в Дагестане подскочила стоимость вторичного жилья. Одна из причин, почему его покупают чаще, - возможность приобрести как за наличные, так и с ипотекой. На первичном рынке ситуация иная - здесь жилье приобретается только за наличные.

Сейчас много желающих купить квартиру в Махачкале из других регионов, из-за этого спрос тоже растет, а с ним и цены

- Это связано с тем, что местные застройщики не попадали под льготы, банки практически с ними не сотрудничали. Компании, с которыми они работали, предлагали жилье высокого класса, простым покупателям недоступное. Высокий спрос на "вторичку" еще обусловлен тем, что она более безопасна. Клиент сразу видит дом, в котором приобретает квартиру, и может проверить документы. А на первичном рынке люди должны ждать, когда жилье построят и сдадут, чтобы не оказаться в числе обманутых, - говорит Зайналова.

По словам эксперта, инвестирование средств во вторичное жилье очень выгодно. Кстати, аналитики "Авито Недвижимость" выяснили, что Дагестан стал лидером в стране по спросу на студии и маленькие квартиры, а количество таких предложений выросло в два с лишним раза. Средняя цена за сутки - 2500 рублей. Словом, всегда можно сдать квартиру в аренду, что позволяет в какой-то степени окупить вложенные деньги. Однако аналитики этого рынка предупреждают о возможных подводных камнях.

- Сегодня сдача квартиры в аренду приносит сравнительно невысокий доход. По нашей оценке, не более трех процентов годовых, - говорит директор по развитию сети апарт- отелей YE.S Антон Агапов. - При этом многие забывают о трудозатратах на самостоятельный поиск арендаторов, расходах, связанных с ремонтными работами, и многом другом. К тому же в нашей стране успешно развивается более цивилизованный формат аренды - сервисные апартаменты, которые в отличие от жилой недвижимости являются более доходными - приносят собственнику около восьми процентов годовых от сдачи в аренду. Плюсом идет капитализация, то есть рост стоимости самого актива. А за управление данными объектами отвечает профессиональная команда управляющей компании.

Директор инвестиционной платформы "ТаланИнвест" Анастасия Шустова, в свою очередь, предупреждает о таком потенциальном риске, как снижение ликвидности недвижимости в процессе эксплуатации. Кроме того, неверно оцененный объект в дальнейшем, возможно, не будет пользоваться спросом, что также приведет к снижению его стоимости.

- Особенно это касается вторичной недвижимости, - отмечает Шустова. - При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом, который, например, скрывает дефекты квартиры. Более надежный вариант - покупать недвижимость на первичном рынке и оформлять ипотеку под минимальный процент. Выгоднее приобрести жилье в многоквартирном доме со значительной отсрочкой сдачи в эксплуатацию.

Однако она добавила, что при покупке квартиры на этапе "котлована" могут возникнуть несколько проблем, среди которых - несоблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию, несоответствие качества квартиры заявленному в условиях договора. Для их минимизации лучше выбирать федеральных застройщиков с большим опытом работы и широкой географией присутствия, а также с надежной репутацией на рынке.

В Дагестане сейчас возводится достаточно много новых многоэтажных домов. Хотя сильного ажиотажа среди покупателей нет. Застройщики говорят, что клиентов мало. Но цены при этом снижать не торопятся. В ближайшей перспективе стоимость недвижимости в Дагестане, особенно вторичного жилья, будет только повышаться, уверена Наида Зайналова.

- Недвижимость в республике в ближайшие годы будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций, потому что средства быстро окупаются. Еще одна причина - большой поток туристов. Раньше жилье покупали только жители республики, особенно обитатели местных сел. Летом они приезжали в Махачкалу и выкупали недвижимость. У нас всегда заметный скачок спроса был в это время года. Сейчас много желающих купить квартиры из других регионов, соответственно, из-за этого спрос тоже растет, а с ним и цены. Могу сказать, что приезжает очень много туристов, которым здесь нравится, и они хотят тут жить. У нас очень большой приток клиентов, желающих как арендовать, так и купить жилье, именно среди отдыхающих. Так что я не вижу причин для спада цен, - заключила Наида Зайналова. .

Комментарий

Сергей Гатауллин, кандидат экономических наук, ведущий научный сотрудник Лаборатории социального моделирования ЦЭМИ РАН:

- Рост стоимости жилья на вторичном рынке в первом квартале 2024 года является неизбежным следствием ужесточения денежно-кредитной политики. То есть в результате резкого удорожания заемных средств и сокращения программ льготной ипотеки началось выравнивание ценового перекоса в стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке.

Следует отметить, что стоимость квартир на вторичном рынке в городах Северного Кавказа - Махачкале, Владикавказе, Грозном остается ощутимо ниже средней по стране. При этом макрорегион получает значительные средства из федерального бюджета на инфраструктурное развитие, что существенно повышает долгосрочную инвестиционную привлекательность жилья. Что касается дальнейшей динамики, то цены на недвижимость на вторичном рынке будут также зависеть от доступности заемных средств и тех договоренностей, которые должны быть достигнуты в апреле между заинтересованными игроками рынка девелопмента и регуляторами.