ЗПИФ недвижимости: перспективы и риски

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости представляют собой форму коллективного инвестирования, при которой средства инвесторов объединяются для вложений в коммерческую, жилую или иную недвижимость. Основной особенностью ЗПИФов является форма закрытого типа — это значит, что пайщики не могут в любой момент изъять свои средства, а выход из фонда возможен только по окончании его существования или через продажу пая на вторичном рынке.

Ключевые характеристики ЗПИФов недвижимости:

потенциал получения дохода как от арендной платы, так и от роста стоимости активов; регулирование и контроль со стороны государственных органов; конфиденциальность: данные о пайщиках содержатся в закрытом реестре; наличие управляющей компании, которая берет на себя задачи, связанные с управлением объектом и фондом в целом.

Перспективы инвестирования в ЗПИФ недвижимости

Инвестиции в ЗПИФы недвижимости привлекательны для тех, кто стремится к диверсификации инвестиционного портфеля за счет добавления активов, не связанных напрямую с финансовыми рынками. ЗПИФы дают возможность инвестировать в крупномасштабные проекты коммерческой недвижимости, доступ к которым для отдельного инвестора часто ограничен.

Пайщики фондов недвижимости получают стабильный доход от аренды и потенциально высокие выплаты при росте стоимости имущества (при продаже паев).

Анализ рисков, связанных с ЗПИФ недвижимости

Как и любой вид инвестиций, ЗПИФ недвижимости имеет свои риски. Один из ключевых — ликвидность. Как было указано выше, из-за закрытого характера фонда быстро изъять средства может быть проблематично. Если у инвестора долгосрочная стратегия инвестиций, то вопрос ликвидности для него не так важен.

Стоит учитывать также зависимость от экономической конъюнктуры: например, кризисы в стране могут снизить стоимость активов и доходность от аренды. Однако практика показывает, что на рынке недвижимости спады если и бывают, то краткосрочные и не такие глубокие, как, например, на рынке акций. Недвижимость обладает низкой волатильностью, поэтому считается защитным активом.

ЗПИФ и другие виды инвестиций в недвижимость

Стать владельцем недвижимости можно и через прямое приобретение, акции девелоперских компаний и другие финансовые инструменты.

Прямое приобретение предполагает больший контроль за инвестициями по сравнению с вложениями через ЗПИФ, однако требует значительного начального капитала и наличия управленческих компетенций.

Акции девелоперских компаний более ликвидны и доступны для широкого круга инвесторов на фондовом рынке, однако они подвержены высокой волатильности и, как правило, не обеспечивают ежемесячный доход, так как выплата дивидендов обычно происходит с периодичностью раз в полгода-год.

Как выбрать ЗПИФ недвижимости

При подборе ЗПИФ недвижимости следует учитывать несколько ключевых аспектов.

Финансовые показатели

Оцените доходность фонда за прошлые периоды, размер комиссий. Историческая доходность часто служит индикатором будущих результатов, но не является гарантией.

Управляющая компания

Изучите репутацию и опыт компании, управляющей фондом. Надежный менеджмент — залог успеха инвестиций.

Объекты в составе фонда

Существуют фонды с одним объектом недвижимости в составе и несколькими.

Фонд, в который заведен только один объект, удобнее анализировать и встраивать в свою стратегию. Пайщики получают понятные финансовые отчеты и всегда знают, насколько эффективно работает объект, насколько привлекательным он является для арендаторов.

Также важен тип недвижимости. В период высокой инфляции можно присмотреться к торговой недвижимости. В арендных договорах с ритейлерами помимо ежегодной индексации обычно есть пункт и о привязки к розничному обороту торговли. Другими словами, чем выше цены на продукты, тем больше оборот и вместе с ним и арендные выплаты, что выгодно инвестору. Изучить фонды с объектами торговой недвижимости в составе можно на сайте AKTIVO, которая специализируется на приобретении торговых центров и магазинов формата street-retail.

Выбирая ЗПИФ недвижимости, вы делаете ставку на долгосрочную стратегию инвестирования. Форма ЗПИФ дает возможность широкому кругу инвесторов включить в свой портфель доходные проекты коммерческой недвижимости с комфортным стартовым капиталом и без временных затрат на управление.