Стратегии инвестирования в офисную недвижимость: сдача или перепродажа?
Недвижимость всегда считалась и остается надежным вариантом актива. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, объекты недвижимости по-прежнему остаются доходными. Сегодня, в 2024 году, когда инфляция колеблется в районе 4-4,5%, а ее прогнозируемый уровень только растет, это оптимальный вариант для тех, кто хочет сохранить и приумножить свои средства.
При этом сегодня многие потенциальные инвесторы смещают свой фокус с жилых комплексов на коммерческие помещения, включая офисы, где доходность может достигать 40-70% против 20-25% с жилой. При правильной стратегии и скрупулезном подходе к выбору объекта для вложений в среднем доходность инвестора может составить 10-12% годовых, и это практически вдвое выше, чем прибыль от квартир или апартаментов.
Классических способов инвестирования в недвижимость сегодня два: это приобретение офисного помещения в целях дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. При этом в обоих случаях для увеличения последующей доходности можно рассмотреть вариант приобретения помещения на этапе строительства – как показывает практика, за время стройки рост стоимости лотов может вырасти на 40% и выше в зависимости от качественных характеристик самого объекта и его расположения.
Рассмотрим вариант аренды. Без учета налога, операционных расходов и период «простоя» на время поиска арендаторов расчет рентабельности будет считаться так: умножаем ежегодный доход от аренды на 100% и разделим его на стоимость.
Например, на стадии строительства стоимость помещения, скажем, площадью 50 кв. метров обошлось инвестору в 10 млн рублей. При этом после сдачи он его может сдавать за 85 тыс. рублей в месяц. Тогда годовая доходность будет составлять 10,2%. И это – без учета того, что с момента строительства на момент сдачи объекта и активного поиска арендатора цена объекта возрастет на порядок.
Отмечу один неочевидный, но важный плюс приобретения в целях последующей сдачи в аренду офисных помещений. Вы можете заранее найти арендатора офисного помещения в строящемся объекте – это позволит минимизировать риски длительного простоя помещения, когда объект будет введен в эксплуатации. В отличие от квартир или апартаментов найти будущего арендатора офисного помещения можно заранее. При этом все расходы на ремонтные работы будут на его стороне – превалирующая доля объектов офисной недвижимость сегодня сдается в отделке shell&core. Вопросы с коммунальными платежами также будут на стороне арендатора – собственник может не участвовать в этом процессе.
Доходность вложений в офисную недвижимость зависит от многих переменных, включая текущую экономическую обстановку, рыночные ставки аренды и проч. и варьируется от 10 до 14% годовых и более при сроке на 8-10 лет. Еще одним вариантом может стать его продажа помещения как готового арендного бизнеса: тогда доходность составит порядка 15% годовых при снижении горизонта инвестирования до 5 лет.
Еще один способ – это перепродажа жилья. Некоторые приобретают офисные помещения для того, чтобы сделать в них ремонт и затем перепродать по более выгодной стоимости. А часть – покупают помещения на стадии строительства, приступая к перепродаже после ввода объекта в эксплуатацию. Второй способ более выгодный – по мере повышения строительной готовности объект может существенно вырасти в цене.
Возьмём для примера Rublevo Business Park - строится в районе Мякинино, на пересечении Новой Риги и МКАД, рядом с развязками и недалеко от станции метро «Строгино». В 2027 году всего в 500 метрах от бизнес-центра откроется станция метро «Липовая роща», что еще больше повысит транспортную доступность.
Рядом комплекс зданий Правительства МО, элитные локации Рублевки. В 20 мин. езды от бизнес-центра - Москва-Сити, в 30 мин. – аэропорт «Шереметьево».
Кроме офисных зон здесь предусмотрены территории для отдыха и перезагрузки, а также зоны с общими переговорными зонами. На первом этаже расположится торговая галерея площадью 5,5 тыс. кв. метров с ресторанами, магазинами, салонами красоты и дополнительными сервисными услугами: фитнес-центром, студией сквош и пространством для занятий йогой. Из окон будут открываться виды на Липовую рощу и Живописную бухту.
Так вот, самый небольшой лот площадью 50 тыс. кв. м у нас в Rublevo Business Park в январе 2024 года стоит 10 млн рублей, а в апреле его стоимость возросла уже до 13 млн рублей. Таким образом, доходность лота только за первые 4 месяца года составила 30%. И это – с учетом того, что строительная готовность бизнес-парка сегодня составляет 50% - по мере роста строительной готовности все лоты продолжат расти в цене.
Так или иначе, выбирать стратегию инвестирования стоит, отталкиваясь от многих факторов, включая рыночную конъюнктуру, и опираясь на собственные финансовые возможности и пожелания. При этом следует тщательно подобрать подходящий объект, который обладает высоким потенциалом.
Наиболее ликвидными будут объекты в перспективной локации, с развитой инфраструктурой, высокой транспортной доступностью, хорошим благоустройством и озеленением. Так или иначе, наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.