Ипотечников могут освободить от остатков долгов перед банком

Генпрокуратура разработала документ, по которому должник по ипотеке, если его жилье продадут на торгах дешевле рыночной стоимости, не обязан будет возвращать разницу банку, пишет «Российская газета» со ссылкой на комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.

Если человек, который взял ипотеку, в итоге не смог по ней расплатиться, то его квартиру выставляют на торги. В этом процессе есть нюансы. К примеру, с единственным жильем кредитора правила будут другими. В основном квартиры на аукционе стоят значительно дешевле рынка. На это влияют несколько факторов, главный — желание банка поскорее избавиться от недвижимости и вернуть себе долг. В итоге выходит так, что ипотечник, у которого продали квартиру на торгах, все еще должен вернуть организации значительную сумму, и не всегда на это находятся средства. Генпрокуратура предлагает этот долг списать.

Но возможна и ситуация, при которой квартиру на торгах продадут дороже рыночной стоимости. В этом случае остаток средств вернут заемщику. Но вероятность, что это произойдет, крайне мала. Что еще влияет на низкую стоимость квартиры на аукционе и понравится ли это банкам? Комментирует советник консалтинговой группы РКТ Иван Стасюк:

Иван Стасюк советник консалтинговой группы РКТ «На торгах такое возможно, потому что зачастую покупатели на торгах хуже понимают и знают объект по сравнению с обычной продажей. Его не всегда можно даже осмотреть: кто-то из должников сопротивляется, то есть надо еще оттуда выселить, иногда это надо делать принудительно. Чаще всего такие квартиры покупаются в инвестиционных целях, то есть теми, кто потом готов понести затраты на выселение, перепродажу. Если заемщик сотрудничает — сам выписался, сам съехал, сам показывает квартиру, — тогда она имеет очень хороший шанс, по более или менее рыночной цене удастся продать. Получается, это все в интересах тех, кто упирается, сопротивляется и препятствует реализации. Я не уверен, что этот законопроект будет принят, потому что наверняка со стороны банков будут существенные возражения относительно его принятия».

За 2023 год ипотека в России побила рекорд: жилищных кредитов в стране взяли более чем на 7 трлн рублей. Это на 21% больше рекорда 2021-го. Драйверами рынка становятся льготные программы. Они же и разгоняют цены на жилье, говорят эксперты. И, вероятно, Генпрокуратура опасается, что не все заемщики смогут вернуть банкам свой долг, полагает президент саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», почетный член Российской гильдии риелторов Алексей Каминский:

Алексей Каминский президент саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», почетный член Российской гильдии риелторов «Ипотечные кредиты взяли люди, которые в силу ряда причин могли не рассчитывать на то, что они смогут закрыть эти кредиты. Отдельный вопрос, почему разработчик — Генеральная прокуратура. Это должно настораживать. Видимо, это связано с тем, что ожидаются массовые невыплаты ипотечных кредитов».

Заемщик и сейчас может отказаться от возврата остатков своего долга по ипотеке. Но для этого ему нужно пройти процедуру банкротства. Теперь же эту меру предлагают расширить на всех должников. Так что, вероятно, еще одна цель инициативы — не допустить роста числа банкротов. 2023 год стал рекордным и по этому показателю. Правда, повлияли здесь и некоторые административные изменения. Но результатом нововведений может стать ухудшение условий ипотечного кредитования, банки будут внимательнее относиться к выдаче займов, считает управляющий партнер Novator Legal Group Вячеслав Косаков:

Вячеслав Косаков управляющий партнер Novator Legal Group «Банки будут завышать критерии принимаемого в ипотеку имущества. К примеру, объект стоит 15 млн рублей, а будут выдавать заем только на 10 млн. Сейчас это было бы 12-13 млн при стоимости объекта 15 млн. Конечно, для заемщиков это ограничит возможность приобретения. Государству будет немного легче в рамках дел о банкротстве физических лиц, потому что у нас, по-моему, было подано в 2023 году около 300 тысяч заявлений на банкротство. Есть ощущение, что там достаточно высокий процент ипотечников, которые не могли в полном объеме погасить ипотеку, даже не хватало для удовлетворения требований банка, если они реализуют объект ипотеки».

Дисконт от продажи квартиры через торги может составлять 30-40% от первоначальной стоимости, отмечают эксперты. К этому стоит добавить и разницу в ценах на первичное и вторичное жилье. Из-за низких ставок по льготным ипотекам новостройки стоят в среднем на 15% дороже вторички. То есть квартира дешевеет уже в момент покупки, а потом еще раз — при попытке продать ее на торгах.