Эксперты рассказали, когда выгоднее купить жилье на вторичном рынке
Не стоит торопиться с покупкой жилья на вторичном рынке, рассказал "РГ" управляющий партнер АН Генератор Недвижимости Константин Анохин. По его словам, цены на такие квартиры будут падать в течение лета, поэтому в августе вторичное жилье можно будет приобрести по более выгодной цене, чем сейчас.
Цены на вторичное жилье продолжат снижаться или как минимум будут топтаться на месте до конца 2024 года, считает эксперт. Наиболее заметно они опустятся в сегментах комфорт и бизнес. Например, в Санкт-Петербурге, прогнозирует он, "вторичка" может подешеветь на 5-10%.
В среднем по России можно ожидать, что цены на вторичное жилье снизятся к концу года примерно на 0,3-0,7% по сравнению с 2023 годом, а в Москве и Санкт-Петербурге снижение не превысит 0,1%, говорит ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.
Оба эксперта отмечают, что падение цен связано со снижением спроса на "вторичку" из-за подорожания ипотеки на такое жилье, учитывая, что оформить жилищный заем на новое жилье от застройщика можно по льготной ставке до 8%, а семьям с детьми - до 6%. Для сравнения, стандартная ставка ипотеки для вторичного жилья сегодня составляет 18%.
Между тем, Мильчакова допускает, что цены на "вторичку" могут начать расти или как минимум перестанут падать после отмены льготной ипотеки 1 июля. Но влияние внешних факторов на рынок недвижимости не происходит одномоментно, пояснила она. "Это не финансовый рынок, то есть, от отмены льготной ипотеки цены на вторичном рынке не пойдут вверх сразу же после 1 июля. Обычно цены на рынке недвижимости реагируют на внешние с определённым временным интервалом, как правило 2-3 месяца или даже больше", - пояснила эксперт.
Цены на "вторичку" снова начнут расти после снижения ключевой ставки Центрального банка, что приведет к снижению ипотечных ставок, предупредила независимый аналитик рынка недвижимости Екатерина Литвиненко. "Покупатели, ждущие снижения ипотечных ставок, должны помнить, что это приведет к росту цены и может нивелировать выгоду от сделки", - сказала она. Ранее эксперты "РГ" спрогнозировали падение ключевой ставки ЦБ во второй половине лета. Так, по словам доцента Финуверситета при Правительстве Петра Щербаченко, Банк России может снизить ключевую ставку во втором полугодии 2024 года, если инфляция продолжит снижаться. Первое снижение ключевой ставки можно будет наблюдать в августе - сентября этого года. А до конца года ключевая ставка снизится до 11-14%.
Литвиненко также уверена, что драйвером роста цен и спроса на квартиры у собственников станет включение вторичного рынка недвижимости в программу льготного ипотечного кредитования. "Такая вероятность тоже существует, и это уравняет условия приобретения жилья на рынке первичного и вторичного жилья", - считает она.
Между тем, доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления Наталья Казанцева отмечает, что сегодня квартиры на вторичном рынке продолжают дешеветь в большинстве российских регионов. По ее словам, цены падают в том числе на жилье в "хороших" районах крупных городов, в старых домах с особым бэкграундом, особой планировкой, конструктивными особенностями, где высокие потолки, толстые стены, малоэтажная застройка. "Что интересно, сейчас не пользуются спросом даже однокомнатные квартиры, которые всегда "уходили" первыми. Можно констатировать, с определенной долей сомнения, что наступила возможность торга у покупателей", - говорит эксперт.
Лидируют по темпам снижения цен на вторичное жильё Рязань, Владивосток, город Балашиха Московской области, Магнитогорск, Тула. Там цены на "вторичке" в апреле по сравнению с мартом упали в среднем на 0,9-1%, а это достаточно существенное падение, отмечает Казанцева. В Москве и Санкт-Петербурге, по ее словам, цены на "вторичке" в апреле снижались намного медленнее (на 0,23% в Москве и всего на 0,03% в Санкт-Петербурге), то есть в столицах вторичный рынок, скорее, стагнирует, чем падает.
В марте и апреле часть продавцов начали снижать цены на свои объекты, но существенным это падение назвать сложно, рассказал "РГ" генеральный директор риелторского агентства "ЭКО-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов. Он подчеркнул, что иногда снижение могло достигать 5 и даже 10 процентов. Но так обстоят дела с ценами экспозиции. Стоимость реальных сделок, по его словам, может отличаться от заявленных в рекламе. "Вполне вероятно, какие-то объекты были проданы ниже рекламной цены на 15 и более процентов. Исходя из личных обстоятельств, продавец может согласиться на подобный дисконт. Однако, в среднем размер торга пока находится в тех же пределах, что и год назад", - говорит он.
Эксперт уверен, что сейчас просто период активности так называемых "ловцов удачи". По выставленным объектам стали чаще звонить претенденты с предложением значительных скидок: на 15, 20 или даже 25 %. "Возможно, кто-то и будет готов, на столь существенные уступки, но такие случаи весьма редкие. Нельзя забывать, что помимо покупателей, на рынке есть продавцы, со своими представлениями о текущем состоянии дел. Несмотря на дефицит спроса, они не торопятся резко снижать цену на свой объект", - подчеркнул Сейт-Люманов.
Он также считает, что в ближайшие полгода существенных изменений в поведении цен на недвижимость не произойдет. Рост цен пока маловероятен, но и обвала ждать не стоит. По-прежнему будут проходить единичные сделки с дисконтом в 5 - 10 %. В целом же цены будут на том же уровне.
