Запрет на микроквартиры повысит спрос на апартаменты

Столичные власти объявили о том, что проекты жилых домов, где предусмотрены квартиры слишком маленькой площади, больше не смогут пройти экспертизу и не будут строиться.

Московские власти разослали информационное письмо о том, что в СНиП "Здания жилые многоквартирные" установлены минимальные значения площади квартир - 28 кв. м для "однушки" и 44 кв. м для "двушки". Этот СНиП входит в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение техрегламента о безопасности зданий и сооружений. На квартиры менее этой площади, а также на студии (которые, согласно письму, вообще не относятся к жилым помещениям, так как в Жилищном кодексе под жильем понимаются жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната) нет установленных нормативных требований для проектирования. СП установлены условия для возможного отклонения от этих площадей. Однако, как говорится в письме, для проектов, которые получают заключение экспертизы после 7 мая 2024 года, никакие отклонения уже не допускаются.

Как это будет действовать, пока не очень ясно. У регионов нет полномочий по ограничению площади квартир региональными актами, подчеркивает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. "Такое ограничение может быть установлено только федеральным законом. Норма, СНиП, которые упоминаются в письме, имеют статус добровольного применения", - отмечает он.

Подобные ограничения ранее уже ввела Ленинградская область, где не разрешается строить квартиры площадью менее 24 кв. м. Частично это сработало, но допускаются отклонения от нормы, что позволяет девелоперам чувствовать себя более свободно.

С июня в Ленинградской области вводится правило о минимальных 28 кв. м, рассказывает гендиректор Element Development Виталий Коробов.

Ожидается, что аналогичный порядок введет и Подмосковье.

Разговоры о регулировании минимально возможного метража жилья идут уже давно, подчеркивают эксперты. По данным ДОМ.РФ, на долю "однушек" приходится сейчас около половины строящихся квартир. 7% квартир в новостройках - площадью до 25 кв. м. Это не соответствует планам поощрять рождаемость и улучшать демографию.

Студии и однушки сейчас пользуются наиболее высоким спросом. Их покупают как первое жилье молодые семьи и студенты (или их родители), их приобретают инвесторы, чтобы сдавать в аренду.

Малометражные лоты - самые ликвидные в любом проекте, инвесторы раскупают их в первые же месяцы после старта продаж для последующей сдачи в аренду или перепродажи, рассказывает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Такой продукт выгоден для девелоперов, и они будут делать все, чтобы он сохранился. Будут строить по 29 кв. м, и такие квартиры тоже будут востребованы среди покупателей, считает Дудко. Влияние запрета на рынок, скорее всего, будет выражено в росте цены квадратного метра таких лотов и увеличении спроса на них в тех проектах, которые не подпадают под новые правила.

Также будет всплеск интереса к апартаментам, на которые запрет не распространяется, считают эксперты.

Студии - один из самых распространенных на рынке форматов новой недвижимости. В предложении апартаментов - 25% приходится на лоты площадью до 28 кв. м, в предложении квартир - 15%, говорит эксперт-стратег по развитию городов и территорий, руководитель "Росконгресс Урбан Хаб" Юлия Зубарик. На фоне увеличения минимальных требований по площади квартир следует ожидать оживления рынка апартаментов.

Такой запрет - следствие поручения президента повысить обеспеченность жильем к 2030 году до 33 кв. м на человека, считает коммерческий директор "Главстрой Регионы" Алексей Артошин. Наверняка будет дальнейшая экстраполяция и на область, и на другие регионы. В конечном итоге данная мера коснется всех участников рынка, считает он. В то же время это несущественно повлияет на предложение квартир. Так, в Подмосковье лишь 14% двухкомнатных квартир в предложении имеют площадь менее 44 кв. м.

В нестоличных регионах студии и вовсе не слишком популярны, там предпочитают покупать жилье "навсегда" - сразу двух- или трехкомнатное. Студии и микрожилье - проблема мегаполисов.

Интереснее будет наблюдать за тем, как застройщики будут "играть" с евро-форматом, отмечает Артошин. Так, например, евро-двушки (квартиры с просторной кухней-комнатой и еще одной отдельной комнатой) могут вновь стать однокомнатными квартирами, которыми по сути и были когда-то. Отсутствие четкой классификации евро-форматов квартир позволяет по-разному смотреть на их планировочный состав и, соответственно, минимальные площади. А для покупателя, отмечает Артошин, не имеет значения, как квартира именуется при устраивающей его планировке.

Отдельными бенефициарами выступят горожане, которые подпадают под программы реновации или те, которые стоят в очереди на предоставление жилья по социальному найму, считает Юлия Зубарик. "Поскольку часть жилых площадей девелопер отдает муниципалитету под социальное жилье, очередники получат доступ к более качественному и просторному жилью. По программе реновации житель получает квартиру с сохранением жилой площади, но при этом возможно бесплатное расширение за счет нежилых помещений (кухни, ванной и т.д.)", - говорит эксперт.

"Новые правила не станут проблемой, когда все застройщики будут находиться в равных условиях. Но важно не забывать про переходный период, - говорит гендиректор ГК "Жилой Квартал" (Башкортостан) Евгений Вечков. - Пока в реализации будут ЖК, строящиеся по старым правилам с мелкой нарезкой квартир, новые ЖК, выходящие на рынок с новыми разрешениями на строительство, будут находиться в заведомо невыгодных условиях, так как в прежних чек за квартиру будет меньше. В Башкортостане, к примеру (где минимальная площадь строящихся новых квартир - 22 кв.м), при разнице в 6 кв. м разрыв в стоимости составит от 600 тыс. руб. до 1,2 млн руб. в зависимости от класса ЖК".

Запрет на микроквартиры может стать еще одним фактором снижения спроса на жилье.

"Большинство покупателей выбирают маленькие квартиры не потому, что мечтают в них жить, а из-за их стоимости, - считает начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина. - Повышение минимальной площади квартир на несколько квадратных метров автоматически приведет к увеличению стоимости жилья на несколько сотен тысяч рублей. Это, в свою очередь, мгновенно отразится на спросе, который и так может снизиться на 30-40% после прекращения действия программы льготной ипотеки".

"Как правило, микроквартиры - это больше инвестиционная история. Обычно, когда клиенты рассматривают покупку жилья для детей, например, то в процессе обсуждения все-таки останавливаются на более просторных вариантах, - рассказали в пресс-службе ГК "Лидер Групп" (Санкт-Петербург). - Но в конечном итоге все решает цена и финансовые инструменты, доступные покупателям. В любом случае, такие инициативы должны идти синхронно с развитием рынка доступной ипотеки. Например, это могут быть адресные программы, которые будут работать на улучшение жилищных условий определенных категорий граждан".

Ранее ДОМ.РФ высказывал идеи снижать процентную ставку по "Семейной ипотеке" для тех, кто приобретает просторное жилье. Отчасти эта идея была реализована в "Дальневосточной ипотеке" - в конце прошлого года было установлено, что лимит льготного кредита повышается, если приобретается квартира большей площади.

Кстати

В Москве сейчас продаются апартаменты площадью 6,8 кв. м. По данным агентства "Миэль", это апартаменты без окна, что, как указывают риелторы, может быть компенсировано устройством фальш-окна (имитацией окна, бывает в том числе с подсветкой). Маленькая площадь компенсируется за счет полноценного второго этажа - потолки в помещении высотой 4,5 метра.