Виталий Стадников: "В градостроительной сфере Самары полная разруха"

- Виталий Эдуардович, как можете охарактеризовать текущую ситуацию на строительном рынке?

- Сейчас видно, что в регионах появились деньги. Выводить за рубеж средства нельзя, поэтому бизнесмены разного толка активно вкладываются в недвижимость. Жилья строят много, но в основном экономкласса. Это в том числе обусловлено спросом. Выросли доходы у людей, которые раньше необходимыми средствами не обладали.

В Самаре строят в основном на периферии - взять хотя бы проект микрорайона "Самарское Заречье" Анатолия Давидюка. В центральной части объекты есть, но немного. Это говорит о том, что реализуется экстенсивный метод градостроительства. Активно застраиваются окраины в ущерб развитию самого города.

Причина того, что застройщики склоняются именно к таким площадкам, кроется в плохом регулировании градостроительной политики. Генплан, ПЗЗ, проекты планировки не гармонизированы, а правила работы непрозрачны. К тому же видны последствия задержаний чиновников регионального минстроя и городского департамента градостроительства, в том числе высокопоставленных. Есть ощущение, что ведомства работают с осторожностью, а разрешения выдают по инерции.

- Одно из первых заявлений врио губернатора Вячеслава Федорищева как раз было о смене градостроительной политики. Судя по его словам, у мэрии Самары заберут все полномочия в этой сфере. О чем это говорит, на ваш взгляд? И какую пользу может принести?

- Такое решение выглядит как констатация бессилия городской власти. Но хорошие примеры, когда все вопросы, связанные с градостроительной политикой, регулирует регион, есть. Я назвал бы Нижний Новгород. Там строят по правилам, работают специальные подразделения, есть хорошие специалисты.

В Самаре в этом плане полная разруха. Хороших кадров практически не осталось - люди разъехались. А те, кто здесь работает, так или иначе, завязаны на местных застройщиков. То есть лобби не избежать. Поэтому, на мой взгляд, лучше привлечь специалистов из других регионов. И это должны быть не просто модные урбанисты, а качественные кадры, способные заниматься правовым градорегулироованием.

- Звучала от врио губернатора и критика по историческому поселению - мол, затянулась работа по утверждению документов и составлению плана развития. Вы согласны с такой оценкой? Удастся ли переломить ситуацию?

- Да. Есть ощущение, что работу по защите исторического поселения искусственно затягивали. Насколько мне известно, даже на замечания Министерства культуры РФ по представленным документам самарские чиновники так и не ответили. Исправление ситуации будет зависеть от того, как будет налажено управление - в этом вопросе взаимодействуют региональное управление государственной охраны объектов культурного наследия (УГООКН) и мэрия Самары.

Перечень исторически ценных градоформирующих объектов (ИЦГФО) приняли. Но есть проблема. По части объектов городская администрация получила предписания о сносе зданий еще до принятия документа, так как они аварийные. Есть решения судов. На мой взгляд, здания, скорее всего, снесут. Но чтобы этого избежать, мэрии всего лишь нужно провести совещания с прокуратурой и договориться о том, как обратить процедуру. Если что-то из ИЦГФО будут собираться сносить или снесут, мы будем жаловаться в прокуратуру. И мэрия опять получит предписания, только уже по другому поводу.

Вообще, даже на такие аварийные здания у мелких и средних инвесторов есть спрос. Они ищут, куда можно вложить деньги. Только властям нужно провести подготовку объекта, сделать понятными правила работы с ними.

Но, так или иначе, на утверждение других документов по историческому поселению - регламентов и объединенных зон охраны - нужно время, за месяц их не подготовишь. Тем более что еще требуется работа по актуализации.

- В Самаре наконец-то начали застраивать площадки бывших заводов. "Древо" Чудаевых возводит ЖК на заводе им. Масленникова, Давидюк и Аветисян - на ГПЗ-4. Как вы оцениваете их проекты? И реально ли в Самаре построить небоскребы на ГПЗ?

- По-моему, то, что сейчас строится на площадках бывших заводов, - это точечная застройка, не комплексная. Мне не ясен вопрос с обустройством социальной инфраструктуры. По ЗИМу, на мой взгляд, есть вероятность дальнейшей продажи отдельных участков под застройку.

Что касается небоскребов, то, думаю, их построят. Но, вероятно, они не будут высотой 250 м, как застройщику с широкой руки разрешили власти.

- Развитие прочат и кварталам со старыми двухэтажками (на Металлурге, Безымянке и т.д.) - по программе комплексного развития территорий (КРТ). Как вы оцениваете такой подход? Пойдет ли он на пользу городу?

- На мой взгляд, у КРТ есть серьезный минус. Это выглядит как схема отъема жилья. Человек, может быть, не хочет переезжать, а ему купят квартиру в другом районе. А если не соглашаться, то надо смотреть, как оценят квартиру. Используют понятие "рыночная цена", но зачастую она такая, что ничего нормального не купишь. Приходится людям судиться. Зачем им эти проблемы?

Второй момент - это то, как собираются застраивать эти площадки. Да, дома там старые, аварийные. Но это очень хорошо спроектированные архитектурные ансамбли - с благоустройством, детскими садами и школами, дорогами. Будет жаль, если эти инфраструктуры будут разрушены. А судя по тому, какие правила предусмотрели и как работают местные застройщики, это весьма вероятно. Ведь разрешили же возводить дома высотой почти до 100 метров. Застройщики сейчас тоже предпочитают строить высотки, причем экономкласса. И что мы получим? Возможное ухудшение ситуации в выбранных локациях.

- Насколько помню, власти рассчитывали за счет КРТ как раз привлечь новых застройщиков из других городов. Как думаете, получится?

- Думаю, что новые застройщики в Самару не идут, так как условия игры невнятны. И КРТ вряд ли это изменит. Нужно навести порядок в градостроительных документах, установить понятные правила. Это подстегнет конкуренцию.

- Как думаете, будут ли в перспективе под КРТ отдавать кварталы с хрущевками? Ведь тоже уже старое жилье.

- Конечно, этими кварталами тоже нужно заняться. Но подход должен быть более гибким. Не во всех случаях, чтобы построить новое жилье, нужно сносить хрущевки. Лучше провести санацию отдельных районов с использованием стратегии смешанного развития. Часть зданий реконструировать (мэру представляли проекты надстройки этажей), часть снести и на их месте построить новые, что обеспечит социальное и типологическое смешение на территории.

То есть район уже будет населен представителями разных социальных слоев. Это подстегивает бизнес на открытие различных заведений и сервисов. Получается эффективное экономическое действие. Но в Самаре такие социальные моменты вообще не рассматриваются.

- Как думаете, в чем причина?

- Самарская область - зона экстралиберального развития. Все проблемы, начиная от перекладки сетей, вешаются на застройщиков. Затем эти расходы застройщики пытаются компенсировать за счет повышения этажности домов и экономии на обустройстве инфраструктуры.

Однако если власти определятся, что в город нужно привлекать больше людей из других городов, регионов, необходимо создавать для них комфортную среду. И ведь сейчас в России у власти есть все рычаги для того, чтобы влиять на этот процесс. Естественный рынок перестает быть естественным.

При этом нужно понять, что застройка территорий только одним типом жилья (а в Самаре это эконом, другого люди просто не видели) приведет к негативным последствиям. Люди разных социальных слоев будут еще больше разделены. Там, где построили дешевое жилье, может сформироваться депрессивная, деградирующая среда.

- Какие, на ваш взгляд, тенденции Самара должна перенять у других городов страны?

- Во-первых, я выделил бы смешанность застройки. Более целесообразно сейчас было бы строить жилье средней этажности. Самара не такой уж стремительно развивающийся город, чтобы возводить здесь только высотки.

Во-вторых, важен высокий уровень благоустройства дворов. Это повышает фактор ликвидности жилья. При этом себестоимость невелика. Например, во многих городах уже не строят ЖК с парковками во дворах - территорию максимально благоустраивают, а для машин оборудуют подземные паркинги и выделяют места по периметру. В-третьих, нужно выделять большую долю помещений под различные коммерческие сервисы. И важно начинать строительство школ, детсадов одновременно с возведением ЖК, чтобы исключить социальную напряженность. Все это обеспечит Самару качественным жильем среднего и эконом-классов.