Внутренний туризм подогревает спрос на курортную недвижимость

Сложности с выездом за границу и развитие внутреннего туризма повышают интерес к недвижимости на отечественных курортах - как на Черноморском побережье, так и на Алтае, в Адыгее, Архызе и т.д.

В Сочи за последние четыре года утроился объем предложения новой высокобюджетной недвижимости - сейчас на рынке предлагается 3,4 тыс. таких лотов, отмечают эксперты премии Urban. Среди причин - как выход на местный рынок крупных федеральных застройщиков (если в 2020 году здесь, в основном, строили местные компании среднего размера, то сейчас 22% приходится на крупнейших девелоперов) и запуск ряда масштабных проектов, так и значительный приток состоятельных туристов. "Сочи во многом стал безальтернативным по уровню и разнообразию возможностей российским курортом, который сместил в приоритетах обеспеченных людей такие лидирующие туристические направления, как Турция, Индонезия, Таиланд, ОАЭ", - прокомментировала учредитель и CEO проектов премии Urban Ольга Хасанова. Доля элитных и премиальных проектов на главном черноморском курорте к 2024 году достигла почти 35%, тогда как в Москве она не превышает 22%. "В 2022 году основная доля сделок приходилась на бизнес- и комфорт-класс, тогда как сейчас на рынке Сочи лидир уют элит- и бизнес-сегменты", - говорит руководитель отдела продаж Grand Royal Residence Юрий Логачев.

За последние полгода цена за квадратный метр на главном черноморском курорте выросла во всех классах жилой недвижимости, наибольший прирост зафиксирован в квартирах сегмента "бизнес" (почти на 20%), говорит заместитель коммерческого директора девелопера "Неометрия" Анна Сапегина. Цены на жилье комфорт-класса подросли на 9%, на элитную недвижимость - примерно на 1% (до 2,4 млн за "квадрат"). Сильнее выросла стоимость квадратного метра в апарт-отелях и отелях - на 27,3% за полугодие. "С учетом нового генплана развития Сочи, подразумевающего сохранение аутентичности города и его природного разнообразия, мы ожидаем изменения объемов ввода нового жилья. Ввиду инвестиционной привлекательности и развития инфраструктуры региона интерес к недвижимости сохранится, в результате чего стоимость жилья продолжит расти", - считает эксперт.

"Туризм после Олимпиады стал на новый уровень, и Сочи утвердил себя как круглогодичный курорт. В связи с этим стремление россиян купить здесь недвижимость и участки земли выросло значительными темпами вместе с ценами за квадратный метр. Территориальная зажатость Сочи между морем и горами, а также хаотичная застройка города стали причиной введения моратория на строительство в 2021 году. Это позитивно сказалось на качестве проектов", - считает руководитель отдела продаж Grand Royal Residence Юрий Логачев.

Среди новых трендов - активизация на рынке курортной недвижимости владельцев криптовалюты, отмечают аналитики девелопера FIVE. Перевод цифровой валюты в рубли, а далее в недвижимость используется как для фиксации прибыли, так и для переноса активов из-за рубежа. Причем ранее, в период максимального роста стоимости биткоина в 2021 году, цифровые инвесторы массово переводили накопленную прибыль в квартиры в "Москва-Сити".

Немалая доля курортного рынка приходится на апартаменты (для тех, кто купил жилье у моря ради отдыха здесь, не особенно нужна прописка или социальная инфраструктура, с которой у апартаментов проблемы). Существуют два основных вида курортных апартаментов - это жилые апартаменты (аналоги стандартных квартир, которые используются преимущественно для собственного временного проживания) и сервисные апартаменты (апарт-отели, аналоги гостиничных номеров), говорит партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. Второй тип помещений приобретается инвесторами для последующей сдачи в аренду туристам. Формат сервисных апартаментов сегодня развивается очень активно, отмечает Широкова. Лидером по объему предложения является Черноморское побережье, однако востребованы и другие курортные локации - Архыз, Шерегеш, Алтай, Карелия, Байкал, Дальний Восток и т. д. Точками притяжения в этих локациях помимо морского отдыха становятся термальные курорты, горнолыжные зоны и природные объекты. Спрос на эту недвижимость подогреет отмена льготной ипотеки, отмечает эксперт: инвесторы переключатся с классического жилья на сервисные апартаменты, которые ранее "проигрывали" квартирам из-за льготной ипотеки.

Формат сервисных апартаментов - более цивилизованный для инвестиций, чем покупка квартир и последующая сдача их в аренду. Операционная доходность апартаментов для конечного собственника в среднем составляет 5-12%. А инвестиционная доходность может быть значительно выше. В условиях роста популярности и развития российских курортов апартаменты в подобных локациях становятся одним из наиболее привлекательных инструментов для вложений в недвижимость. Развитие курортных районов, в свою очередь, обусловлено улучшением инфраструктуры, уровня сервиса, транспортной доступности и других факторов. Также здесь стоит учитывать ограничения по покупке зарубежной недвижимости.

Квартиры в курортных локациях выбирают зачастую начинающие инвесторы, отмечает основатель SMM-агентства "Лайка" Василий Косарев. Им приходится самостоятельно заниматься вопросами ремонта, клининга и поиска арендаторов. Профессиональный инвестор к такому не готов, они чаще выбирают сервисные апартаменты. Зарабатывать на таких лотах гораздо проще, чем на квартирах, поскольку вся нагрузка на обслуживание ложится на управляющую компанию или профессионального отельного оператора. Наибольший объем предложений курортной недвижимости представлен в крупных городах традиционных туристических локаций: в Сочи, Анапе, Новороссийске и других городах Черноморского побережья. В последнее время заметен повышенный интерес к Крыму. Вместе с тем география курортных проектов расширяется, охватывая горнолыжные и ретритовые локации: Алтай, Ставрополье, Адыгею.

Стоимость квадратного метра в различных курортных локациях России увеличилась примерно на 5-7% с начала этого года, говорит инвестиционный советник, основатель университета инвестиций Юлия Кузнецова. Например, на Алтае она уже почти достигла 100 тыс. руб., и это не предел. Вложения средств в недвижимость на Алтае для последующей сдачи ее в аренду и создания себе некоего пассивного дохода сейчас очень популярна, говорит Кузнецова. Добраться в Европу на отдых сейчас заметно сложнее и дороже, чем отдыхать в России.

Крупные точки инвестирования сейчас помимо привычного всем Краснодарского края - это Алтай, Шерегеш, Архыз, говорит и независимый консультант в сфере строительства и архитектуры Наида Исматулаева. Алтай привлекает природой, загадочностью, чистотой воздуха. Крупный бизнес инвестирует также в Шерегеш, локация также всем понятна, есть еще незанятые позиции, где можно формировать горнолыжный курорт нового уровня. Активно направляются инвестиции в Архыз. Здесь, по словам эксперта, пока нет ни одного федерального игрока и пространство выглядит не настолько "вкусно", но уже есть нескольких подписанных соглашений, и в ближайший год цены на землю могут взлететь. Отдельно хочется отметить Геленджик, говорит Исматулаева. "Никто не ожидал этого от маленького города, но после строительства аэропорта, новых очистных сооружений, инвестиций в марину сейчас происходит главное - формирование "чистой бухты" единственного города, в котором можно купаться в чистой воде на всем побережье Краснодарского края. Многие понимают это и скупают все, что есть на рынке, этим объясняется рост цен в Геленджике", - говорит она.