Елена Стрюкова: "Ожидания инвесторов окупить вложения в стрит-ретейл за 7—9 лет — далеко в прошлом"

Эксперт по коммерческой недвижимости — об инвестициях в стрит-ретейл и о том, как выбрать подходящее помещение для вложений

Стрит-ретейл в Казани и окрестностях дорожает: есть прецеденты продажи коммерческих площадей в топовых локациях по 800 тысяч рублей за "квадрат". Инвестиционные потоки переориентируются с жилой недвижимости на "коммерцию" — квартиры в новостройках прекратили стремительно расти в цене. Впрочем, и коммерческая недвижимость сильно увеличила горизонт окупаемости: на 7—9 лет уже никто не рассчитывает, сейчас для рынка нормально ориентироваться на 15—17 лет. О том, на что обращать внимание при выборе объекта для инвестиций в стрит-ретейле, о тенденциях рынка коммерческой недвижимости и почему плохая транспортная доступность в новых ЖК может стать благом для инвестора, с "Реальным временем" поговорила эксперт рынка Елена Стрюкова, полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер компании Perfect RED.

"Прогнозировать дальнейший рост цен на жилую недвижимость не приходится"

— Как изменился инвестиционный рынок жилья в Татарстане за последнее время?

— Для российского рынка инвестиции в жилую недвижимость исторически являются наиболее понятными и доступными, они всегда были популярными. Но сейчас действительно в связи с отменой льготной ипотеки инвестиционный рынок жилья серьезно изменится. В действительности он трансформируется уже несколько лет. Привычная для многих история покупки квартиры на низких циклах стройки и продажи в момент ввода уже некоторое время не работает. А сейчас, с окончанием всеобщей льготной программы ипотеки, когда остались только адресные льготы, прогнозировать дальнейший рост цен на жилую недвижимость не приходится. Становится проблематичным использовать жилье для наращивания капитала. А вот в целях сохранения денег покупка жилья — все еще надежная инвестиция, но быстрого роста цен мы на ближайшем горизонте не увидим.

— Если не в квартиры, то во что сейчас инвестировать на рынке недвижимости?

— Можно рассмотреть широкий перечень видов коммерческой недвижимости. Это, к примеру, сервисные апартаменты, которые набирают сейчас обороты в Татарстане. Один такой объект строится, второй готовится к запуску, есть еще до семи проектов на этапе разработки концепции и проектирования. Нам кажется, что это интересный сегмент и альтернатива инвестирования в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду. В случае с сервисными апартаментами собственнику не приходится самостоятельно решать вопросы поиска арендаторов, клининга, эксплуатации — все эти процессы осуществляет профессиональная управляющая компания. Такой формат популярен в Санкт-Петербурге и Москве, но пока мало известен в Казани. Думаю, те, кто в него сейчас поверит, смогут на этом заработать.

Также мы видим высокий спрос на коммерческую недвижимость в составе жилых комплексов — я говорю про стрит-ретейл.

"Коммерческая недвижимость в Казанской агломерации ликвидна и востребована"

— Стрит-ретейл тоже бывает разный — и по локации, и по организации. Если человек хочет инвестировать, на какие критерии ему ориентироваться в выборе?

— Ключевые моменты вы уже обозначили в своем вопросе. Первый из них — безусловно, местоположение. С интересом сейчас наблюдаю за развитием рынка коммерческих помещений в составе жилых комплексов и формированием совершенно новых торговых коридоров и гастропространств. Взять хотя бы ту же улицу Столбова.

Выбирая объект стрит-ретейла для инвестирования, я бы обратила внимание на новые строящиеся ЖК с высокой плотностью населения. Ведь для бизнеса, который будет конечным пользователем помещения, важно, сколько людей там будет жить и каковы характеристики этой целевой аудитории. Разрабатывая концепции коммерческой недвижимости в составе жилых комплексов, нам интересно наблюдать за дискуссией в девелоперском сообществе на тему: класс жилья определяет инфраструктуру коммерческих объектов или же сама запланированная коммерческая инфраструктура способствует привлечению определенного состава покупателей — будущих жителей?

— А вы сами к какому из этих тезисов больше тяготеете?

— Безусловно, покупая жилье, люди спрашивают, какая инфраструктура будет в составе комплекса. Важно еще и то, когда именно она будет реализована — сможет он пользоваться магазинами и ресторанами сразу или же придется ждать, пока ЖК будет полностью заселен (на это, по нашему опыту, требуется порядка двух лет). Думаю, что наличие инфраструктуры, а главное — понимание, чем она будет заполнена, играет важную роль в вопросе выбора ЖК, когда человек задумывается о покупке квартиры. Ведь когда в одном доме все коммерческие помещения арендовали, например, несколько аптек в ряд, и кроме них здесь ничего нет — это неоптимальная ситуация. Все должно быть сбалансировано. Над этим нужно предметно работать и в первую очередь через разработку планировочных решений для коммерции.

И я уверена: то, насколько качественно разработана концепция коммерческих помещений в ЖК, может существенно повлиять на продажи у застройщиков.

— На что еще надо обращать внимание?

— Еще один важный фактор — конкуренция. Даже если речь идет о жилом комплексе, удаленном от центра города, то добавочную стоимость коммерческому помещению может принести как раз то, что вокруг отсутствует конкурентное предложение. С высокой долей вероятности, его возьмут в аренду по высокой ставке.

Коммерческая недвижимость в агломерации ликвидна и востребована — она ведь призвана обеспечивать запросы большого количества жителей этих территорий. Не секрет, что потребитель сегодня выдвигает высокие требования к тому месту, в котором будет жить. Он хочет иметь всю инфраструктуру в пешей доступности.

Посмотрите на тенденции: взять, например, концепцию пятнадцатиминутного города. Человек хочет тратить меньше времени на дорогу, при этом все больше времени он проводит вне дома. Лет десять назад нам казалось, что завтраки — это домашняя история. А сегодня в топовых заведениях на завтрак сложно найти свободный столик. Поэтому люди, покупая квартиру, а тем более в ЖК на некоем удалении от центра города, хотят иметь в шаговой доступности и общепит, места для досуга и спорта, и места для покупок и выдачи товаров.

Так что вариант стрит-ретейла в отдаленных от центра локациях, где будет высокая плотность населения, мне видится рабочим и жизнеспособным. Особенно если рядом пока не будет ничего, что оттянет на себя внимание потенциальных арендаторов.

"Мы наблюдаем все меньше грустных историй, когда коммерция есть, а использовать ее нельзя"

— А с технической точки зрения на что обращать внимание, выбирая коммерческое помещение для инвестирования? Каковы современные стандарты?

— Рынок, с этой точки зрения, шагнул вперед. Мы наблюдаем все меньше грустных историй, когда коммерция есть, а использовать ее нельзя.

Если вы планируете покупать коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, я бы обратила внимание на несколько факторов.

Важно, чтобы вход находился на уровне "нулевой отметки" и не был отделен от поверхности земли ступеньками (ни вниз, ни вверх). Безусловно, входная группа должна быть со стороны улицы. Желательно, чтобы входных групп было несколько: во-первых, это может пригодиться для "нарезки" помещений, а во-вторых, если речь идет о ретейле, то входы для покупателей и для загрузки должны быть разделены. Хорошо, если уже есть место под вывеску, и это предусмотрено в концепции жилого комплекса и изначально согласовано. Чем выше потолок, тем лучше. Витрины и окна — всегда очень большой плюс. Нужно, чтобы были в наличии точки подключения всех коммуникаций. Обязательно учесть мощность точек электроснабжения — нужно, чтобы были доступны разные варианты. К примеру, если мы хотим открыть общепит или пекарню, потребуются точки для подключения приборов большой мощности — надо позаботиться, чтобы было достаточное количество киловатт.

"В ближайшее время мы увидим рост цен на аренду коммерческих площадей"

— Вы говорите, что разработка концепции коммерческих помещений в ЖК может повлиять на продажи квартир застройщиками. Но как застройщик может влиять на то, кто будет арендовать эти площади, если он их продаст?

— Подходы могут быть разные. Я посвятила некоторое время их изучению: в связи с выходом федеральных застройщиков на рынок Казани, хотелось, в первую очередь, понять, как они на это смотрят. Знаю, что местные девелоперы прошли путь от идеи продажи всех первых этажей на этапе строительства до идеи оставлять помещения у себя в собственности, чтобы управлять их составом. Сейчас мы все чаще наблюдаем, что застройщики оставляют коммерческие помещения у себя в собственности и стараются сдать в аренду тем игрокам рынка, которые добавят стоимости их жилому комплексу. Некоторые продолжают после этого владеть помещениями достаточно долго. А некоторые сдают их в аренду и сразу же продают как готовый арендный бизнес (к которому у инвесторов тоже есть интерес). Все это позволяет хоть как-то управлять этим объемом площадей.

Присутствует на рынке и другой подход, когда застройщики придерживаются другой политики: "Наш бизнес — это строить качественные квартиры, поэтому мы будем продавать коммерческие площади в наших ЖК". Но и они сейчас задумываются о том, чтобы продавать их крупным системным инвесторам, которые имеют опыт в заполнении таких объектов и смогут обеспечить для жилого комплекса достаточную, а главное — разнообразную инфраструктуру, которая удовлетворяет потребности жителей.

Я думаю, что единственный способ по-настоящему управлять составом инфраструктурных помещений в ЖК — это оставить эти площади у себя в собственности.

— И тогда это закрывает возможности инвестирования в эти объекты.

— Есть в Татарстане один пример, когда застройщик, который никогда не продавал свои коммерческие помещения, выставил их наконец на продажу. Мотивы этого решения понятны: все-таки темпы продажи жилья упали, надо как-то сбалансировать свою экономику. При этом он проводит тщательный отбор покупателей: уточняет их вид деятельности. Это пример попытки продавать коммерческие помещения только их будущим конечным пользователям. Насколько она будет успешной — пока сложно судить, но мне этот подход нравится. Мне кажется, он очень правильный.

— Каков инвестиционный спрос на коммерческие помещения формата стрит-ретейла должного качества? И как сбалансирована цена покупки и аренды "квадрата"?

— Спрос сумасшедший. Мне известны факты, когда с помещениями средней площади (от 150 кв. м) в топовых локациях Казани совершаются сделки с ценой 800 тысяч рублей за квадратный метр. С одной стороны, конечно, это говорит о высоком спросе. С другой, меня в этой истории смущает срок окупаемости: сможет ли собственник потом сдать это помещение в аренду так, чтобы оно окупилось? Такой разрыв стоимости и текущих ставок аренды говорит о тенденции к росту последних. Как показывает практика, когда так быстро растет цена коммерческих помещений, ставки их аренды вынужденно подтягиваются за ней. Думаю, в ближайшее время мы увидим, как будут расти цены на аренду коммерческих площадей во встроенно-пристроенных помещениях.

"Срок окупаемости в 15—17 лет оценивается инвесторами как адекватный рынку"

— А если взять средний разброс цен и не учитывать примеры, подобные тому, что вы сейчас привели? Какой он сегодня?

— Топовые локации (в пределах 20-минутной доступности от центра) могут стоить и 500 тысяч за квадратный метр. Такая цена воспринимается сейчас на рынке совершенно нормально. Это будут объекты с датой ввода в эксплуатацию в 2025—2026 годах. Коммерческие помещения в Казанской агломерации продаются по разной цене, среднюю стоимость "вывести" очень сложно — все зависит от конкуренции и локации. Где-то все еще можно найти помещения по 160 тысяч рублей за квадратный метр. А где-то, даже в агломерации, цена будет подбираться к 350—400 тысячам.

Поэтому надо смотреть, искать возможности и главное — пытаться оценить потенциал исходя из того, кто будет жить в этих домах, насколько эта коммерция будет востребована. А вот транспортная доступность к городу, например, уже не будет являться ключевым фактором. Объясню почему: чем выше транспортная доступность, тем больше шансов, что население конкретного ЖК будет ездить в центр за реализацией своих потребностей. А вот если такая доступность не очень высокая — есть шансы, что весь досуг, отдых и, соответственно, деньги осядут здесь.

— Как в принципе сегодня изменилась доходность и сроки окупаемости коммерческой недвижимости — в частности стрит-ретейла?

— Ожидания инвесторов окупить вложенные деньги в течение 7—9 лет — эта история далеко в прошлом, причем для всех сегментов недвижимости. Окупаемость помещений сегмента, о котором мы сейчас ведем беседу, оценивается сроком от 15—17 лет. Такой срок воспринимается инвесторами как адекватный рынку. Люди готовы инвестировать на такое время. Но если речь идет о супертоповых локациях и эксклюзивных предложениях, подобных которым больше не будет в Казани, то срок окупаемости переваливает уже за 20 лет.