Владислав Преображенский: «Темпы ввода жилья будут ниже, чем в последние годы»
Сейчас на рынке только и разговоров, что о падении объемов продаж у застройщиков. И это понятно: льготная ипотека для широкого круга покупателей кончилась, и по итогам июля Росреестр зафиксировал в Московском регионе падение розничных продаж квартир и апартаментов на 40%. Насколько все это страшно для застройщиков и чего ожидать дальше? Свое мнение об этом высказывает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
А что случилось?
То, что московский рынок продаж на первичном рынке жилой недвижимости рухнул на 40% – это больше звонкие заголовки в СМИ, но они не отражают сути происходящего на первичном рыке жилья в Москве.
Напомним, что все 2000-е годы рынок первичного жилья постоянно находится в стрессовой ситуации, начиная с реформы проектного финансирования и перехода на счета эскроу в 2019 году. Далее была пандемия, беспрецедентные санкции, перемежающиеся разными экономическими стрессами, как краткосрочными, так и долгосрочными. Чтобы снизить последствия того или иного отрицательного воздействия, для стабилизации рынка приходилось применять антикризисные меры и различные законодательные инициативы.
Качели со спросом (то его крайне недостаточно, то он в избытке) не могли благотворно отразится на рынке. Следует помнить, что девелоперский бизнес долгосрочен, средний проект реализуется примерно за три года, а текущая тенденция перехода на КРТ еще больше увеличит срок реализации проекта. С другой стороны, всю проектную документацию, в том числе и финансовые планы, необходимо верстать до того, как проект войдет в инвестиционную фазу. Где взять тот сверхразум, который предвидит все стрессовые события на рынке?
Льготная ипотека: зло или нет
Периодически поднимается критика, что были введены абсолютно ненужные льготные ипотечные программы от государства, которые только разогнали цены. Здесь следует возразить: не льготные программы подняли цены, а недостаток предложения в локальные периоды времени. Критикам следовало бы знать, что без льготных программ далеко не все застройщики смогли бы завершить свои проекты. Иначе это привело бы к обрушению отрасли и огромному количеству обманутых дольщиков.
Механизм проектного финансирования, который принят и действует сейчас, имеет ряд недостатков. При счетах эскроу, раскрываемых только после ввода дома в эксплуатацию (отметим, что счета эскроу используются в мире далеко не так, как у нас), не позволяет существенно корректировать цены продаж в рамках реализации проекта, даже когда внешние рыночные условия сильно изменились. Именно поэтому поддержание спроса на необходимом для наполнения счетов эскроу уровне осуществляется за счет доступного ипотечного кредита.
Все вышесказанное кратко поясняет, каким образом на рынке первичного жилья формируется баланс спроса и предложения. При этом также следует помнить о государственной и локальной городской политике.
Упал ли спрос на рынке?
Если сравнивать июль с июнем, то стянутый на июнь аномально высокий спрос (из-за грядущей отмены льготной ипотеки) пришел в соответствие с планируемыми изменениями, влияющими на соотношение спроса и предложения на рынке. Так, продажи на первичном рынке по итогам года постоянно росли с 2019 года (по понятным причинам, за исключением 2022 года) и выросли к 2023 году практически на миллион квадратных метров или 32,1%. По итогам первого полугодия только 2021 год превышает продажи 2024 года 2,455 против 2,203 млн кв. м.
Причем если взять период в семь месяцев с января по июль, то разница становится еще меньшей: в 2021 пиковом году 2,639 млн кв. м против 2,534 в 2024 г. Если смотреть в лотах, то 2024 год опережает 2021 51 257 против 48 586 шт. Где падение на рынке? Что скажут эксперты, мыслящие одним месяцем? Напомним, что девелопмент – это про работу на годы, а не месяцы.
Другое дело, что все эти всплески реализованного спроса, приведшие к росту цен на рынке первичного жилья, отразились на росте инфляции, с чем борется Банк России. Инфляция с конца предыдущего года находится на уровне около 8% при таргете 4%. Действия ЦБ должны охладить и рынок первичной недвижимости. Эксперты об этом знают, но, тем не менее, рассуждают в терминах обрушения.
Пройдет ли безболезненно для застройщиков борьба ЦБ с инфляцией, будущее покажет. Следует отметить, что заделы у всех разные, и состояние компаний также разное. Поэтому необходимость ускоренных продаж на предыдущих условиях полностью оправдана. Достаточно посмотреть на то, что Банк России стал менее оптимистичен в сроках начала разворота изменения ключевой ставки.
Про снижение ввода жилья
Сейчас многие прогнозируют снижения ввода жилья, и для него действительно имеются предпосылки. Вполне вероятно, что именно так события и будут разворачиваться во второй половине 2024 года. Однако здесь необходимо дать комментарии по структуре ввода первичной недвижимости в России. Общепринятым является такой параметр, как объем ввода жилья (площадь квартир или индивидуальных жилых домов) в миллионах квадратных метров в год. Стратегическая цель правительства России – годовой ввод не менее 120 млн кв. м жилья к 2030 году. Это крайне важно, поскольку необходимо не только улучшать жизненные условия населения, замещать выбывшее ветхое и аварийное жилье, но также решать целый ряд стратегических задач, включая демографию.
Эмпирически выведено правило, что в растущей экономике с недостаточным уровнем обеспеченности жилья необходимо строить в среднем один квадратный метр первичной недвижимости на одного жителя страны. Поэтому так важно наращивать объемы строительства.
При этом первичная недвижимость состоит из двух принципиально разных сегментов. Это многоквартирные дома (МКД) и индивидуальные дома (ИЖС). Существует достаточно разнообразная статистика по рынку МКД, за что отдельное спасибо необходимо сказать ДОМ.РФ, а о рынке ИЖС известен только объем ввода.
Теперь рассмотрим, как обстоят дела на июнь месяц 2024 года по официальным данным Росреестра. У Министерства строительства могут быть более свежие данные, но следует опираться все же на официально опубликованные). И так, МКД введено 15,551 млн кв. м, это значение сильно отстает от прошлогоднего 21,712 млн кв. м. В это же время ИЖС было введено 37,878 млн кв. м, против пиковых 32,863 млн кв. м в 2022 году. Если считать суммарно, то на июнь 2024 года введено 53,429 млн кв. м, против максимума в 52,611 млн кв. м, достигнутого в 2022 году.
Таким образом, согласно доступной официальной статистике, общий объем ввода превосходит лучшие показатели предыдущих лет. Однако вполне возможно, что оперативная статистика показала, что темпы ввода ИЖС не останутся на рекордных уровнях, а возможно, даже сократятся. В то время как темпы ввода МКД не удастся нарастить настолько, чтобы конкурировать с предыдущими годами. Здесь важно отметить, что развитие ИЖС требует постоянного вовлечения новых земельных участков, оснащенных всеми видами инфраструктуры. Особенно важной является транспортная, хотя и остальные не менее важны. Но без транспортной доступности проект никому не нужен. Это крайне затратно и происходит не линейно по времени.
ИЖС отличный тип недвижимости, но достаточно сложный во владении и управлении. Также при его наращивании возможен рост транспортных проблем для населенного пункта, в котором находятся рабочие места. При этом возможность удаленной работы не решает проблему недостаточной транспортной доступности.
Исходя из всего вышесказанного, можно предположить снижение активности рынка ИЖС (когда и как это произойдет прогнозировать сложно из-за скудных статистических данных), а также сложности наращивания темпов ввода МКД, исходя из объективных экономических обстоятельств – дорогой рыночный кредит при текущей ключевой ставке останется в течение всего 2024 года.
Месяц без льготной ипотеки – шоковая терапия для застройщиков. Что происходит на рынке новостроек?
По обычной ипотеке и по семейной льготной: сколько теперь составляет ежемесячный платеж?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости