Счета эскроу разрешили применять при строительстве частных домов

С 1 марта 2025 года можно будет использовать счета эскроу при строительстве индивидуального жилого дома. Закон об этом недавно приняла Госдума. Такой механизм безопасных расчетов между покупателем квартиры и застройщиком уже пять лет применяется при возведении многоквартирных домов. Предполагается, что нововведение ускорит развитие "одноэтажной России".

Как сообщили в Минстрое РФ, обязательным условием при строительстве своего жилья с применением эскроу-счета станет использование домокомплекта или типового проекта. Безопасность расчетов будет обусловлена тем, что подрядчик получит свои деньги только после окончания работ. Государственная корпорация также застрахует этот счет на сумму до 10 миллионов рублей.

Предположим, семья планирует весной приступить к строительству дома. Сможет ли она выбирать - счет эскроу или классическая оплата? В чем плюсы нового механизма и что надо предусмотреть в договоре с подрядчиком?

- Главное преимущество эскроу-счетов - это эффективный инструмент защиты средств заказчика, - отметил в комментарии "РГ" гендиректор ППК "Технониколь" Владимир Марков. - Но у такой модели есть и минусы, связанные с ограничениями по подрядным организациям. Они должны пройти аккредитацию, получить допуск и иметь свободные средства, чтобы начать стройку. Ведь деньги заказчика подрядчик получит только после завершения строительства и раскрытия эскроу-счета.

Раньше большинство кредитов выдавались на строительство дома хозспособом, подчеркивает эксперт. Банк перечислял деньги на счет заемщика, а тот сам выбирал способ строительства и рабочую силу. Никто не контролировал, как люди возводят дома: своими руками, с помощью бригад или профессиональных компаний. Теперь заемщик может обратиться только к аккредитованным компаниям, а таких по всей стране не более ста, сообщил Владимир Марков.

С марта 2025-го все ипотечные программы будут работать только через эскроу-счета, отмечает коммерческий директор компании по производству домов Денис Неудачин. Выбор останется лишь у того, кто покупает или строит жилье за наличные.

- При работе с эскроу есть нюансы, - предупреждает эксперт. - Этот механизм не дает возможности управлять ситуацией "вручную". На сдачу объекта по новым нормам дается полтора года. Если работы планировалось завершить в более короткие сроки, а застройщик их срывает, то повлиять на него в течение этого периода будет невозможно. Для самих компаний также есть сложности. В частности, пока не выработан четкий механизм работы с ИЖС.

Введение эскроу-счетов увеличит стоимость строительства более чем на 10 процентов из-за вовлечения банков в схему, прогнозирует заместитель гендиректора BN Group Ольга Нерушева. В регионах с дорогой недвижимостью страховой выплаты в размере 10 миллионов рублей в случае банкротства подрядчика может не хватить для полного покрытия расходов.

К недостаткам нового механизма можно отнести и обязательное использование домокомплектов и типовых проектов, полагает вице-президент Easy Home Юлия Березникова. По ее мнению, это сильно сократит выбор для потребителя. Но девелоперы, скорее всего, начнут расширять линейку типовых предложений, подстраивая ее под эскроу.

Вскоре выбор останется лишь у того собственника, кто покупает или строит жилье за наличные

Подходящие варианты уже можно найти на всероссийской цифровой платформе по ИЖС по каждому региону. Например, самое дешевое предложение для Ленобласти - домик площадью 59 квадратных метров из бруса за 5,4 миллиона рублей. Житель Калининградской области может выбрать двухэтажку в 113 "квадратов" из керамических блоков по цене 4,3 миллиона.

Договор для строительства по счету эскроу подготовит банк, разъясняет эксперт Дмитрий Мокроусов ("Оптилэнд"). В документе необходимо подробно отразить технологию строительства, комплектацию дома и материалы. Ведь в случае возникновения споров требования можно будет выставлять только по позициям в договоре, а не в рекламном буклете.

- Для покупателей механизм эскроу-счетов представляется скорее нейтральным, чем полезным или вредным, - делится мнением руководитель департамента VSN Group Ольга Магилина. - Резко негативные нюансы этой схемы коснутся в основном подрядчиков. Во-первых, если они хотят строить для массового покупателя, им надо соответствовать условиям ипотеки. Для этого все проекты должны быть аккредитованы и опубликованы в Единой информационной системе жилищного строительства. Во-вторых, работу подрядчика по новому закону будет принимать заказчик, который не является экспертом.

В отсутствие независимой экспертизы покупатель может просто не подписывать акт приема-передачи готового объекта, отмечает специалист. Заработанные подрядчиком средства все это время будут заморожены на эскроу-счете. Такая ситуация может привести к уходу с рынка опытных подрядных организаций, не желающих рисковать.

Тем временем застройщики, работающие в сфере ИЖС, уже меняют бизнес-модель из-за нового механизма, пояснили в одной из петербургских компаний. В связи с необходимостью заморозки денег строители лишатся оборотных средств, им придется искать ресурсы, а это также скажется на стоимости жилья. Чтобы бизнес не встал, компании привлекают инвестиции, которые позволят удержать цены.

При этом эскроу-счета могут привести к выходу крупных застройщиков на рынок индивидуального домостроения, полагает независимый аналитик Екатерина Литвиненко. Это может повысить цены, но вместе с тем позволит навести порядок в сегменте, где отмечались проблемы со сроками строительства и его качеством. Недобросовестные застройщики будут постепенно вымещаться с рынка, резюмирует эксперт.

Кстати

По данным "ЦИАН. Аналитики", в первом полугодии 2024 года жители СЗФО получили более 17 300 ипотечных кредитов на покупку или строительство своего дома - это третье место с конца среди федеральных округов. На Северо-Западе по этому показателю лидируют Петербург, Ленинградская и Калининградская области. А меньше всего частных домов строят в НАО, Псковской и Мурманской областях.