На новые квартиры растут и цены, и скидки
Цены на новостройки в августе продолжили расти. В некоторых городах они подскочили довольно заметно.
В трех из 16 городов-миллионников в последний месяц лета отмечено снижение средней цены кв. м новостроек (учитывались и квартиры, и апартаменты), сообщили "РГ" эксперты Аналитической платформы bnMAP.pro. Так, в Самаре и Нижнем Новгороде коррекция минимальная (-0,1 и -0,2% соответственно). В Краснодаре отмечено максимальное снижение средней цены кв. м - на 1,9% по сравнению с показателями июля. Краснодар - это второй по объему предложения новостроек после Москвы город, здесь высокая конкуренция за покупателя. Это может быть одной из причин коррекции цены квадратного метра, считают аналитики.
В остальных 13 мегаполисах отмечена положительная динамика цены метра за месяц. Лидирует по этому показателю Уфа - за месяц динамика составила 5,4%. Это может быть связано с ростом строительной готовности имеющихся корпусов, новыми стартами по более высоким ценам, а также с вымыванием наиболее дешевых предложений, считают эксперты.
На втором месте по динамике средней цены кв. м находится Омск - показатель вырос на 4,2% за месяц. В этом миллионнике фиксируется минимальное число новых стартов продаж, поэтому рост средней цены метра в основном связан с ростом стадии строительной готовности лотов в имеющихся проектах. Также в Омске - минимальное количество лотов в новостройках в продаже среди прочих мегаполисов России, всего около 1,2 тыс.. С учетом относительно небольшого объема предложения любые изменения цен в конкретном проекте могут оказывать заметное влияние на общую картину.
В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена кв. м на первичном рынке показывает положительную динамику. В столице этот показатель составляет около 1,8% за месяц, в Санкт-Петербурге - около 0,5%.
Ситуация в большинстве регионов сейчас приблизительно одинаковая: после того, как отменили программу ипотеки с господдержкой и существенно изменились условия по семейной ипотеке, у большинства застройщиков продажи обрушились, у некоторых в июле зафиксировано снижение в восемь раз в сравнении с июнем, рассказывает руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников. "В августе, по предварительным данным, мы видим рост в сравнении с июлем. Пока могу только сказать, что по ощущениям сделок с новостройками будет примерно вдвое больше, чем в июле. По сравнению с гиперактивными маем и июнем это сложно назвать восстановлением спроса, пока рынок новостроек только отходит от шока и пытается привыкнуть к новой реальности", - говорит он.
Что касается цен, то визуально снижения нет и, скорее всего, пока не предвидится, отмечает Перевозников. Наоборот, есть рост - застройщики закладывают в финансовые модели собственные программы субсидирования ипотеки и возможность торга. "Этим, к слову, пользуются сейчас расчетливые покупатели: на фоне низкого спроса застройщики готовы идти на хорошие скидки, особенно для реальных покупателей с наличными. Если в первом полугодии получить скидку на квартиру в новостройке даже в 2-3% было чем-то малореальным - спрос и так зашкаливал, необходимости в дополнительной стимуляции не было, то сейчас мы видим, что по ряду объектов скидки могут достигать 15-20%. Получить скидку в 5-8% более чем реально у большинства застройщиков, компании готовы бороться за покупателя на высококонкурентном рынке", - сообщает эксперт.
Снижение спроса обвалило темпы продаж, говорит руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. "Если в последний год в среднем по ДДУ продавалось 2650 новостроек в день, то сейчас около 1500. Но застройщики не будут снижать цены, чтобы вернуть темпы продаж к прежним. Им это не позволят банки. Снижение цен может привести к остановке проектного финансирования, поскольку вырастут риски невозврата банковского кредита", - говорит Холопик.
Девелоперский бизнес в своих планах исходит из высокого уровня потребности населения в современном жилье. Граждане со временем привыкнут к новым условиям рынка, которые после отмены ряда льготных программ вызывают у них отторжение, считает Холопик. "Такое привыкание, например, продемонстрировал авторынок, продажи на котором постепенно восстановились даже после двукратного роста цен, - говорит он. - Также и продажи новостроек естественным образом восстановятся. Прогнозирую, что в течение 12 месяцев темпы продаж достигнут уровня 2 000 квартир в день и будут дальше медленно расти. Что точно придется сделать застройщикам - это уменьшить темпы вывода новых проектов, чтобы привести в разумный баланс соотношение ассортимента и скорости продаж".
С июля по август было зафиксировано повышение цен на новостройки практически во всех крупных городах России, отмечает управляющий партнер "Прайм Лайф" Денис Коноваленко. Однако резкого повышения пока удается избежать, говорит он, девелоперы анонсируют акции и скидки. Есть и локации, где цены на первичном рынке продемонстрировали отрицательную динамику - среди них, например, Уфа и Омск, а также Нижний Новгород.
По данным ДОМ.РФ, с начала года цены на новостройки выросли на 5,12%, что выше потребительской инфляции (4,16%) за тот же период. В 2022 году, для сравнения, новые квартиры подорожали на 12,54% за такой же период. При этом в июле нынешнего года, после изменения льготных ипотек, цены выросли за месяц лишь на 0,41% и отстали от потребительской инфляции (1,13%).
