Мария Иванова: "Самара интересна федеральным застройщикам"

"Условия семейной ипотеки нужно менять"

— С июля в России отменили льготную ипотеку. Впоследствии ЦБ поднял ключевую ставку. Как это повлияло на рынок недвижимости региона?

— В июне у всех застройщиков был овербукинг. То есть они продали в 2-3 раза больше квартир, чем обычно. Был реализован весь отложенный спрос. Те, кто планировал купить новое жилье или инвестировать позже, решили ускориться и получить последнюю возможность воспользоваться льготной ипотекой. Такой ажиотаж не на пользу, и после него наступил период затишья. Но постепенно спрос восстанавливается.

Баланс платежеспособного спроса всегда сохраняется на рынке недвижимости: и если одна категория покупателей теряет способность покупать, им на смену приходят другие. Например, в разгар пандемии перестали покупать квартиры представители среднего класса (предприниматели, рестораторы, ритейлеры и т. д.), у многих возникли проблемы с выплатой ипотеки и рассрочек. Но на смену им пришли медики, которые в тот период стали получать дополнительные выплаты. Сейчас среди покупателей тоже много медиков, IT-специалистов, представителей производственной сферы.

На риторический вопрос всех тревожных времен: "А стоит ли покупать/продавать сейчас или лучше подождать?", я уже лет 20 отвечаю так: "Жизнь на потом откладывать нельзя". И ни разу не ошиблась в этом совете. Если есть запрос на улучшение жилищных условий (хочется получше район, побольше площадь, более статусный объект) — нужно делать это в моменте, использовать все возможности и шансы, просто более внимательно и тщательно строить свой финансовый план покупки/продажи.

Ипотека под 20% годовых страшна только, если мы смотрим, сколько переплатим за 20-30 лет. Но я пока еще не видела ни одного человека, который рассчитывается по займу более 10-15 лет. Не агитирую, но снимаю стереотипы и страхи, просто сядьте и спокойно посчитайте.

Люди и сейчас покупают квартиры с использованием ипотеки, но комбинируют ее с другими продуктами и стараются минимизировать расход по обслуживанию кредита. Он сейчас становится скорее инструментом доплаты, нежели оплаты квартиры. Поэтому наилучший вариант улучшения условий — это продать имеющийся актив. И поэтому тем, кто ожидает снижения цен, чтобы купить, нужно помнить, что и те активы, которые они будут продавать, тоже со временем подешевеют. А в этом случае разрыв, а значит, и потенциальная сумма ипотечного кредита, может увеличиться, что более чувствительно при нынешних ставках.

— Для улучшения жилищных условий семей с детьми государство сохранило семейную ипотеку. Как вы считаете, это эффективный инструмент поддержки?

— Конечно, большое количество семей ей воспользовалось. Но и инвесторы тоже смогли ее использовать для получения "дешевых" денег и покупки инвестнедвижимости. Чтобы продолжать решать с помощью льготной семейной ипотеки государственные задачи, на мой взгляд, ее нужно видоизменить. Сейчас лимит составляет всего 6 млн рублей. Но что сейчас можно купить на такие деньги — студию, однокомнатную квартиру, малюсенькую двушку? Для семьи с детьми не очень подходит. Чтобы купить комфортное по площади жилье, ей нужно будет располагать стартовыми 6 млн рублей. Увы, но такие деньги есть не у всех.

Поэтому вопрос требует времени и осмысления. Сейчас ясно одно: доступности жилья только за счет цены достигнуть невозможно. Нужны дополнительные и новые финансовые инструменты. Поэтому у семейной ипотеки, например, можно было бы увеличить лимит и выдавать ее только на большие квартиры: двух-, трехкомнатные и т. д. Это реально поможет семьям улучшить свои жилищные условия и отгородит от нее инвесторов. Программа станет действительно целевой.

— Вы упомянули, что сейчас айтишники активно покупают жилье за счет получения льготной ипотеки. На каких условиях им выдают займы?

— Айтишники сейчас могут получить ипотеку под 6% годовых. Но лимит уменьшили с 18 до 9 млн рублей. Изменили требования к компаниям, в которых работают специалисты, сделали ставку на регионы и тех, кто получает налоговые льготы.

Но времена подсказывают, что пришёл момент расширять льготные категории покупателей жилья. Например, государство уделяет большое внимание поддержке участников СВО и их семей, но специальной ипотечной программы пока нет. А это очень действенная мера помощи.

Как изменятся цены на жилье

— Что сейчас влияет на формирование стоимости квартир в новостройках?

— Сейчас часто вспоминают 2008 год, когда из-за кризиса резко упали цены. Но тогда был совсем другой рынок. То время как раз и породило обманутых дольщиков — проблему, с которой власти борются до сих пор. Причина этих процессов заключалась в том, что девелоперам были нужны деньги на то, чтобы строить, и они брали их у дольщиков. Встали продажи — встала стройка. В условиях кризиса, чтобы получить стабильное финансирование, девелоперы были вынуждены демпинговать.

В определенный момент появились специфические инвесторы, которые дешево скупали квартиры этажами по минимальным ценам, но по факту не были конечными покупателями. Из-за такого снижения цен девелоперам не хватало денег на завершение строительства объектов.

Чтобы подобное больше не произошло, государство разработало проектное финансирование от банков и систему эскроу-счетов. Сейчас деньги покупателей защищены, а застройщик получает бесперебойное финансирование. Конечно, при полном исполнении всех условий кредитного договора.

Если деньги дольщиков были для девелопера бесплатными, то банковские — нет. Банк утверждает бизнес-план, который необходимо неукоснительно исполнять. В нем прописаны объемы продаж, их этапы, цены в разные периоды реализации объекта.

Но не только это влияет на цены. Среди других факторов — инфляция, рынок труда и строительных материалов. Например, по данным ДОМ.РФ, за 2022–2024 годы песок подорожал на 36%, арматурная сталь — на 40%. И рост цен не останавливается.

Что касается рынка труда, то сейчас в сфере строительства серьезный дефицит кадров. Это ожидаемо ведет к повышению оплаты труда.

— Судя по всему, вы не ждете снижения цен на новостройки?

— Я считаю, что цены на новое жилье до конца года будут расти, так называемыми, внутриотраслевыми темпами. Сейчас рынок недвижимости — это не одна какая-то сущность. У каждого объекта свои экономические планы, результаты по спросу и продажам, правила повышения цен. Например, продал девелопер много квартир одного типа, и теперь цены на них нужно поднять, чтобы они не пропали из ассортимента. Это двигает на рынок в рамках одного объекта другие форматы.

— Есть ли прогноз по рынку вторичного жилья?

— Цены на этом рынке формируются по другому принципу. Там много центров принятия решений — каждый собственник сам определяет итоговую стоимость продажи своего жилья в зависимости от жизненных планов.

Ипотека на вторичном рынке уже давно находится не в самом выгодном положении, при этом продолжает просачиваться и в этот сегмент. Инвесторы и все, кто покупал в ипотеку вторичку для улучшения и перепродажи, пока наблюдают. Остается только естественный спрос, который продолжает подталкивать ценник вниз. Появились заметные скидки от собственников в переговорах о сделке, которые могут доходить до 10%. Понятно, что бывают разные случаи у человека. Чтобы спасти ситуацию, он может и более существенно снизить цену, но это — скорее исключение, чем правило.

Если учитывать скидки, которые покупатели получали у собственника, то за последний квартал снижение цен в среднем составило около 5%. Причиной отчасти стало стремление некоторых самарцев продать побыстрее квартиры для покупки жилья в новостройках, и успеть попасть в льготную ипотеку.

Однако у всех процессов есть логическая этапность. Долгое снижение цен не устраивает собственников, как только цены достигнут "предела воли", они не захотят продавать и снимут объекты из экспозиции. Появится дефицит предложений на вторичном рынке и цены вновь пойдут вверх. Так было уже не раз.

"В Самару могут прийти федеральные застройщики"

— Какое жилье сейчас пользуется спросом? И как это влияет на планы девелоперов?

— На спрос влияет платежеспособность населения и ситуация с кредитованием. Жилье эконом-класса (сейчас его называют стандартным), почти в 100% случаев покупали по ипотеке, в комфорт-классе — 80% сделок. Но с учетом отмены льгот и повышения ставки спрос на такие квартиры может снизиться.

Более статусное жилье — "комфорт плюс", "бизнес" и "премиум" чаще всего берут в рассрочку. Цена на такие квартиры выше, и они не попадают под ипотечные лимиты. Здесь, вероятно, спрос останется на том же уровне, но появится множество финансовых программ от застройщиков.

Стоит сказать, что городская новостройка имеет сущность улучшения жилищных условий, и она уже давно перестала быть просто крышей над головой. Люди ожидают от покупки такого жилья качественно новый уровень жизни.

Например, потенциальные покупатели квартир эконом-класса хотят видеть атрибуты жилья более высокого класса. Мы проводили опрос на эту тему, и его участники ответили, что хотели бы, чтобы в стандартном жилье было больше полезных площадей, системы хранения, гардеробные и даже лапомойки для собак на первых этажах.

Качество и отход от типовых решений всегда стоит денег. Это как деталь, сделанная на поточном производстве или на заказ. Нынешняя ценовая конъюнктура позволяет девелоперам делать хорошие проекты. И всё же самарский рынок недвижимости остается недооцененным.

— Что вы имеете в виду?

— Рынок недвижимости в Самаре был долгое время недооценен в ценовом плане. Застройщики выжимали экономику проекта за счет увеличения этажности, потому что не могли продавать 1 кв. метр дороже определенной цифры — рынок не позволял.

Сейчас ценовая конъюнктура рынка такова, что девелопер может получить прибыль за счет качества проекта. Вот, например, один знакомый застройщик, который раньше строил только высотки, сейчас готовит проект ЖК высотой 3-7 этажей. Понятно, это будет качественный продукт с хорошими фасадами, благоустройством, другими атрибутами, и продавать квартиры там можно будет выше 200 тыс. руб. за 1 кв. метр.

Причем сейчас 200 тыс. руб. за 1 кв. метр — цена принятия для Самары. Хотя еще 4 года назад цена 100 тыс. руб. казалась для всех фантастической.

Плохо, когда девелопер повышает цену, но не улучшает качество проектов — так сказать, едет на конъюнктуре рынка. На мой взгляд, это "гуманитарное преступление".

— То есть можно рассчитывать, что в Самаре начнут строить более качественное жилье, ЖК меньшей этажности?

— В большой этажности нет ничего плохого, если это уместно в том месте, где планируется построить ЖК. Например, территория ГПЗ-4. Там отлично будут смотреться высотки, учитывая особенности площадки и наличие доминанты — ТОЦ "Вертикаль". Ближе к центру ситуация другая, там необходимо учитывать близость исторического центра города, окружающую среду.

Но в целом, да. Ожидается улучшение качества застройки. Даже в ЖК эконом-класса будут добавлять атрибуты жилья более высокого сегмента. Речь об отделке фасадов, благоустройстве, оформлении общих пространств. Некоторые застройщики в Самаре уже встали на этот путь.

Будет способствовать улучшению качества жилья и решение федеральных застройщиков заходить со своими проектами в регионы. Для них региональная экспансия — это целая стратегия развития. Сейчас в целом рынок недвижимости России прирастает благодаря регионам. Объем заполнения эскроу-счетов с их стороны составляет 49%. То есть половина новых проектов запускается за пределами топ-10 регионов, в который входят Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Уфа и т. д. Самара сейчас в выгодном положении, так как рынок здесь недооценен. Это означает, что есть большой потенциал для развития. Поэтому федеральные девелоперы и идут в регионы, здесь можно заработать. Они будут повышать и качество, и цены. Насколько я знаю, Самару рассматривают несколько компаний.

— Какое жилье строят федеральные девелоперы в регионах?

— Практика показывает, что большая часть компаний заходит в регионы с проектами строительства стандартного жилья и комфорт-класса, но они уровнем выше региональных. Интереснее архитектура, характеристики и среда. Эти девелоперы используют федеральные стандарты, где высокая конкуренция и за счет качества компании обеспечивают продажи.

Есть интерес и со стороны иногородних инвесторов. Они покупают в Самаре квартиры для себя и сдачи в аренду. Связано это с увеличением турпотока. Летом мест в гостиницах не хватает, а значит, есть возможность заработать на аренде.

— В Самаре уже заключили несколько договоров на комплексного развития территорий (КРТ). Как вы оцениваете перспективы их реализации?

— КРТ — один из немногих инструментов, который дает возможность гармонично развивать территории и вовлекать в этот процесс девелоперов, чтобы они строили не только жилье, но и социальные объекты.

Застройщики получают и привилегии в виде смягченных требований даже по тем же парковкам, но есть у них и обязательства. Принят закон, согласно которому социальные объекты необходимо сдавать вместе с жильем — это призвано обеспечить баланс между общественными и частными интересами.

Теперь остается наблюдать, как данный инструмент будет работать на практике. Важно, чтобы не возникло избыточных привилегий и процесс не происходил бесконтрольно.

— Какие еще тенденции, тренды на самарском рынке недвижимости вы бы выделили?

— Я думаю, что продолжат уменьшаться площади квартир в новостройках. Если раньше средний показатель был 65 кв. м, то теперь 55 кв. м. Причина — тренд на высушивание полезных площадей. Это позволяет сделать более широким доступ людей к квартирам, чтобы они могли брать ипотеку и укладывались в лимиты. Ведь чем меньше площадь, тем ниже цена.

Плюс распространяется умное проектирование, когда застройщик максимизирует полезные площади и "выжигает" бесполезные — например, огромные коридоры. Никто не хочет за них платить. В нынешних ценах коридор в 20 кв. метров — это преступление.

Но если вы выбираете квартиру в новостройке, вам нужно знать чуть больше, чем стоимость и площадь. Такая покупка по своей сущности инвестиционная. Ты сейчас отдаешь деньги, а товар получаешь через несколько лет. Поэтому у объекта должна быть инвестиционная привлекательность, доходность. Она складывается укрупненными показателями из четырех факторов: локация, архитектурная концепция, продуманные планировочные решения и финансовый инструментарий девелопера, который вы можете использовать даже в условиях специфической ситуации с ипотечным кредитованием. Выбирать нужно очень тщательно и при покупке задавать правильные вопросы.