Дешевого жилья в России может стать меньше
Застройщики переориентируются на строительство дорогого жилья. Такую тенденцию отметили аналитики ДОМ.РФ.
По итогам восьми месяцев 2024 года запуски новых домов в сегменте бизнес- и элит-класса выросли на 36% в годовом выражении (до 4,8 млн кв. м), а в типовом и эконом-сегментах - на 9% (до 26,3 млн кв. м).
"В Москве более 60% запусков второй месяц приходится на бизнес- и элитный классы, которые гораздо менее чувствительны к действию льготных программ. Этим во многом объясняется возросшая доля такого жилья в объеме запусков", - отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Динамика классов жилья в городах-миллионниках разнонаправленная, отмечают эксперты аналитической платформы bnMAP.pro. В Москве отмечено сокращение выходов новых проектов комфорт-класса (на 12% по количеству за восемь месяцев нынешнего года по сравнению с тем же периодом 2023 года) и рост доли проектов бизнес-класса (на те же 12%). В Санкт-Петербурге отмечено более заметное падение доли комфорт-класса, но она достаточно равномерно перераспределилась в пользу сегментов эконом-, бизнес- и премиум-классов. Во всех этих сегментах отмечен небольшой рост. В Волгограде, напротив, отмечен рост "эконома" и такое же падение комфорт-класса.
В Екатеринбурге проекты эконом-класса выходили в 2024 году на 23% меньше - за счет роста доли проектов комфорт-класса.
В целом по пулу мегаполисов доля эконом-класса снизилась в семи городах, и более того, в семи городах-миллионниках вообще не было стартов эконом-класса ни в 2023-м, ни в 2024 году, отмечают эксперты. Рост доли стартов эконом-класса зафиксирован в пяти городах. Доля комфорт-класса снизилась в девяти из 16 миллионников, увеличилась в семи городах. Бизнес-класс снизился в пяти мегаполисах, вырос в восьми городах, в остальных нулевая динамика из-за отсутствия таких стартов в последние два года. Премиальные проекты стартовали в пяти городах-миллионниках, а в тот же период 2023 года - всего в трех.
Грозит ли рынку дефицит эконом-квартир? В московском регионе эта ситуация уже существует, считает директор по развитию агентства Est-a-Tet Роман Родионцев. Рынок Москвы в старых границах - это в основном проекты бизнес- и премиум-класса, эконом-сегмента в Москве нет в принципе, комфорт-класс тоже представлен узким кругом проектов и девелоперов, говорит он. На данный момент комфорт-класс в Москве представлен в основном на территории Новой Москвы и в Московской области. Здесь на этот сегмент жилья приходится 80% рынка, а вот стандарт-класс (или эконом) - также редкость, и новые проекты в этом сегменте выходят крайне редко.
"Что касается других регионов, то стоит учитывать, что девелоперам важна емкость рынка. Если в регионе достаточная емкость на рынке для бизнес- и премиум-класса, то вполне естественно, что рынок будет смещаться в эту сторону до момента возвращения массового покупателя", - отмечает Родионцев.
Переход застройщиков из "комфорта" и "бизнеса" в более высокие ценовые сегменты московского рынка новостроек происходит давно, говорит директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Крупные компании учреждают дочерние структуры специально, чтобы работать под новым брендом в премиум-, элит- и делюкс-классе. В текущих условиях, когда ипотека стала беспрецедентно дорогой, а программы поддержки через субсидирование ставок урезаны, конечно, часть застройщиков задумаются о выходе в новые секторы рынка. Это процесс долгий, но в ближайший год мы вполне можем увидеть новых игроков в высоком бюджете. "Такая стратегия вполне логична, - отмечает Борисова. - В комфорт-классе доля ипотечных сделок в разное время варьировалась от 70% до 90%, в бизнес-классе - от 40% до 60%. При этом в премиальном сегменте на ипотеку обычно приходится 20-30%, а в элитном и делюкс-сегментах - до 5-10%".
По мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, на первичном рынке столицы наблюдается баланс стартов проектов различных сегментов. За лето в старой Москве, по его данным, начались продажи в трех комплексах комфорт-класса, семи проектах бизнес-класса и двух премиальных.
"Преобладание бизнес-класса в новой экспозиции не связано с текущими обстоятельствами, - отмечает Голев. - Проекты массового сегмента в принципе не первый год вымываются с первичного рынка старой Москвы, так как среди покупателей в пределах МКАД востребованнее комплексы классом выше".
Нельзя сказать, что ситуация на рыке - реакция на сиюминутные изменения (в частности, модификацию льготных программ), говорит Голев. Подготовка к выводу на рынок нового комплекса при наличии участка длится в среднем полтора года, соответственно, класс текущих "новинок" - косвенное следствие социально-экономических событий минувшего года, а не последних новостей. Следует учитывать, что стандарты премиум-класса намного выше, чем у жилья массового сегмента, поэтому не каждая компания даже при желании способна оперативно переориентироваться на проекты принципиально иной линейки.
Локация земельного участка и его параметры дают возможность девелоперу еще на начальном этапе разработки участка, до подготовки самого проекта, определить, в рамках какого класса будет возводиться жилье, говорит Родионцев. Девелопер еще до создания проекта понимает, какой сценарий целесообразно разрабатывать.
В России нет единого документа, ГОСТа, который четко определяет границы классов недвижимости, добавляют в bnMAP.pro. В последнее время наблюдается все большее размытие границ классов, и очень часто проекты, например, комфорт-класса, начинают по формальным признакам из каких-то классификаций относить к бизнес-классу. Чаще всего из маркетинговых целей проект относят к более высокому классу. Это тоже необходимо учитывать, когда объясняется тезис, что стартов в бизнес- или премиум-классе становится больше.
Классификация жилья - вообще территория споров и субъективизма, говорит Родионцев. В любом случае то, что будет называться бизнес-классом в Москве, может оказаться премиумом или делюкс-классом в регионе.