На III Саммите застройщиков России обсудили стресс-факторы для рынка недвижимости: интервью генерального директора «Стрижей» Игоря Белокобыльского

С 13 по 15 сентября в Москве проходил III Саммит застройщиков России, организованный порталом ЕРЗ.РФ совместно с НОЗА. Его участниками стали руководители ведущих строительных компаний страны. Темы, о которых они говорили, важны не только для представителей отрасли. В интервью BFM-Новосибирск генеральный директор «Стрижей» Игорь Белокобыльский рассказал об основных стресс-факторах, которые сейчас влияют на рынок, о том, как долго всё это будет продолжаться, и что в итоге будет с ценами и новыми проектами.

– Игорь Юрьевич, что стало ключевыми темами III Саммита застройщиков России? Зачем лично вы туда ехали: за общением, аналитикой, прогнозами?

– Саммит, который устраивает ЕРЗ, отличается от других съездов, симпозиумов, конференций, которые проводятся для представителей стройиндустрии. Мне очень интересна аналитика, которую делает ЕРЗ. Это действительно экспертное сообщество, которое хорошо понимает рынок. В Саммите участвуют владельцы и топ-менеджеры девелоперских компаний – люди, которые имеют стратегический горизонт мышления и планирования. Я ехал на Саммит за аналитикой и за общением. Всё это я получил, но помимо того на Саммите была одна совершенно неожиданная и очень полезная вещь. Ребята из Сколково провели для нас деловую игру «Пересборка девелоперского бизнеса в условиях меняющейся реальности». Они тщательно ее подготовили, очень умело и точно препарировали наш рынок.

– Зачем руководителям компаний, которые ежедневно находятся в этих самих условиях, еще каким-то особым образом моделировать, проигрывать данную ситуацию?

– Это было гипертрофированное увеличение вызовов, в которых мы находимся: в сжатом виде, все вызовы и проблемы сразу в один день, и действовать надо молниеносно. Такой опыт был очень полезен. И выводы, которые были сделаны в процессе этой игры, очень четко легли на выводы, полученные на основе аналитики ЕРЗ и на основе общения с коллегами по цеху.

Если кратко, то вот как выглядела игра: мы, четыре владельца компании, вдруг стали командой, хотя мы друг друга совсем не знаем. И у нас на всё про всё один рабочий день, в который нужно вместить три года от получения земли до ввода объекта в эксплуатацию и продажи квартир. Всё настолько спрессовано. Когда ты смотришь на вводные условия, то понимаешь, что сделать это невозможно. Но когда ты начинаешь действовать, то всё меняется. И когда ты видишь, что эту программу удалось реализовать за рабочий день, то понимаешь, что время можно спрессовывать. В игре оно было спрессовано в тысячу раз, но скажем так, в жизни оно может быть спрессовано в разы. Тот, кто поймет, что нужно бегать со скоростью в тысячу раз больше, чем мы раньше бегали, обрабатывать информацию со скоростью в тысячу раз больше, чем обрабатывали раньше, тот нащупает те тренды, которые зарождаются сейчас. Рынок и желание потребителей покупать никуда не исчезнут. Но мы живем в резко изменившихся условиях, и надо действовать по-другому.

– Игорь Юрьевич, если говорить о вызовах, которые стоят пред рынком, как можно определить происходящее в настоящий момент?

– Рынок сейчас находится в состояние апокалипсического шторма. Все стресс-факторы, которые только могут быть на рынке, сейчас не просто присутствуют, но и каждый из них увеличивается по экспоненте. Как ни странно, это означает, что формируется абсолютно новая реальность. И есть уникальная возможность, в том числе и для новых игроков, найти свое место на рынке. Я видел таких ребят – это люди, абсолютно уверенные в том, что они займут свою нишу на рынке и решат все задачи. Несмотря на стрессовую обстановку, участники рынка находятся в состоянии очень деятельного, может быть даже слегка лихорадочного, оптимизма. Среди игроков рынка уныния и паники нет. Идет поиск вариантов.

Нет еще и близко никаких макроэкономических рецептов, которые можно было бы превратить в рекомендацию. Но, может быть, в настоящее время не нужны эти рецепты, а нужна готовность анализировать, думать, экспериментировать и быстро принимать решения. Я на самом деле считаю, что у того, кто тщательно относится к любой информации, есть очень хорошие шансы в новой реальности добиться того, что не удалось добиться в старой реальности.

– Вы упомянули стресс-факторы. О чем в первую очередь идет речь? Общие ли они для всей страны или есть еще и региональная специфика?

– Есть несколько стресс-факторов, которые ЕРЗ по результатам опроса девелоперов считает важнейшими. На первом месте дефицит кадров, на втором – рост себестоимости, на третьем – макроэкономическая нестабильность, на четвертом – снижение покупательского спроса. Из всего перечня стресс-факторов, в котором порядка 15 позиций, именно указанные четыре оказывают сильнейшее влияние на рынок.

Все эти стресс-факторы присутствуют и в Новосибирске. Но в нашем городе на рынок очень серьезно давит еще один фактор – ограничения по выдаче разрешений на строительство. Пока еще нерешенный до конца вопрос о так называемом социальном сборе достаточно серьезно ограничивает возможность вывода на рынок новых земельных участков, новых проектов. Данный фактор характерен для относительно небольшого количества субъектов РФ.

– В чьих руках находится решение вопроса по земельным участкам?

– Это решение сейчас находится в треугольнике прокуратура – Минстрой – мэрия. Участники рынка ожидают какого-то сдвига, но пока новостей о решении нет.

– Как раз во время Саммита застройщиков, 13 сентября Центробанк огласил решение об очередном повышении ключевой ставки. Обсуждали эту новость?

– Вы знаете, как игроки рынка отнеслись к этому решению? Никак. Застройщики это восприняли, примерно так, как человек, выходящий на улицу в сентябре, воспринимает дождь. «Дождь? Возьму зонтик». Не более. Рынок научился жить вне Центробанка, игнорируя это механистическое повторение одних и тех же, уже бесполезных действий.

– Рынок строительства лишен поддержки в виде льготной ипотеки. Как он будет в таких условиях развиваться?

– У нас в Новосибирске не всё так плохо, как, допустим, в других регионах. Я общался с коллегами, в том числе из Рязани и Тулы. Так вот, в этих регионах не было ни одной сделки по новой ипотеке. У «Стрижей» сделки по новой ипотеке идут. Думаю, что они идут и в целом на новосибирском рынке.

По итогам первого месяца работы без льготной ипотеки, ЕРЗ дает следующую информацию. В России количество сделок с обычными кредитами составляет 18−20% от июньских показателей. То есть, рынок ипотеки упал в 5 раз. Рынок ДДУ упал примерно в 2 раза. В Новосибирске цифры чуть получше, по крайней мере, у «Стрижей». У нас падение составило где-то 30%. В Новосибирске все-таки присутствует небольшой дефицит за счет того, что не так много разрешений на строительство выдано за последние 8−9 месяцев. Поэтому у нас сейчас есть баланс. Нет истерик ни с точки зрения нераспроданности большого количества активов, ни с точки зрения неудовлетворённого спроса.

Единственное, цены, конечно, ползут вверх, и это печально. Цены на недвижимость, к сожалению, будут расти и дальше. Причем, к сожалению и для застройщиков. Потому что эмоциональная нестабильность покупателя мешает выстраивать маркетинговые стратегии. Когда покупатель эмоционально нестабильный, трудно понять, как до него достучаться. Поэтому, даже после того, как макроэкономические факторы станут стабильнее, рынок с точки зрения дисбаланса будет трясти еще пару лет. В целом, считаю, рынок будет в состоянии нестабильности примерно 3,5−4 года.

– На Саммите застройщиков вы получили благодарность от Минстроя России. Как относитесь к наградам и словам признания?

– Да, меня отметили как руководителя «Стрижей». Это приятные слова благодарности и признание всего того, чего мы добились за 12 лет работы. Но я вижу в этом еще и некий символический смысл. Сейчас строительный рынок находится на границе тотального перерождения. И для того, чтобы войти в новую реальность, нужно забыть всё, что ты умел и чем гордился раньше, и начать буквально с нуля. Поэтому этот торжественный момент рассматриваю как некое подведение итогов. А дальше – новая история.