"Шикарная цена за поле": казанскому застройщику заплатят треть миллиарда за землю в Сокурах?

Росавтодор изымает у бизнесмена под дорогу свыше десятка гектаров ИЖС, обещая выплатить рыночную цену

Бенефициара застройщика "Заря", который возводит жилой комплекс на месте одноименной кондитерской фабрики в центре Казани, ждет крупная компенсация из бюджета. Как выяснило "Реальное время", у бизнесмена Ильшата Ибрагимова изымают более 12 га земли в Лаишевском районе под строительство объездной дороги в Сокурах. Все участки с видом разрешенного использования ИЖС должны выкупить по рыночной цене, а это не менее трети миллиарда рублей, указывают эксперты.

"Споров о выкупной стоимости нет"

В перечне участков, которые попали в зону строительства объездной дороги в Сокурах, много крупных собственников. Среди них лендлорд Алексей Семин, "Транснефть-Прикамье", ГЖФ при президенте РТ, "ТранзитСити", ЗПИФы погоревшего детища группы ТФБ, компания "Агромай", лаишевский глава КФХ Ильсур Дияров, близкая семье основателя "Нэфиса" компания "Лаборатория Р.Т.Х.", которая уже наметила здесь план по строительству многоквартирного жилья.

Однако самые крупные наделы уйдут под дорожный каток у конечного владельца компании-застройщика казанского жилого комплекса "Заря". В распоряжении Росавтодора за Ильшатом Ибрагимовым указаны участки общей площадью 20 гектаров, из которых изъятию подлежат 12,1 га, размежеванных под ИЖС. Большая группа земель сосредоточена как раз в начале маршрута объездной дороги на окраине Сокуров, в поле за улицей Бриллиантовая. Другая часть участков тянется от села вдоль коттеджного поселка "Новые Сокуры-2".

В компании Ибрагимова от комментариев по поводу потери этих земель и размере положенной компенсации воздержались. В ФКУ "Волго-Вятскуправтодор", которому поручено провести процедуру изъятия участков, выкупную стоимость не озвучивают — "является конфиденциальной и не подлежит разглашению".

— Споров о выкупной стоимости нет, судебных разбирательств нет. Работы по изъятию ведутся планомерно, — уточнили в ведомстве, добавив, что всего под строительство дороги в Сокурах изъятию подлежат 218 земельных участков и 5 объектов капитального строительства. — Стоимость возмещения определяется независимой оценочной компанией, собственникам выплачивается рыночная стоимость земельных участков и объектов недвижимости.

"Для коттеджного поселка земли было бы мало"

Ильшату Ибрагимову, согласно данным в "СПАРК-Интерфакс", в ООО "СЗ "Заря" напрямую принадлежит 1%, еще 99% у основанного им ООО "Корпорация" — эта доля затем была упакована в комбинированный ЗПИФ "Эвимерия", который сейчас в управлении у петербургской УК "Свиньин и партнеры". Под управлением последней 36 закрытых паевых инвестиционных фондов со стоимостью активов свыше 99 млрд рублей.

Ранее Ибрагимов был руководителем четырех и совладельцем почти двух десятков компаний в области операций с недвижимостью, торговли, финансовых услуг и других. По ряду из них — "Д-Групп", "Кайдзен Групп", "Кайдзен" его партнером, как соучредитель, выступал Ильшат Шагиахметов — ныне гендиректор Фонда развития территорий. В свое время оба были членами совета директоров Зеленодольского молокозавода.

Кадастровая стоимость изымаемых 12,1 гектара у Ильшата Ибрагимова в Сокурах составляет 200 млн рублей. Рыночная стоимость значительно выше.

На "Авито" стоимость аналогичных по площади земельных участков ИЖС в той же локации в среднем варьируется от 250 до 300 тысяч рублей за сотку и более. Стоимость участка составит не менее 300 млн рублей, по самым скромным подсчетам, полагают эксперты.

— Мы там в "Тургае" строили и продавали такие участки с сетями и со всем по 160 тысяч рублей за сотку. Так что нынешняя стоимость — это вообще шикарная цена за поле, — считает генеральный директор ООО "Маленький Токио" Артур Хафизов, — Для коттеджного поселка этой земли было бы мало, и ведь там в округе сейчас много их строят. Для нормального поселка нужно обслуживание управляющей компанией, а это будет нерентабельно, либо очень дорого. Там в Сокурах жилье в основном дешевое, либо строят дачное дорогое.

"В свете новостей по расширению ТБО может и к лучшему"

Первое распоряжение об изъятии земель Росавтодор издал еще весной, в конце лета уточнил перечень участков. Согласно документам, у застройщика "Зари" изымут в общей сложности 78 земельных участков: один довольно крупный, площадью 3,5 га, другие размежеваны примерно по 10—15 соток. Несмотря на большое количество угодий, реализовать здесь новый проект загородной недвижимости было бы проблематично, считают участники рынка.

Территория Сокуров активно развивается преимущественно за счет индивидуального жилищного строительства. Поскольку предложений много, продавцов ждет жесткая конкуренция в борьбе за покупателя. Поэтому вариант с выкупом земель государством вполне удачный, отметили эксперты.

— Если цена будет хорошая, естественно, это будет выгодно собственникам. Не нужно никаких маркетинговых мероприятий проводить, не надо никаких продаж делать. Если цена устраивает, государство забирает землю, и деньги у тебя сразу появляются. Я считаю, это неплохо, — полагает Гимадов.

Норма прибыли в коттеджных поселках также включена в строительстве объектов. При этом необходимо обеспечить ликвидность объекта рыночным альтернативным предложениям, то есть эта величина имеет свой лимит, добавил собеседник издания.

В рамках реконструкции участка с 20-го по 43-й км автодороги Р-239 Казань — Оренбург со строительством обхода с. Сокуры необходимо выполнить 1,8 млн куб. м земляных работ. По состоянию на 27 сентября, работы выполнены на 60%, сообщали в пресс-службе "Волго-Вятскуправтодора". Самый большой объем как раз на участке обхода Сокуров, где глубина разработки выемки достигает 13 м.

Уложено более 40 тысяч тонн асфальтобетона и продолжается стройка искусственных сооружений: двух мостов, шести путепроводов, четырех разноуровневых транспортных развязок и двух разворотных съездов, а также одного переезда для сельхозтехники. Завершить реконструкцию обещают через 2 года — в октябре 2026-го. Проект позволит повысить категорию дороги с III до IБ, а шестикилометровая объездная Сокуров — вывести транзитный транспорт из села.