Эксперты: Банки могут обойти запрет на плату за снижение ипотечной ставки
Опция платного снижения процентной ставки по ипотеке станет недоступна с июля 2025 года. Однако застройщики и банки могут найти способы обойти этот запрет, считают эксперты.
С середины следующего года банкам запретят предлагать ипотечникам снизить ставку по кредиту за отдельную плату. Это предусмотрено Стандартом защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, одобренным ЦБ. Более того, ряд касающихся этой опции нововведений начнет действовать уже с января 2025 года. Так, банки должны будут предоставить заемщику расчет полной стоимости кредита (в процентах годовых и в денежном выражении) в двух вариантах - с опцией снижения ставки и без этого. Кроме того, при досрочном погашении ипотеки банк должен компенсировать заемщику избыточно оплаченную им часть вознаграждения - правда, "в порядке и (или) размере, определенных договором ипотечного кредита". Также вносить плату за снижение процентов заемщик должен будет исключительно из собственных средств.
В платном снижении ставки, которое сейчас предлагает ряд банков, есть свои нюансы. Так, как отмечали эксперты на Международном жилищном конгрессе, вносимая плата окупается обычно лишь за 5-7 лет. То есть если ипотечник планирует досрочно гасить кредит, пользоваться этим ему может быть невыгодно. Хотя мало кто из заемщиков вникает в эти нюансы.
Также, отмечает профессор Финуниверситета Александр Цыганов, заемщику стоит сопоставить оплату снижения ставки с вариантом внести ту же сумму как досрочное погашение части долга. Часто полученные результаты будут практически идентичны по величине ежемесячного платежа, но различны по остатку долга, отмечает он. "В этом случае лучше выбрать вариант досрочного погашения, так как в перспективе возможно снижение ключевой ставки и можно будет рефинансировать кредит по более низкой ставке и сократить ежемесячные платежи", - советует эксперт.
Эта услуга и сейчас не очень популярна, считает директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру" Анна Романенко. Ее стоимость достаточно высока: снижение ставки на 2% на 3 года обойдется примерно в 4% от суммы кредита. "К примеру, при стоимости квартиры в 11 млн руб. и первоначальном взносе в 10% это будет 356 тысяч. Те, кто имеет на руках такие средства, чаще предпочитают вложить их в первоначальный взнос", - говорит эксперт.
Кроме того, банки быстро адаптируются и введут на замену какую-либо альтернативную услугу, считает Романенко. Например, сценарий, при котором в случае досрочного погашения кредита заемщик вернет часть денег, внесенных за снижение ставки, маловероятен, полагает эксперт. Поскольку компенсация происходит "в порядке, определенном договором ипотечного кредита", банки имеют возможность хотя бы частично избежать такого исхода, доработав текст договоров. "Полагаю, игроки могут прибегнуть к схеме, которая используется со страховками на кредит, когда сумма услуги делится на две части: невозвратную и вторую половину, которая возвращается пропорционально сокращению срока возврата", - говорит она. Другой вариант: банки могут обещать заемщикам вернуть часть процентов по ипотеке, если кредит будет выплачиваться без просрочек в течение нескольких лет.
