Апартаменты в Петербурге: девелоперы строят, покупатели интересуются

Застройщики продолжают развивать активность в сегменте апартаментов. Компании осваивают новые территории, пробуют разные форматы отелей, разрабатывают собственные программы доходности. Рассказываем об основных трендах, приводим примеры проектов и позволяем прицениться к юнитам.

Притягательный центР

Одно из востребованных направлений на рынке апартаментов Северной столицы - это реконструкция зданий в центре города. Девелоперы поделились, чем притягательны такие проекты и в чем их особенности.

По словам генерального директора RBI PM (входит в группу RBI) Евгении Мироненко, местоположение в деловом и историческом центре или рядом с ним - ключевое преимущество для апарт-отеля. С учетом дефицита свободных участков в этих локациях неудивительно, что внимание девелоперов привлекают проекты реконструкции.

- Мы рассматриваем такие участки для расширения нашей сети Artstudio, в которой на сегодня три действующих апарт-отеля. Центральные локации в приоритете, поскольку они обеспечивают большую загрузку и более высокую стоимость номеров. Так, отель Artstudio Nevsky работает исключительно на краткосрочную аренду, благо туристический спрос позволяет, - добавляет эксперт.

В портфеле девелопера Valo есть один объект в центре Петербурга - апарт-отель Uno на Лиговском проспекте. Ранее в этом здании 1901 года постройки располагался доходный дом.

- Работа с реконструкцией исторических зданий - это огромная ответственность. Нужно максимально бережно относиться к сохранению наследия и в то же время заботиться об использовании современных архитектурных решений. В проекте Uno мы восстановили изначальную отделку, декор и карнизы здания. Во дворе организовали патио с ландшафтным дизайном, вписав в общую картину росшие на участке деревья. Каждое решение требовалось согласовывать с контролирующими органами... Тем не менее реализация подобного проекта - важный репутационный шаг для компании. Мы восстановили историческое здание, что пошло на пользу городу, к тому же получили опыт работы с очень сложными, но интересными проектами, - комментирует генеральный директор Valo Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Константин Сторожев.

Для гостей Uno главный плюс - это возможность разместиться в историческом здании, максимально погрузившись в романтическую атмосферу Петербурга. За это путешественники готовы платить. Соответственно, тут кроется выгода и для инвесторов, которые получают достойный доход от сдачи юнитов в аренду.

ГК "Лидер Групп" также строит апарт-отели, но не в центре города.

- Современный Петербург - это особенная площадка, где стараются услышать мнение каждого жителя, где все проекты становятся публичными и активно обсуждаются. И хотя всем людям сразу угодить невозможно, администрация города и застройщики пытаются по максимуму всё учесть, что и затягивает реализацию проектов, - отмечает директор по развитию ГК "Лидер Групп" Надежда Ильина.

Доступный спальник

Итак, центр, несмотря на явные достоинства, устраивает не всех девелоперов. Что же они строят в более удаленных от сердца города локациях? И на каких условиях готовы рассматривать такие проекты? В группе RBI считают, что участки в спальных районах могут быть интересны, если имеют хорошую транспортную доступность, например станцию подземки поблизости, а то и вовсе аэропорт.

Из этих же критериев исходит компания PLG, которая уже сдала апарт-отель IN2IT в Купчино, а сейчас строит "Про.Молодость" в Невском районе. Оба проекта отличаются близостью к метро: первый - прямо рукой подать, второй - минут 20 пешком. Это гарантирует востребованность как у арендаторов, снимающих номер на долгое время, так и у инвесторов, которые живут там сами.

- При строительстве важно учитывать, на какую целевую аудиторию рассчитан проект. Нужно организовать инфраструктуру, которая не просто закроет потребности гостя, но и сделает проект уникальным. Например, в апарт-отеле "Про.Молодость" предусмотрены кофейня, ресторан, клиника, паркинг, автомойка, детский клуб, фитнес, бассейн и спа. А изюминкой станет палеонтологический музей, - рассказывает генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости Марина Павлюкевич.

На стоимость и доходность юнита влияют не только его расположение, но и концепция, наличие профессиональной управляющей компании, ассортимент предоставляемых услуг. Благодаря отлаженной системе управления апарт-отель может давать стабильную доходность даже в условиях сезонных колебаний, а также демонстрировать стабильный рост средней цены юнита для гостей. Так, в августе 2024-го номероночь в IN2IT стоила на 25% больше, чем годом ранее.

Так что спальник - это вовсе не приговор для апарт-отеля, напротив, в таких локациях есть свои плюсы. Для девелоперов это более низкая себестоимость проекта и достаточно простая процедура согласований, для гостей - более скромная арендная плата и широкий выбор форматов юнитов.

Перспективный загород

Ряд девелоперов решили продвинуться еще дальше от центра города и осваивают Ленинградскую область: апарт-отели появляются в Курортном, Выборгском, Ломоносовском районах. Так, СЗ "Резиденция Рощино" скоро откроет одноименный курортный комплекс, куда входит и апарт-отель. ИСК Inreit приобрела здание под строительство комплекса апартаментов в Выборге, а "МТЛ-Апарт" реализует проект, нацеленный на деловой туризм, в Сосновом Бору.

- Пригороды Петербурга и территории Ленобласти - перспективное направление для строительства апарт-отелей. Такие локации, как Царское Село, Кронштадт, Выборг, Токсово, Приозерский и Курортный районы, достаточно востребованы у туристов, однако гостиничная инфраструктура там слабая. На развитие районов повлияет и строительство дорог. Например, через Пушкин будет проложена трасса Москва - Санкт-Петербург, что даст этому месту новый импульс, - считает Константин Сторожев из Valo.

В ближайшее время, по мнению эксперта, можно ожидать развитие рынка загородных апарт-отелей. Этому способствует ряд факторов: мода на жизнь за городом в течение всего года, кратный рост числа удаленных работников после пандемии коронавируса, высокий спрос на отдых внутри страны. Пока что количество сервисных загородных проектов вряд ли превышает 500 - 700 юнитов, однако предложение может вырасти в два-три раза.

Параметры и тренды

Каждый апарт-отель по-своему уникален, и всё же в разных проектах покупателей интересует примерно одинаковый набор. Три кита для инвесторов - это стоимость, доходность и сервис.

Люди хотят приобрести доступный продукт, который быстро окупится, отмечает Марина Павлюкевич из PLG. Доходность апартаментов - один из главных параметров, на который клиенты обращают внимание, но не менее важна и стоимость юнита, особенно в свете серьезного повышения ставок по ипотеке. Сегодня в апарт-отеле "Про.Молодость" можно купить студию "комфорт" за 6,7 млн рублей, при этом доходность составит 10% годовых, то есть более 56 тыс. руб. в месяц.

В сети Artstudio от RBI PM показатели доходности в 2023 году составили 8 - 10%, а в этом году турпоток еще подрос, стала больше доля краткосрока. Также действуют программы с гарантированным доходом, приносящие инвесторам от 32 тыс. до 65 тыс. руб. в месяц.

Что касается сервисной составляющей, то ее популярность постоянно растет.

- Сервисные апартаменты как инвестиционный инструмент становятся всё более привычными для рынка. Для большинства покупателей это вариант со стабильной прибылью и минимальной личной вовлеченностью, - отмечает Евгения Мироненко из RBI PM.

Надежда Ильина из ГК "Лидер Групп" согласна с коллегой:

- В плане вложения денег сервисные апартаменты представляют прозрачную и понятную модель. В нашем строящемся отеле YE’S Leader инвесторы уже на этапе покупки могут получить расчет капитализации и прибыли от сдачи номера в аренду или сразу выбрать программу гарантированного дохода на первые три года работы отеля.

В сегменте апартаментов есть и другие тренды. Так, в PLG обратили внимание на то, что покупатели до 35 лет стали приобретать апартаменты для себя, так как хотят не просто жить в комфортных условиях, но и получать гостиничный сервис. В связи с этим девелопер внедрил в своих проектах гибридный формат управления. Клиенты могут использовать юнит по разным сценариям: жить самостоятельно, сдавать в аренду своими силами или с помощью УК. И всем категориям резидентов доступны отельные услуги.

По наблюдениям ГК "Лидер Групп", сервисные апарты всё чаще привлекают и родителей будущих студентов. Они приобретают юниты для комфортного проживания детей во время учебы в университете, а после передают УК для сдачи в аренду и получения прибыли.

Ценовой фактор

И последний (но не по важности!) вопрос - финансовый. Сколько в среднем стоит юнит или квадратный метр в текущих проектах девелоперов? Рассмотрим упоминавшиеся выше проекты.

В апарт-отеле YE’S Leader стоимость квадрата варьируется от 230 тыс. до 280 тыс. руб., юнит с полной отделкой можно купить за 5,5 млн руб. Текущая средняя стоимость лота в проекте ARTSTUDIO M103 у Московских ворот - 9,9 млн руб., или 364 тыс. руб. за кв. м. В апарт-отеле "Про.Молодость" ценник на юниты составляет 4,5 - 11,1 млн руб. в зависимости от площади. Если прибавить меблировку стоимостью 1 - 1,9 млн руб., то в сумме инвестору нужно вложить 5,5 - 13 млн руб.

В проекте Valo (имеются в виду не апартаменты Uno на Лиговском, а "город отелей" у метро "Бухарестская") стоимость квадрата зависит от конкретного корпуса: так, в Valo Mercure это в среднем 283,5 тыс. руб., а в Valo Soul - 252 тыс. руб.

На ценообразование влияет целый ряд факторов. В их числе класс отеля, покупательский спрос, продуманность концепции, наличие профессиональной УК, ситуация на рынке недвижимости. Так, в VALO отмечают увеличение спроса на апартаменты после отмены льготной ипотеки. В сентябре девелопер поднял цены на 5%. Однако по итогам трех кварталов 2024 года значительных скачков цен не было, все увеличения были плановыми и соответствовали финансовой модели проекта.

Напомним, что с этого года застройщиков вновь обязали уплачивать НДС в размере 20% при продаже апартаментов дольщикам (до этого целых 13 лет действовал "нулевой налог" при покупке по ДДУ, но теперь его оставили только для жилья). Поэтому в ближайшее время апартаменты точно не подешевеют, а даже наоборот. По крайней мере в тех проектах, разрешение на строительство которых выдавалось после 1 января 2024 года. Рост цен уже зафиксирован, правда, как утверждают застройщики, незначительный. Скорее всего, эффект от введения НДС пока не повлиял на рынок, ведь эта история - инерционная.