Повышение ключевой ставки уже не влияет на ипотеку

Глобальных изменений на рынке жилья из-за повышения ключевой ставки не ожидается, считают эксперты.

ЦБ повысил ключевую ставку до рекордных за последние годы 21%. Уровень увеличения ключевой ставки оказался довольно существенным, отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг. "Как и на предыдущих этапах её повышения, банки заранее подготовились и подняли стоимость ипотечных кредитов ещё до решения ЦБ, - говорит он. - При этом глобальных изменений на рынке жилья не ожидается, так как уровень ипотечных ставок выше 15% уже считается запретительным. В то же время даже в таких условиях выдача ипотеки не прекращается. В III квартале 2024 года доля ипотечных кредитов, выданных на рыночных условиях, по количеству составила 66%".

При этом, отмечает эксперт, ЦБ был изменён прогнозный диапазон ключевой ставки на 2025 год - теперь он составляет 17-20%. Это значит, что даже в базовом сценарии регулятор не ожидает её существенного снижения в следующем году.

Прогноз ДОМ.PФ по выдаче ипотечных кредитов на 2024 год остаётся прежним, подчеркивает он - будет выдано около 1,4-1,5 млн кредитов примерно на 5 трлн рублей. Если же ключевая ставка сохранится выше 20% и в 2025 году, то, скорее всего, объём выдачи ипотеки будет несколько меньше, чем ожидалось ранее, и составит около 1,3 млн кредитов. Это примерно соответствует уровню 2022 года, говорит Гольдберг.

Повышение ставки ЦБ, как и ее сохранение, оказывает незначительное влияние на рынок многоквартирного строительства, поскольку рыночные ставки ипотеки уже вышли за пределы доступности для массового покупателя, согласен руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. В третьем квартале, по его словам, продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся, в основном, за счет "Семейной ипотеки" и покупателей, имеющих накопления.

При этом темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции. Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса, говорит Холопик. Это становится существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам. "В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов, - считает он, - прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж. Рынок будет приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства".