Елизавета Ильюхина: «Редевелопмент дореволюционных зданий — большая ответственность и значимая миссия»

Оглядываясь назад, можно с уверенностью сказать, что за 20 лет рынок редевелопмента в Москве полностью трансформировался. Но задачи у него остались прежними: наполнить невостребованные пространства полезными функциями. Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, рассказала, как изменился процесс преобразования старых зданий за 20 лет и почему он важен городу и жителям.

Елизавета, как выглядел рынок редевелопмента пару десятков лет лет назад? Какие объекты были доступны тогда и сейчас?

В начале 2000-х рынок выглядел совершенно иначе, чем сейчас. В частности, за это время кардинально изменились типы объектов и их технические характеристики. В основном 20 лет назад проводилось обновление крупных зданий. Это были промышленные объекты, советские заводы площадью 20 000-30 000 кв. м. Находились они в разных районах города, без строгой привязки к центру.

Несмотря на то, что многие из них были в неудовлетворительном состоянии, те здания имели высокие потолки, хороший конструктив, железобетонные перекрытия, которые способны выдерживать большую нагрузку. Шаг колонн был удобен позволял создавать офисы с актуальными на тот момент планировками. Таким образом, в 2000-х объекты хотя и требовали значительных вложений, в целом были привлекательны для покупки и модернизации.

В 2024 году основное внимание в точечном редевелопменте уже сосредоточено на гораздо более компактных по площади строениях. Среди них много исторических особняков, в том числе имеющих охранный статус. В большинстве случаев это здания площадью 500-3 000 кв. м в центральных районах Москвы.

Сейчас выбрать подходящий объект намного сложнее, чем раньше, из-за проблем с конструктивом зданий. У старинных особняков, как правило, деревянные перекрытия, много серьезных трещин на фасаде, ветхие инженерные коммуникации. Эти объекты порой требуют не просто ремонта, а настоящей реконструкции. Тем не менее, они также интересны девелоперам, просто процесс выбора затягивается на много месяцев.

Как проходил редевелопмент 20-30 лет назад, в 90-е и 2000-е? Можно ли его таковым назвать вообще? В чем принципиальные расхождения с современным подходом?

Поскольку здания, используемые под редевелопмент 20 лет назад, не имели ни охранного статуса, ни ярко выраженного историзма, их обновление в основном сводилось к ремонту снаружи и изнутри, а также к перепрофилированию под нужды времени. Отделка была типовой, эксклюзивные концепции почти не разрабатывали.

А вот дореволюционные постройки, подпадающие под редевелопмент сейчас, нередко имеют большое значение для города и жителей, играют важную роль в сохранении культурного и архитектурного наследия. Это накладывает определенную ответственность на девелоперов и придает их работе дополнительную ценность. Даже если у объекта нет охранного статуса, они стараются сохранить его историческую составляющую и органично вписать в сложившуюся застройку.

Таким образом, подходы к редевелопменту кардинально изменились, но это связано скорее со спецификой объектов, а не с глобальной перестройкой рынка.

А давайте теперь поговорим о том, с какими проблемами сталкивались девелоперы тогда и сейчас…

В начале 2000-х годов сложностей возникало значительно больше, чем в 2020-х. Основные из них были связаны с юридическим статусом объектов, которые часто не имели полного пакета документов или находились в частных руках. Сейчас юридические нюансы решаются в правовом поле, а регистрация объектов стала намного прозрачнее. Периодически еще происходят прецеденты, когда здание изымают у нового владельца, ссылаясь на нарушения в приватизации много лет назад. Но в целом права собственности на объекты защищены.

Правда, возникла другая проблема — трудности с подбором объектов из-за их технического состояния. Из десятков просмотренных особняков на сделку можно выходить с одним-двумя. Девелоперы стали тщательнее выбирать здания для покупки, т.к. стремятся создавать качественные проекты.

Как изменилась стоимость работ? Рентабельность объектов редевелопмента выросла или упала?

Как и другие аспекты этого рынка, финансовая часть также претерпела изменения. Наиболее значимые из них коснулись рентабельности. В 2000-х можно было рассчитывать практически на стопроцентную рентабельность, и это, пожалуй, был самый благоприятный период для компаний, занимавшихся редевелопментом. Скорее всего, аналогичных условий на рынке больше не будет. Сейчас 30-35% рентабельности уже можно считать хорошим показателем.

Причина не только в экономических факторах, таких как высокая ключевая ставка, удорожание стройматериалов и различные риски, связанные с турбулентной ситуацией. Выросли требования к качеству объектов, прошедших редевелопмент, поэтому в ремонте нередко используются натуральные материалы премиум-класса, архитектура и интерьеры стали продуманными и интересными. Все это повлияло и на стоимость проведения работ. С 2000-х годов она выросла более чем в 7 раз: с $200 за кв. м до $1500-2000.

Что заставляет девелопера предпочесть реновацию старых/старинных зданий новому строительству? Это чисто вынужденная история или есть привнесенные факторы?

У редевелопмента много плюсов, как очевидных, так и не очень. С коммерческой точки зрения он бывает более выгоден, чем новое строительство. Маржинальность обоих видов работ сейчас сопоставима — в среднем на уровне 30%. Однако редевелопмент реально провести там, где строительство с нуля невозможно, например, в тех районах города, где уже не найти свободных участков под строительство.

Поэтому для тех, кому важно реализовать проекты бизнес-центров высокого класса в центре, подходит редевелопмент старинных зданий. Качественные объекты недвижимости в центральных районах пользуются большим спросом. Покупателей и арендаторов привлекает не только местоположение, но и история зданий, а также заложенная девелопером концепция, стильная архитектура и интерьеры.

Кроме того, почти для любой компании, много лет работающей на рынке, важна не только коммерческая составляющая, но и социальная миссия. Редевелопмент позволяет в полной мере реализовать ее. Такие проекты помогают сберечь самобытную атмосферу старого города, развивать идентичность районов, дополняя привычные места для прогулок стильными локациями для фото. И, конечно, сохранение старых зданий, являющихся частью личной истории тысяч горожан, важно для памяти поколений: оно формирует летопись города, которую мы можем «читать» по фасадам.

Редевелопмент вносит вклад и в экологию. В частности, он оставляет меньший углеродный след, чем новое строительство, например, при редевелопменте используется меньшее количество бетона, также не требуется вырубка деревьев на стройплощадке. Наоборот, в процессе редевелопмента важно сохранять зеленые насаждения, чтобы подчеркнуть эстетику и камерность объектов.

Девелоперам, которые давно знают обо всех этих преимуществах и имеют возможность вносить вклад в улучшение городской среды, интересно работать в сегменте редевелопмента и продолжать это важное дело.

Подо что легче приспособить старинный особняк или фабрику? В одних объектах вы устраиваете офисы, а в других комбинируете их с апартаментами. От чего это зависит?

В последние годы в старинных особняках открываются камерные бизнес-центры, представительские апарт-комплексы, бутик-отели. Решение, что именно открыть, прорабатывается индивидуально для каждого объекта. Очень многое зависит от его изначального состояния и того, какие возможности есть для перепланировки, усиления конструктива, увеличения полезной площади, наличия или отсутствия статуса ОКН, а также от того, на какие элементы здания он распространяется.

И, конечно, просчитывается экономическая сторона вопроса: какая недвижимость востребована в конкретной локации, каковы затраты на создание лотов определенного формата и выгода от их продажи и сдачи в аренду.

Планируете ли вы апартаменты в ваших будущих проектах и почему? Что сейчас происходит с рынком апартаментов? Какие у них перспективы, в том числе ценовые?

Городу сейчас важно реализовать жилые проекты, поэтому мы не планируем апартаменты в своих следующих комплексах.

Что касается перспектив, то этот рынок сейчас в стадии трансформации. Девелоперы постепенно переходят в смежные сегменты, существующие предложения в апарт-комплексах вымываются. Вероятно, скоро их не останется совсем. Роста цен в этом сегменте мы не ожидаем, кроме как в апартаментах гостиничного типа.

Владислав Преображенский: «Темпы ввода жилья будут ниже, чем в последние годы»

Екатерина Борисова: «Строительство элитного жилья становится нерентабельным»

Назар Гайнулин: «Современная массовая застройка – это хрущевки завтрашнего дня»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости