Эксперт Цыганов: Длинный срок ипотеки превышает трудоспособный возраст заемщика
Запретить выдачу ипотечных кредитов со сроком возврата более 30 лет планирует Центральный банк. Об этом говорится в информационно-аналитическом материале ЦБ о совершенствовании инструмента макропруденциальных лимитов.
За последний год доля таких кредитов в выдачах выросла с 10% до 20%, отмечают в ЦБ. Банки увеличивают срок кредита, чтобы снизить размер среднемесячного платежа по ипотеке. Однако, отмечают в ЦБ, на таком длительном горизонте - в 30 лет и более - заемщик может столкнуться со сложностями в обслуживании долга, которые банки не в состоянии оценить в момент выдачи кредита. Поэтому выдачу ипотеки на срок более 30 лет предполагается ограничить. Ужесточения будут введены с третьего квартала 2025 года, если ЦБ дадут такие полномочия (законопроект об этом принят Госдумой в первом чтении).
Ограничение вызвано пониманием трудности прогнозирования на такой длительный срок кредитных рисков, связанных с конкретным человеком, поясняет профессор Финуниверситета Александр Цыганов.
"Нередко такой длинный срок кредитования превышает трудоспособный возраст заемщика, что сразу указывает на будущие сложности. Часто сами заемщики предполагают закрыть кредит досрочно, но пользуются длинным сроком для "вхождения" в ипотеку, это помогает снизить ежемесячный платеж, но в итоге повышает общую переплату. Для снижения кредитных рисков в данном случае можно предусмотреть страхование, но это довольно дорого. В каких-то случаях возможны молодые созаемщики, но не всегда. Поэтому на сегодня обсуждается ограничение сроков кредитования до разумных пределов", - говорит эксперт. Часть проблем, по его мнению, в психологии: заемщик выбирает квартиру и кредит по посильности ежемесячного платежа, что по восприятию близко к аренде, что увеличивает кредитный риск.
Между тем, как отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг на XVIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости, выгода для клиента в увеличении срока кредита с 20 до 30 лет совсем невелика. Если взять кредит на 8 млн руб. под 25% на 20 лет, то ежемесячный платеж будет 136 тыс. руб., привел он пример. Если такой же кредит взять на 30 лет, то платеж снизится до 133,7 тыс. Разница - всего в 1,5%, при этом увеличивается переплата, подчеркнул Гольдберг. Даже если ставка по кредиту ниже - в 10%, то разница в платежах будет не в пределах 10% - 70 тыс. руб. против 77 тыс., но опять же переплата увеличивается достаточно существенно.
"Вообще всегда все знали, что оптимальный срок - 15-20 лет, - сказал Гольдберг. - Даже сейчас средний ожидаемый срок погашения существенно меньше - 12 лет, потому что есть рефинансирование, досрочное погашение, в том числе средствами материнского капитала". 30 лет - совершенно неэффективный срок, на который при любой ставке не нужно брать кредит, подчеркнул эксперт. С точки зрения финансовой грамотности не нужно рассматривать срок больше 20 лет.
Сейчас срок ипотеки больше 30 лет - это, скорее, экзотика, отмечает руководитель отдела по работе с новостройками TYMY Александр Перевозников. Во-первых, такие сроки ипотеки достаточно сложно найти, подобных предложений от банков практически не существует, ведь есть ограничения по возрасту и понимание продолжительности трудоспособного возраста человека. Во-вторых, кредиты выше 30 лет уже не имеют особого экономического смысла. Разница в размерах ежемесячного платежа при его длительности в 30 и 35 лет составляет лишь десятки или сотни рублей.
Ипотека на срок дольше 30 лет не пользуется спросом, соглашается директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру" Анна Романенко. В октябре доля запросов на ипотечный кредит такой длительности составила порядка 0,06% всего трафика в разделе ипотеки. "Это легко объяснимо, - говорит Романенко. - Во-первых, уже сейчас банков, которые предлагают кредиты на срок более 30 лет, очень мало. Во-вторых, банки предпочитают, чтобы срок выплаты кредита оканчивался не позже, чем заемщику наступит 65-70 лет, а значит, такие кредиты могут рассматривать лишь заемщики не старше 30-35 лет. В-третьих, выгода от получения кредита на столь длительный срок невелика". Рынок уже сам пришел к отказу от практики выдачи ипотеки на срок свыше 30 лет, поэтому существенных изменений запрет не принесет, считает эксперт.
Сейчас банки в принципе не выдают ипотеку на срок больше 30 лет, отмечает и директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. Однако, по его мнению, на фоне роста ипотечных ставок и фактического запрета на любое субсидирование со стороны застройщиков увеличить срок кредитования выглядит не самым плохим способом снижения ежемесячного платежа для заемщиков.
"В целом, если бы такую возможность, оставили, в поведении заемщиков мало бы что поменялось, - говорит Азизов. - Ипотеку на 30 лет берут в основном, чтобы сделать меньше платеж, однако гасят ее обычно за 7-9 лет. На ее досрочное погашение семья, как правило, бросает все имеющиеся ресурсы и при этом знает, что если финансовое положение в какой-то момент станет хуже, то "обязательный" платеж не будет слишком обременительным. Так не поступают только те, кто взял кредит по субсидированной ставке 0,1% на весь срок - таким заемщикам и правда незачем это делать. Ставка низкая, так что переплаты почти нет".
Поэтому, как представляется, и вводится ограничение на предельный срок кредита - чтобы сдержать размер переплаты по процентам, считает Азизов. Однако рыночные ставки сейчас таковы, что за квартиру стоимостью 12 млн руб. ежемесячный платеж составляет более 200 тыс. рублей, а переплата за 30 лет уже превышает 60 млн рублей.
В сентябре нынешнего года, по данным ЦБ, средневзвешенный срок выдаваемых ипотечных кредитов составлял 25,2 года (302 месяца). Срок ипотеки, близкий к 25 годам, держится уже около двух лет. Максимум наблюдался в июне этого года - 310,2 месяца (почти 26 лет). В конце 2017 года ипотеку брали в среднем на 15,5 года.
