Дом.рф: рыночная ипотека стала менее чувствительной к ключевой ставке

Рыночная ипотека стала менее чувствительной к повышению ключевой ставки Банком России, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на главу аналитического центра Дом.рф Михаила Гольдберга. Он утверждает, что рыночная ипотека «не умерла», так как около 40% ипотеки в настоящее время приходится на розничные программы.

«Снижение выдачи ипотеки оказалось не таким серьезным, как мы прогнозировали. Выдача упала на 20%, мы ожидали 30% (по сравнению с первым полугодием — Интерфакс). Внезапно выстрелила рыночная ипотека. Она неожиданно потеряла чувствительность к ставке», — заявил Гольдберг. Он также уточнил, что такой отрицательный фактор, как высокая ключевая ставка, будет долгосрочным. При этом Гольдберг ожидает, что «в следующем году принципиально ничего не изменится». Однако в четвертом квартале 2025 года возможны изменения, но если «сложатся геополитические факторы».

Еще одним негативным фактором для рыночной ипотеки является большой объем корпоративного долга на фоне чего застройщики, которые вели рискованную политику, окажутся в более сложном положении. При этом, по словам Гольдберга, продажи жилья после отмены льготной ипотеки стабилизировались на уровне 2 млн кв. м в месяц, но проектное финансирование не замедляется. Так, распроданность по проектам находится на высоком уровне.

«Никаких угроз для действующих проектов мы не видим. Размер средств на счетах эскроу составляет сейчас 7 трлн рублей. Накопление несколько замедлилось, но это связано с тем, что раскрытий много. Только за последний квартал раскрыто эскроу-счетов на 1 трлн рублей», — пояснил Гольдберг. Темп продаж снизился только на 20-30%. При этом глава аналитического центра Дом.рф считает, что самая большая проблема — это запуски новых проектов, которые могут в будущем сократиться вдвое, что скажется на объеме предложения в 2027 — 2028 годах.

«Средний показатель ввода МКД может снизиться до 30 млн кв.м и в самом плохом сценарии даже чуть ниже. Конечно, этого нельзя допустить […]. Мы предлагаем механизм субсидирования ставки проектного финансирования, который предполагает, что все проекты со сроком ввода, например, 2025, 2026 и далее годах, будут субсидироваться по какой-то приемлемой ставке — 14%. Это позволит застройщикам быть уверены в том, что даже в случае непрогнозируемого снижения продаж ставку проектного финансирования они сохранят приемлемую», — отметил Гольдберг.

Но есть и несколько положительных факторов. Первый — это то, что объем выдач по программе «Семейная ипотека» ежемесячно падает по 200-250 млрд рублей. А вторым является то, что цены на жилье растут примерно на уровне инфляции, «то есть практически не меняются», а доходы населения растут, что говорит о доступности жилья для граждан.